全球REITs发展现状与指数化投资展望

全球 REITs 发展现状与指数化投资展望摘要过去 30 年来，REITs 凭借其低风险、稳定回报、与其他投资品种相关性低等特点，在全球范围内经历了较快的规模增长。从制度上看，各国 REITs 监管框架在收入构成、强制分红、税收优惠等方面较为相似，而在具体组织形式、资产规模、股权结构等方面存在一定差异。从底层资产上来看，美国 REITs 种类丰富，基础设施、零售类占比较高，日本、新加坡、香港则更侧重于办公楼、零售等传统商业地产。从投资价值上看，各国 REITs 历史表现相对于当地股票市场均有一定竞争力。在美国上市 REITs 中，基础设施类表现优于平均。境外市场 REITs 指数化投资发展较为成熟。一是跨市场投资已成为全球REITs 投资需求的主要驱动。自 2006 年以来，50%以上的 REITs 指数产品为跨市场产品；二是投资者可通过指数产品分散 REITs 非系统性风险并获取长期稳定回报，近年来，REITs 指数化投资规模增速较快，占 REITs 相关资管产品总资产规模约 42%；三是目前 REITs 指数化投资标的已较为丰富，以覆盖各区域的 REITs综合指数为主。境内市场 REITs 发展较为滞后，长期来看具有较为广阔的指数化投资空间。一是投资领域明确以基础设施补短板项目为主，基础设施的覆盖范围较境外更广，涵盖产业园、仓储物流、交通、市政工程等，底层资产均较为优质；二是境内公募 REITs 底层资产集中度相较于境外 REITs 更高，现阶段境内 REITs 投资者或具有更高的分散化投资需求；三是境内市场公募 REITs 采用“公募基金+资产支持证券”形式，相关制度与境外 REITs 存在诸多不同，但仍保留了该品种高稳定性、高分红收益等风险收益特征，对于追求长期稳定回报的投资者吸引力较大，长期来看具有较为广阔的指数化投资空间。一、全球 REITs 市场发展情况（一）REITs 具有低风险、长期稳定回报特征REITs，全称为 Real Estate Investment Trusts（房地产信托投资基金），是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。成熟市场通常会在以下两方面对 REITs 做出约束：（1）投资方向与收入构成，如美国要求 REITs 总资产中至少 75%投资于房地产，通过租金、抵押利息、售卖房地产等方式获取的收益至少为 REITs 总收入的 75%；（2）利润分配，一般要求每年以分红的方式向投资者支付 90%以上的应纳税收益。通过上述约束，可以满足投资者通过REITs 间接投资于房地产的需求。表 1 REITs 主要分类方式维度分类解释组织形式公司型公司型 REITs 以《公司法》为依据，具有独立法人资格，通过向投资者发行股份筹集资金用于投资房地产，REITs 的投资者即为公司股东。REITs 的房租收益以股东分红的形式返还投资者契约型契约型 REITs 以信托契约成立为依据，本身并非独立法人，由基金管理人发起设立，通过发行受益凭证筹集资金用于投资房地产投资形式权益型投资于房地产并拥有所有权抵押型将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或者抵押贷款支持证券，其收益主要来源为利息收入混合型拥有部分物业产权的同时也投资于抵押贷款运作方式封闭式资本总额及发行份数在发行之初就被限制，在发行完毕后的规定期限内，不得任意追加发行新增的股份开放式资本总额或发行份数不固定，可以随时为了投资于新的不动产而追加发行新的股份筹集资金，投资者也可以随时买入或者赎回募集方式公募以公开发行的方式向社会公众投资者募集资金，可以公开宣传销售私募以非公开方式向特定投资者募集资金（例如机构投资者和资金规模较大的个人投资者），有最高人数限制，且不允许公开宣传底层资产工业类、零售类、住宅类、多样化类、酒店类、康养类、仓储类、特殊类和抵押类等在成熟市场，REITs 可按组织形式、投资形式、运作方式、募集方式、底层资产等维度分类，各分类方式的详细情况如表 1 所示。从组织形式来看，当前公司型 REITs 在美国和日本占主导地位，而在英国、新加坡等市场契约型 REITs则较为普遍。从投资形式来看，权益型 REITs 占比最高。整体来看，REITs 具备如下特点：（1） 风险相对较低REITs 相对较低风险的主要来源：一是专业化管理，REITs 对房地产进行专业化管理，这是个人投资者难以独立进行的；二是风险分散化，REITs 一般是一系列不动产构成的投资组合，投资风险更为分散。三是独立的监督，大部分 REITs属于公募性质的投资机构，受到第三方的监督，运作的透明度高。（2） 相对传统地产投资流动性更高REITs 以证券形式存在，公开上市的 REITs 可以在证券交易所自由交易。未上市的 REITs 信托凭证也可以在场外市场进行交易。相对于传统的房地产直接投资，REITs 的流动性更强。（3） 回报稳定首先，REITs 的收入以相对稳定的租金收入为主，波动性小；其次，REITs具有较高的股利支付比例，其必须将 90%的应税收入作为股利分配，股东能够获得稳定的即期收入；最后，REITs 一般具有避免双重征税的特征，REITs 经营利润大部分转移给股东，免征公司所得税。（4） 与其他投资品种相关性较低REITs 与股票等其他投资品种的相关性较低，因此在股债投资组合中配置一定比例的 REITs，可以有效分散组合风险，提升组合的风险调整后回报。综上所述，从投资者角度，REITs 为希望投资于不动产的二级投资者提供了替代途径，且相较于直接不动产投资，流动性更好、交易成本及门槛更低。REITs具备高分红收益、低风险的特征，在风险分散方面具有重要意义。从发行人角度，REITs 也为社会资本提供了新的退出渠道。因此，REITs 在美国、欧洲、日本等海外市场保持了较高吸引力，其较优的夏普比率与较强的风险分散性使其成为仅次于股票、债券、商品外的主要投资标的。（二）国际 REITs 呈现较高投资价值，金融危机以来发展迅速REITs 的诞生肇始于 1960 年美国的税法修订，其目的是为投资者提供一个间接获取商业房地产收益的投资渠道。1965 年，首只 REITs 在纽约证券交易所上市交易；1969 年荷兰紧跟美国步伐，发行了欧洲第一只 REITs；1990 年 UPREITs架构1出现，权益型 REITs 规模大幅增长，带动美国 REITs 蓬勃发展；欧亚 REITs也随之兴起，比利时、希腊等欧洲国家陆续推出 REITs；亚洲 REITs 市场起步于二十一世纪初，2001 年，日本成为亚洲最先发行 REITs 的国家，韩国、新加坡则紧随其后，在 2003 年前后相继推出 REITs。数据来源：Bloomberg图 1 美国 REITs 市场规模走势图 2 美国权益型 REITs 带动美国 REITs 市场蓬勃发展截至 2022 年 8 月底，全球已上市的 REITs 共有 921 只，分布于 40 多个国家和地区，总市值超过 2 万亿美元。美国在发行量与发行规模上均居领先地位，其REITs 总市值超过 1.43 万亿美元，占全球 REITs 市场规模近