中国物流冷库-冷空间迎来发展热潮（中文版）

2022年9月大中华区租户研究冷空间迎来发展热潮中国物流冷库2 戴 德 梁 行 研 究摘要介绍冷链行业概况行业驱动因素冷库市场行业趋势要点总结附录业务联系人研究部联系人04050609192533343638目录中国物流冷库——冷空间迎来发展热潮 3摘要近年来，随着中国居民收入水平的不断提高，消费者对食品种类、质量、营养，以及口味的多样化消费需求也显著增加。而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。在旺盛的消费需求驱动之下，我国冷链物流行业正步入高速发展阶段。根据中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会（以下简称“中物联冷链委”）和智研咨询的数据显示，中国冷链物流行业已经实现了两位数的增长。2020年其市场规模达到4,150亿元，同比增长22.38%。考虑到未来的发展潜能，预计到2025年，中国冷链物流行业的市场规模将进一步增长至8,970亿元。推动中国冷链物流行业发展的因素有很多，主要包括：• 消费者购买力的提升；• 食品安全意识的提高；• 食物保障的持续重视；• 增值服务需求的增加，以及；• 药品运输、储存和配送需求日益增长，尽管医药冷链服务需求量相对较小。根据物联云仓数据显示，重点关注中国的七个城市市场（即北京、上海、深圳、广州、武汉、成都和重庆），上海的冷库存量最大，为902,286平方米,其次是广州和北京。鉴于对此类空间的持续需求，我们预计可供租赁空间的短缺，会导致一些市场的租金出现上涨。据 RCA 数据显示，中国工业物流在 2021 年的投资交易宗数中位居榜首，占比37%。其中96% 的交易为“其他工业”，而冷库物流仓储设施（录得16宗投资交易）占工业物流交易的4%。最后，除了行业驱动因素外，还有一些潜在趋势正影响着中国冷库市场的发展，其中三大主要方面是：• 可持续发展；• 技术，以及；• 仓储设计。4 戴 德 梁 行 研 究介绍本报告重点关注中国冷库市场。本报告首先介绍了中国冷链物流行业概况。接着详述了一些行业驱动因素，例如消费者购买力、食品安全和食品保障。中国冷库市场是本报告研究的第三个主题。最后，报告对最新的冷库行业趋势进行了分析。中国物流冷库——冷空间迎来发展热潮 5近年来，随着中国居民收入水平的不断提高，消费者对食品种类、质量、营养，以及口味的多样化消费需求也显著增加。而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。有鉴于此，在旺盛的消费需求驱动之下，我国冷链物流行业正步入高速发展阶段。根据中物联冷链委和智研咨询的数据显示，中国冷链物流行业已经实现了两位数的增长。2020年其市场规模达到4,150亿元，同比增长22.38%。考虑到未来的发展潜能，预计到2025年，中国冷链物流行业的市场规模将进一步增长至8,970亿元（图1）。图1：中国冷链物流行业市场规模和增速（2017年-2025年）资料来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会，智研咨询，戴德梁行研究部冷链行业概况2,550 2,886 3,391 4,150 4,773 5,515 6,486 7,628 8,970 15.38%13.18%17.50%22.38%15.01%15.55%17.61%17.61%17.59%0%5%10%15%20%25%02,0004,0006,0008,00010,00020172018201920202021E2022E2023E2024E2025E市场规模（亿元）同比增幅6 戴 德 梁 行 研 究这种增长趋势也反映在相关冷链企业注册的数量和规模上。近年来，我国冷链物流相关企业注册量呈上升趋势。2020年受疫情影响，冷链物流需求大幅增加，冷链物流相关企业注册量迅速上升至6,592家，2021年回落至5,527家（图2）。在目前冷链行业的构成方面，现存冷链企业以中小型企业为主，占比99.28%。资料来源：物联云仓, 戴德梁行研究部图2:中国冷链物流行业相关企业注册数量 (2017年-2021年)资料来源： 物联云仓, 戴德梁行研究部图3:中国现存冷链企业的规模分布情况 (2022年)3,369 4,507 5,145 6,592 5,527 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,00020172018201920202021注册量大型,0.72%小型， 55.72%中型,43.56%中国物流冷库——冷空间迎来发展热潮 7目前中国冷链企业的区域分布广泛。2021年冷库100强企业分布在23个省、市、自治区，其中近半数企业（41家）集中在华东地区（图4）。图4:中国冷库百强企业地区分布情况(2021年)资料来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会，戴德梁行研究部41181098860510152025303540455001002003004005006007008009001,000华东华中西南华北华南东北西北库容量（万吨）百强数量个数8 戴 德 梁 行 研 究图5:全国居民人均可支配收入平均数与中位数（2021 年上半年和 2022 年上半年） 2021年上半年中位数绝对水平（元）平均数绝对水平（元）中位数同比增速（%）平均数同比名义增速（%） 2022年上半年资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部行业驱动因素推动中国冷链物流行业发展的因素有很多，主要包括：• 消费者购买力的提升；• 食品安全意识的提高；• 食物保障的持续重视；• 增值服务需求的增加，以及；• 药品运输、储存和配送需求日益增长，尽管医药冷链服务需求量相对较小。以家庭为基础，我们看到中国家庭的可支配收入正在持续上涨。而随着可支配收入的增加，消费者也会愈加愿意购买质量更好、口味各异的食品。2022年上半年，全国居民人均可支配收入18,463元，同比上年增长4.7%（图5）。消费者购买力14,897 15,560 17,642 18,463 11.64.512.64.70246810121402,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000H1 2021H2 2022Median Absolute Level (Yuan)Average Absolute Level (Yuan)Median Growth Rate (%)Average Nominal Growth Rate (%)中国物流冷库——冷空间迎来发展热潮 9从城乡来看，城镇居民人均可支配收入为25,003元，同比增长3.6%。农村居民人均可支配收入为9,787元，同比增长5.8%。从全国居民人均消费支出构成来看，2022年上半年，居民人均食品烟酒支出为3,685元，同比增长4.2%；且占全国居民人均消费总支出的最高份额，为31.3%（图 6）。近年来，消费者在线上消费和生鲜消费方面消费力的提升，带动了中国生鲜电商行业交易量和渗透率的增长。2021年，中国生鲜电商行业交易额4,658.1亿元，同比增长27.9%，市场渗透率为7.91%，与2020年实现的数字相比，增长了1.93%（图7）。未来，生鲜食品将继续成为中国家庭消费的重要组成部分，这将继而