固定收益专题：红土深圳安居REIT投资价值分析

证券研究报告 固定收益专题 红土深圳安居 REIT 投资价值分析 [Table_Summary] ◼ 主要观点 项目基本情况：REITs基金初始投资的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目 4 个保障性租赁住房项目，分别位于福田区安托山片区、罗湖区笋岗片区、大鹏新区大鹏街道和坪山区碧岭街道，所在片区交通便利，生活配套设施完善。项目建筑面积合计 13.47 万平方米，共 1,830 套保障性租赁住房及其配套。 财务指标表现良好：四个项目均能产生持续、稳定的现金流。收入端，目前四个项目租赁房出租几乎处于饱和运营阶段，且低于市场化水平的租金可以保证后续的饱和运营。成本端，随着出租率的上升，相关运营成本有所增加但比重下降，有利于盈利能力的提升。 项目优势明显：1）区位优势：深圳市位于广东省中南沿海地区，东临大亚湾和大鹏湾;西濒珠江口和伶仃洋;南边隔深圳湾、深圳河与香港相里;北与东莞、惠州两市接壤。项目所在四个片区交通便利，生活配套实施完善；2）政策鼓励：加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人的住房困难问题，是完善国家住房保障体系的重要政策。深圳市保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分，具有显著的政策性和民生保障属性，其租金定价、配租对象的选择和租赁期限等均由深圳市、区住建部确定，受市场因素影响较小。3）供不应求格局：地区住房价格高昂，流入人口大，廉价的保障性租赁房需求旺盛，供需格局良好；4）稳定资金流：客户优质且分散，具备持续运营潜力。 估值：基于保守假设，红土深圳安居REIT的总估值为115968.96万元（约11.6亿），略高于评估机构估值115790.00万元。基于基金项目预测现金流，红土深圳安居REIT的IRR所在区间为5.34%-5.96%。询价区 间 对 应 的2023年 可 供 分 配 金 额 预 测 数 的 分 派 率 区 间 为3.77%-4.33%。 ◼ 投资建议 红土深圳安居REIT为首批保障性租赁住房REITs之一，其上市发行对我国公募基金REITs发展具有重要意义。海外租赁住房REITs享受法案税收优惠后年化收益能达到7.5%-8%，吸引了诸多对投资风险收益有要求的投资者。2022年7月15日，沪深两所分别出台《保障性租赁住房REITs指引》，为保障性租赁住房REITs提供制度基础建设。红土深圳安居REIT项目本身财务指标优良，且具备区位、政策、供需格局、客户等优势，预计项目将持续生产稳定的现金流。DCF估值显示，在更保守的假设下，红土深圳安居REIT估值略高于评估机构估值，若考虑现有的无风险收益率（十年期国债到期收益率水平），估值可能更具吸引力。基于基金项目预测现金流，红土深圳安居REIT的IRR所在区间为5.34%-5.96%，具备长期配置价值，建议积极参与申购。 ◼ 风险提示 价格波动风险；资产运营风险；流动性风险；其他风险 [Table_Industry] 日期: shzqdatemark [Table_Author] 分析师: 郑嘉伟 Tel: E-mail: zhengjiawei@shzq.com SAC 编号: S0870521110001 分析师: 廖旦 Tel: E-mail: liaodan@shzq.com SAC 编号: S0870521110003 [Table_ReportInfo] 相关报告： 《固收+基金回顾：偏债基金表现优异》 ——2022 年 09 月 21 日 《高测转债投资价值分析》 ——2022 年 09 月 21 日 《2022 年下半年货币政策前瞻：量稳价优》 ——2022 年 09 月 21 日 2022年10月01日固定收益专题 请务必阅读尾页重要声明 2 目 录 1 红土创新保住房 REIT 项目基本情况 .......................................... 4 1.1 基金整体架构.................................................................... 4 1.2 项目运营管理机构简介 ..................................................... 5 1.3 基础设施项目基本情况 ..................................................... 5 2 项目财务状况及经营业绩分析 .................................................... 7 2.1 历年收入分析：饱和运营，需求量持续攀升 .................... 7 2.2 历年成本分析：随出租率增加项目相关运营成本占比下降 ............................................................................................... 8 2.3 盈利能力：随运营规模扩大提高 .................................... 10 2.4 总体财务情况分析 .......................................................... 11 3 红土创新保住房 REIT 项目竞争力分析 ..................................... 11 3.1 区位优势：经济发达、产业人才聚集、交通便利 ........... 11 3.2 政策鼓励：国家政策与地方规划助力完善住房保障体系 13 3.3 供不应求：多年来人口持续净流入，保障性租赁住房需求迫切 ...................................................................................... 14 4 红土创新保住房 REIT 估值和可比分析 .................................... 17 4.1 DCF 估值 ........................................................................ 17 4.2 IRR 比较 ......................................................................... 22 5 投资建议 ................................................................................... 23 6 风险提示 ................................................................................... 23 图 图 1 红土