房地产行业换房退税政策点评：政策组合红利明显，看好销售触底回升

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业信息点评 2022 年 10 月 05 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -19.03%-12.54%-6.06%0.42%6.90%13.38%2021/102022/12022/42022/7房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 38 周新房成交同比增速回升，供销比回落》2022.09.25 《第 37 周新房成交同比增速回落，供销比回升》2022.09.17 《销售额、竣工增速修复，投资继续下行》2022.09.17 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 房贷利率政策点评： 政策组合红利明显，看好销售触底回升 [Table_Summary] 投资要点：  税务总局释放政策红利，支持改善性住房需求。2022 年 9 月 30 日，《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》正式发布。其中规定：“自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税”。  我们认为，该政策将有效降低换房成本，政策组合拳有利激活市场需求。  1）我们认为，本次退税政策有助于减轻换房流程中的税负成本。退税比例与“新购住房金额占现住房转让金额的”比例有关（最高不超过 100%），对改善性购房人利好更加明显。本次政策有利促进出售住房后 1 年内再次购房行为，有利加快换房进程，放大改善性住房需求。  2）以上海为例，目前部分城市住房个人所得税执行 “满五唯一免征”，而征税情况是按照非普通住宅价值差额的 20%或者全额的 2%征收。我们认为新政会利好持有五年以内住房或有多套住房的家庭再次购房。  3）考虑不同类型城市在“限购”、“认房又认贷”等原有调控政策上均有不同程度修正。我们认为以上本次政策叠加地方组合有利于激活当前住宅交易市场。  重点城市敏感性。我们分别测算上海、北京、深圳换房免个税的政策影响：假设某人在上述城市分别卖出 1000 万元的自有房产，然后在一年内分别在各个城市购买 500 万元、1000 万元、1500 万元住房。则在满足上述税收免除的条件下上海换房操作可以分别节省 9.5 万元、19 万元和 19 万元；北京换房操作可以分别节省 23.1 万元、46.2 万元和 46.2 万元；北京换房操作可以分别节省 7.5万元、15 万元和 15 万元。  投资建议：我们认为，政策工具箱已打开，行业将持续面临利好。地产稳、经济稳！9 月以来，政策出台频率和力度逐渐提升，我们判断在低基数和政策利好下，行业 4Q 销售有望触底回升。基于以上基本面特点，我们判断未来蓝筹个股PE 估值有望提升至 10 倍以上。维持行业“优于大市”评级。2022 年 9 月 30日，A 股沪深 300 指数 2022 年动态 PE 在 10.48 倍，房地产板块 2022 年动态PE 在 10.30 倍。  个股方面建议关注：1）开发类： A 股：万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团、天健集团、首开股份、新城控股；H股：中国海外发展、华润臵地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的臵业；3）物业：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余；4）文旅：华侨城 A 。  风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。 仅供内部参考，请勿外传 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 附注： 下面我们分别测算上海、北京、深圳的换房免税政策的影响： 目前，上海针对非普通住房采取的是可选全额（核定价格-本次交易增值税）*2%计算个人所得税，北京非普通住宅采取的是买卖差额的 20%缴纳个人所得税，深圳是按照非普通住宅的计税价格的 1.5%征收个人所得税。 假设某人在上述城市分别卖出 1000 万元的自有房产，然后在一年内分别在原有城市购买 500 万元、1000 万元、1500 万元以上的住房，则在满足上述税收免除的条件下上海换房操作可以分别节省 9.5 万元、19 万元和 19 万元；北京换房操作可以分别节省 23.1 万元、46.2 万元和 46.2 万元；北京换房操作可以分别节省 7.5 万元、15 万元和 15 万元。 表 1 上海换房个税免除金额测算 情况 1 情况 2 情况 3 买入总房价(万元) 500 1000 1500 增值税率 5% 5% 5% 增值税（万元） 50 50 50 （卖出总房价-增值税）（万元） 950 950 950 个人所得税率 2% 2% 2% 个人所得税（万元） 19.00 19.00 19.00 退税额（万元） 9.50 19.00 19.00 资料来源：搜狐，海通证券研究所 表 2 北京换房个税免除金额测算 情况 1 情况 2 情况 3 买入总房价(万元) 500 1000 1500 假设过去五年内北京房价涨幅 30% 30% 30% 原买入总房价（万元） 769 769 769 （买入卖出总房价差额）（万元） 231 231 231 个人所得税率 20% 20% 20% 个人所得税（万元） 46.15 46.15 46.15 退税额（万元） 23.08 46.15 46.15 资料来源：百度文库，海通证券研究所 表 3 深圳换房个税免除金额测算 情况 1 情况 2 情况 3 买入总房价(万元) 500 1000 1500 个人所得税率 1.5% 1.5% 1.5% 个人所得税（万元） 15.00 15.00 15.00 退税额（万元） 7.50 15.00 15.00 资料来源：深圳之窗，海通证券研究所 目前各地方政府已经在按照优化限购、优化限售、优化限贷、房贷利率优化、优化公积金政策、优化限价政策、放宽落户或加大引才、发放购房补贴和货币化安臵等多方向联合发力。 仅供内部参考，请勿外传 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 表 4 不同类型政策方向汇总 政策核心点 一线城市 二线城市 三