房地产行业REITs周报：公募REITs扩募呼之欲出

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 10 月 02 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:公募 REITs受热捧，配售比例创新低——REITs 周报》 2022-09-18 2 《房地产-行业研究周报:涉房贷款集中度持续压降》 2022-09-18 3 《房地产-行业点评:底部蓄势，静待复 苏 —— 统 计 局 8 月 数 据 点 评 》 2022-09-17 行业走势图 公募 REITs 扩募呼之欲出——REITs 周报 (2022.09.25-2022.09.30) 公募 REITs 或迎来首次扩募 9 月 27 日，五支首批上市的公募 REITs 基金发布拟扩募公告，分别为红土创新盐田港 REIT、博时招商蛇口产业园 REIT、普洛斯仓储 REIT、富国首创水务封闭式 REIT、华安张江光大园 REIT。 从扩募方式看，根据公告，五支基金均采用定向扩募的扩募方式——向特定对象发售，并且发售对象不超过 35 名。根据沪深交易所公募 REITs 规则适用指引，定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前 20 个交易日 REITs交易均价的 90%，其中定价基准日为基金发售期首日。 从拟购入项目看，红土创新盐田港 REIT 拟购入世纪物流园项目；博时招商蛇口产业园 REIT 拟购入光明项目；普洛斯仓储 REIT 拟购入三个分别位于山东青岛、广东省江门市、重庆市的仓储物流园项目；富国首创水务 REIT 拟购入长治市污水处理特许经营 PPP 项目；华安张江光大园 REIT 拟购入张润大厦项目。五支基金扩募拟购入的项目的原始权益人及实控人（或相关关联方）均与 REITs 基金原项目的原始权益人实控人（或相关关联方）相同。 公告发布后，9 月 28 日当日五支拟扩募 REITs 的二级市场表现优于其他REITs，其中这五支拟扩募的 REITs 当日涨幅在（1.5%，2.7%），其他 REITs 日涨幅均低于 1%，体现了市场对于 REITs 扩募的信心。扩募是 REITs 产品的重要特性，此次五只基金拟扩募是自 2022 年 5 月 31 日上交所和深交所发布公募 REITs 扩募业务指引后的首次扩募。剔除尚未上市交易的公募 REITs，今年已有 6 支公募 REITs 基金上市，其中下半年共有 5 支基金上市，公募REITs 扩容明显加速。 本周 REITs 跑赢上证综指 本周，REITs 下跌 1.02%，上证综指下跌 2.07%，国债指数下跌 0.028%。滚动4 周，REITs 指数下跌 0.96%，上证综指下跌 5.09%，国债指数上涨 0.15%。根据我们的统计测算，截至 2022 年 9 月 30 日，REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.40；REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.73。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类 REITs 下跌 0.55%，特许经营权类 REITs 下跌 1.38%。滚动 4 周，产权类 REITs上涨 0.60%，特许经营权类 REITs 下跌 2.11%。整体看本周产权类 REITs 指数表现强于特许经营类 REITs 指数。 产权类 REITs 的 ABS 估值普遍低于特许经营权类 REITs 截至 2022 年 9 月 30 日，ABS 估值收益率最高的是华夏越秀高速公路 REIT，达到 9.26 倍；估值最低的是华安张江光大园 REIT，ABS 估值 5.12 倍。分资产类型看，产权类 REITs 的 ABS 估值收益率在（5%，6.85%）区间内；特许经营权类 REITs 的 ABS 估值收益率普遍在 6.9%以上。 投资建议：自 2021 年 6 月首批公募 REITs 以来，公募 REITs 迎来首次扩募，下半年已有 5 支 REITs 基金上市，叠加此次 5 支 REITs 发布拟扩募公告，我们认为 REITs 扩容的速度显著提升，REITs 整体发展空间有望进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs 如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%2021-102022-022022-06房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 公募 REITs 或迎来首次扩募 ........................................................................................................ 3 2. 本周 REITs 跑赢上证综指 ............................................................................................................ 5 2.1. 本周产权类 REITs 表现优于特许经营类 REITs ...................................................................... 5 2.2. 仓储物流类 REITs 日均换手率普遍偏低 ................................................................................. 6 3. 产权类 REITs 的 ABS 估值收益率普遍低于特许经营权类 REITs ......................................... 7 4. 本周 REITs 审批进度 .................................................................................................................... 8 5. 本周公募 REITs 主要公告 ..................................................................................................