房地产行业中报业绩综述：行业负债收缩，集中度下降

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 行业研究 | 深度报告 ⚫ 2022 年上半年，上市房企营收和利润下滑，盈利能力下降，行业整体负债率降低。我们统计的 145 家 A+H 上市房企 2022 年上半年营收总计 21106.0 亿元，同比下降12.1%；净利润总计 893.1 亿元，同比下降 56.8%；归母净利润总计 687.1 亿元，同比下降 62.4%。行业销售下滑严重，叠加二季度局部重点城市疫情反复影响，行业整体收入结算速度放缓，导致营收下滑严重。净利润降幅高于营收降幅主要原因在于：1）行业整体毛利率进一步下降；2）销售低于预期带来的库存等资产减值；3）合作企业发生信用违约，产生投资亏损。上半年 106 家 A 股上市房企整体毛利率为 19.8%，净利率为 4.4%，同比分别降低 2.0pcts、2.7pcts。39 家港股房企毛利率为 19.1%，净利率为 3.8%，同比分别降低 5.4pcts、5.8pcts，上半年 A 股上市房企销售回款同比下滑超三成。上半年 145 家 A+H 股上市房企剔除预收账款后的资产负债率为 69.5%，较 2021 年末下降 0.6pcts，行业整体负债率进一步降低。 ⚫ 企业间分化明显，中型房企业绩受损最为严重。2022 年上半年 145 家上市房企整体ROE 为 1.5%，较去年同期下降 2.1pcts，其中大、中、小型房企的 ROE 分别为2.9%/-1.5%/0.9%，同比分别下降 1.6/5.3/0.6pcts，中型房企业绩下滑最为严重，整体呈亏损状态。上半年大型、中型、小型房企的净利率分别为 7.2%/-5.0%/3.1%，总资产周转率分别为 9.3%/6.2%/7.7%，权益乘数分别为 4.4/5.0/3.7，企业间盈利能力、周转能力、杠杆水平分化明显。 ⚫ 集中度下降，国企销售、投资跌幅相对更小，样本房企融资成本降低。 2022 年上半年销售 TOP20 房企披露销售额合计 18974.0 亿，同比下滑 37.0%，国企销售额同比下滑 29.6%，民企销售额同比下滑 42.3%。TOP5/10/20/50 销售集中度分别为14.0%/21.6%/30.4%/43.6%，较 2021 全年下降 2.2/3.4/7.1/13.8pcts，同比降幅拉大。投资方面，根据中报数据，披露权益口径拿地金额的 9 家 TOP20 房企上半年共计拿地 1786.8 亿元，同比下降 59.5%，其中国企的拿地强度较民企更大。 上半年TOP20 房企披露的加权平均综合融资成本同比进一步下降，前三低的是中海地产、华润置地、龙湖集团，分别为 3.44%/3.78%/3.99%。 ⚫ 2022 上半年行业持续下探，上市房企业绩受损，整体负债率继续降低。A+H 股 145家主流上市房企中期业绩下滑严重，利润率进一步走低。上半年市场销售不断探底，房企销售回款缩水，可能会继续影响下半年的投资和结算进度，行业整体正在降负债缩表以应对周期。企业间分化明显，行业集中度下降。中型房企在上半年市场调整中失血严重，利润率、周转率和杠杆率与大型房企分化加大。TOP20 房企的销售集中度较 2021 年加速下降，国企在销售、投资方面相对表现更好。未发生信用违约的龙头房企融资成本进一步降低，行业信用分化加大。 ⚫ 今年以来政策调控力度仍显克制，保交付是下半年政策焦点，有助于购房者信心恢复至正常水平，但对化解行业危机的推动程度有限，且疫情反复或进一步拖累销售复苏的进程，预计短期内市场低位盘整仍将持续。我们看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科 A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示 ⚫ 逆周期政策不及预期。销售复苏低于预期。利率发生明显上升。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2022 年 09 月 21 日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003 香港证监会牌照：BQJ931 销售复苏节奏放缓，政策宽松力度仍有克制：——2022 年第 37 周地产周报 2022-09-20 保交付推动销售边际小幅改善，基本面仍处于弱复苏通道：——8 月统计局数据点评 2022-09-19 保交付加速落地，行业危机化解仍需政策推动销售复苏：——2022 年第 36 周地产周报 2022-09-14 行业负债收缩，集中度下降 ——房地产中报业绩综述 看好（维持） 房地产行业深度报告 —— 行业负债收缩，集中度下降 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 行业整体：业绩下滑，负债率降低 ................................................................. 4 营收下降超一成，归母净利缩水严重.................................................................................. 4 上市房企盈利能力收缩，销售回款受损 .............................................................................. 6 行业整体负债率进一步降低 ................................................................................................ 7 企业比较：分化明显，中型房企失血严重....................................................... 8 上市房企整体 ROE 下降，中型房企呈净亏损状态 ............................................................. 8 盈利能力：整体收缩，中型房企降幅最大 ....................................