视界外扩：华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场

高力专题 物流物业 | 华东区 2018 年 1 月 3 日 视界外扩 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 陈铁东 董事 | 研究部 | 华东区 timothy.chen@colliers.com 高力国际近期对华东地区的物流物业市场做了深入研究，并做出了如下总结： 1. 由于来自电商和第三方物流的需求强劲，现代物流物业在大上海地区正出现供不应求的局面； 2. 由于物流行业的专业化与现代化，传统的仓储需求正向现代物流物业转移； 3. 由于上海市内物流物业租金上升，土地使用期限收紧以及拆除违建，大量物流及仓储需求已向周边城市（如太仓、昆山、嘉兴）溢出，并在近期持续涌向更外围的市场（如常州、无锡、南通、常熟等）。 在需求强劲及土地供应有限的情况下，预计未来几年内上海市内及周边城市的优质物流物业空置率会持续下降，同时租金将不断上升。由于可租面积与土地供应都十分有限，我们建议租户与投资者应有前瞻性地着眼于距上海更远，但具良好通达性、优惠政策与合理租金的物流用地与物业纳入考虑范围。 执行摘要 高力国际由此进行深入剖析，可以看出现代物流物业正呈现出几个重要特征。第一，由于需求强劲且土地供应有限，现代物流物业在近期正出现供不应求的局面；第二，由于物流行业的专业化与现代化，传统的仓储需求正逐渐向上海市内或周边城市的现代物流物业转移；第三，由于上海市内的物流物业租金上升，土地使用期限收紧以及拆除违建等情况，大量物流及仓储需求已向周边城市（如太仓、昆山、嘉兴）溢出，并在近期持续涌向更外围的市场（如常州、无锡、杭州、南通、常熟等）。预计在未来两到三年内，上述几个特征仍将持续。 从租户的角度出发，由于需求将维持稳定与强劲，区位优势明显的物流物业将保持低空置率，而租金将持续走高。而近年来电商发展迅猛，且其业务呈现周期性，因此上海及周边城市在 2017 下半年的可租面积极为有限。我们因此建议潜在租户未来应对此作充分考虑并制定相应租赁策略。 从投资角度来看，由于市场保持增长态势，预计未来市场将会有更多大宗交易产生。此外，因为上海及邻近城市（如太仓、昆山与嘉兴）的物流用地供应十分有限，投资与开发的需求正持续外溢至距离更远的周边城市。我们针对该情况对开发拿地提出如下建议：第一，城市层面，可将南通、常州、无锡与常熟纳入考虑范围；第二，除了交通可达性强的地块，还可以考虑离高速公路出口再远一点的地块。数据来源：高力国际研究部 上海物流物业新增供应、净吸纳量与空置率（2008 – 3Q17） -5%0%5%10%15%20%25%-200-1000100200300400500600700800200820092010201120122013201420152016截至3Q17'000平方米新增供应净吸纳量空置率 3 视界外扩: 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 | 2018 年 1 月 | 物流物业 | 华东区 | 高力国际 目录 执行摘要 ............................................... 2 行业聚焦——物流物业良好前景吸引巨头收购 .................................................. 4 全国物流业相关的宏观经济基本面向好 . 4 上海物流物业相关产业发展形成强劲市场需求 .................................................. 6 电商保持高速增长 ...................................... 7 先进制造业的持续发展 ............................... 7 第三方物流比重增大 ................................... 7 上海市场供需与租金分析 ...................... 8 上海物流物业市场分布，存量与新增供应 ... 8 净吸纳量与空置率 ...................................... 9 租金及增长情况 .......................................... 9 投资市场 ..................................................... 9 保税与非保税物流物业对比与分析 ............. 9 周边市场供需与租金分析 .................... 10 上海需求向周边市场溢出 .......................... 10 空置率及租金............................................ 10 华东区物流物业未来展望 .................... 11 十三五物流产业发展规划解析................... 11 上海物流物业土地资源现状与展望 ........... 11 租赁市场预测............................................ 11 投资市场预测............................................ 12 4 视界外扩: 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 | 2018 年 1 月 | 物流物业 | 华东区 | 高力国际 行业聚焦——物流物业良好前景吸引巨头收购 根据普洛斯中国官方网站披露，2017 年 7 月 14 日，Nesta Investment Holdings Limited 和普洛斯公司联合宣布，由万科、厚朴基金、高瓴资本、SMG（普洛斯 CEO梅志明独资公司）和中银投资组成的财团通过旗下子公司，认购普洛斯的所有普通股，协议对价为每股 3.38 新加坡元（约 2.48 美元）。普洛斯是现代物流设施和工业基础设施提供商，其在市场处于领导地位。根据资产价值，公司估值约为 160 亿新加坡元（约 116 亿美元），该收购被认为是亚洲历史上最大的私募股权并购之一。 另据 Mingtiandi.com 于今年 9 月 18 日的报道，9 月 11 日亚洲领先的物流物业物业开发商、业主和运营商易商红木集团（ESR 集团）与全球房地产投资管理企业 Invesco Real Estate（景顺）联合宣布，双方将以合资经营的方式共同对易商红木的中国核心物流资产进行后续管理。通过该交易，Invesco 将收购 ESR 集团在中国拥有的价值超过20 亿人民币（约 3 亿美元）的高品质成熟物流物业的多数股权。ESR 集团仍会保留部分股权，并以该资产项目经理和物业管理人的身份与 Invesco 资产管理团队展开合作，为 Invesco 创造新的价值。 这些对于高品质物流物业的大宗交易收购，体现了投资者对于中国高品质的物流物业