房地产行业研究报告：八月销售环比持平

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 八月销售环比持平 百强房企首八个月销售同比下跌约 48%，跌幅比 1-7 月有轻微收窄。八月单月百强销售情况与七月相若，全口径销售总额环比微降 0.3%、权益销售总额环比上升3.3%。主流大型房企，如保利、中海、绿城、金地等，八月环比升幅均在 8%以上。其中，建发和金茂的环比升幅最高，分别为 56.9%及 57.5%。销售较佳的房企仍然以国营背景的开发商为主。虽然地产纾困措施不断推出，但销售改善仍有较大的不确定性，民企风险依然较高。 报告内容 百强八月销售环比持平。百强房企首八个月，全口径销售总额约 46,819 亿元，同比下跌 47.6%；权益销售总额约 32,868 亿元，同比下跌 47.9%；操盘口径销售 40,988亿元，同比下跌 47.4%。其中，销售相对较好的房企如保利、中海、华润、招蛇、绿城、建发、滨江、越秀等，累计销售同比跌幅均小于 30%。八月单月百强销售情况与七月相若，全口径销售总额环比微降 0.3%、权益销售总额环比上升 3.3%。按全口径销售金额计算，主流大型房企，如保利、中海、绿城、金地等，八月环比升幅均在 8%以上。其中，建发和金茂的环比升幅最高，分别为 56.9%及 57.5%。销售较佳的房企仍然以国营背景的开发商为主。 成交仍然疲弱。根据同花顺金融统计数据，30 大中城市的商品房成交套数及面积在1-8 月累计约 82.5 万套及 9,187 万平米，同比下降 33%及 30%。八月单月成交环比七月有所回落，成交套数及面积分别环比下跌 17%及 21%。单月成交数据在六月高峰过后，连续两个月出现环比回落，反映市民仍对房地产仍抱观望态度。八月成交虽然高于 1-5 月疫情高峰期时的平均成交水平，但在疫情防控再度升级的环境下，「金九银十」的销售旺季可能受到影响。 全国性纾困基金。据媒体报导，住建部、财政部、人行等有关部门将成立全国性的纾困基金，通过专项借款方式支持停工烂尾项目完成建设交付。专项借款初始规模约 2000 亿元，由央行指导，首先由国开行、农发行在现有贷款额度中安排，期后可能更多政策性银行也会加入。中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以 1%的贴息，贴息期限不超过两年。全国性纾困基金是地方性纾困基金的升级版，主要处理资不抵债、没有利润的烂尾停工项目。政府引入纾困基金从而力求打破因房企销售疲弱，引起现金流压力，导致项目停工烂尾，影响市民购房信心的恶性循环。 国企仍然较优。标杆民营房企虽然在融资上获得便利，中债信用亦为其提供全额无条件担保以发行新的境内债，然而在下半年没有外债刚性兑付的压力下，旭辉及碧桂园仍在股价相对较低时先后进行配售增发，变相以较高成本获得资本金来加强现金流风险的管理，反映公司管理层对明年销售的不确定性仍有较大的忧虑。但考虑到板块估值的相对较低，加上政策支持的力度上升，国企的抄底仍是较佳的操作，从中期业绩上，亦可看到国企的抗性较好，尤其是物管公司。建议投资者继续关注大型国资背景的地产公司，如中海、华润、金茂、建发等，及物管公司，如中海物业、保利物业、华润万象等。 风险提示：i) 调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 Tabl e_Title 2022 年 9 月 5 日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 华润置地 (1109.HK) 越秀地产 (123.HK) 中国金茂 (817.HK) 中海宏洋 (81.HK) 建發國際 (1908.HK) 中海物业 (2669.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.1002-2203-2204-2205-2206-2207-2208-22地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势0.500.600.700.800.901.001.1002-2203-2204-2205-2206-2207-2208-22物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12 年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 30.90 不適用 未評級 6.0 6.5 5.9 0.81 0.79 0.73 5.0% 5.4% 6.0% 越秀地产 123.HK 9.88 不適用 未評級 6.5 5.9 5.4 0.59 0.55 0.52 6.8% 6.7% 7.4% 中国金茂 817.HK 1.68 4.50 买入 3.9 2.9 2.6 0.38 0.32 0.29 8.1% 12.5% 14.1% 中海宏洋 81.HK 3.73 不適用 未評級 2.2 2.1 1.9 0.39 0.34 0.29 9.5% 10.7% 11.5% 建發國際 1908.HK 15.82 20.00 买入 5.0 4.5 3.6 0.62 1.28 1.06 16.4% 9.2% 11.5% 中海物业 2669.HK 8.28 11.00 买入 28.9 22.0 16.9 9.47 7.14 5.42 1.0% 1.4% 1.7% 华润万象 1209.HK 34.40 不適用 未評級 40.3 30.4 23.1 5.00 4.46 3.90 0.4% 1.2% 1.5% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 仅供内部参考，请勿外传 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 1：50 大房企全口径销售金额（克而瑞排名） 图 2：50 大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2022 年 2021 年 同比 排名 1-8 月 1-8 月 增长 亿元 亿元 % 1 碧桂园 3,207 5,606 -42.8% 2 保利发展 2,817 3,742 -24.7% 3 万科地产 2,790 4,450 -37.3% 4 中海地产 1,803 2,569 -29.8% 5 华润置地 1,710 2,080 -17.8% 6 招商蛇口 1,666 2,174 -23.4% 7 金地集团 1,402 2,075 -32.4% 8 融创中国 1,344 4,151 -67.6% 9 绿城中国 1,267 1,748 -27.5% 10 龙湖集团 1,263 1,817 -30.5% 11 中国金茂 969 1,620 -40.2% 12 旭辉集团 943 1,771 -46.7% 13 滨江集团 928 1,157 -19.8% 14 建发房产 907 1,141 -20.5% 1