龙湖集团(0960.HK)债务管控稳健如初，经营性收入稳步增长

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 龙湖集团（0960.HK）公司半年报 2022 年 08 月 27 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 8 月 26 日收盘价（港元）26.752 周股价波动（港元） 19.98-49.34总股本（亿股） 62.81总市值（亿港元） 1677相关研究 [Table_ReportInfo] 《龙湖集团（0960.HK）：企业销售稳步推进，保持良好信用记录》2022.08.11 《龙湖集团（0960.HK）2021 年年报点评：业绩靓丽稳健增长，物投物管日趋成熟》2022.03.26 《龙湖集团跟踪报告：分拆龙湖智创生活，综合实力继续增强》2022.01.09 市场表现 [Table_QuoteInfo] 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -7.21 -16.99 -4.81 相对涨幅（%） -7.04 -6.85 -10.80 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 债务管控稳健如初，经营性收入稳步增长 [Table_Summary] 投资要点：  营收利润保持增长，利润率有所走低。  1）公司 2022 年 1H 营业总收入 948.1 亿元，较 2021 年同期增长 56.4%。毛利为 201.5 亿元，较 2021 年同期增长 20.1%，剔除公允价值变动的归母核心利润为 65.5 亿元，较 2021 年同期增长 6.1%。2022 年 1H 公司毛利率为 21.3%，较 2021 年同期降低 6.4 个百分点；核心税后利润率（剔除评估增值后）为 10.3%，较 2021 年同期降低 3.3 个百分点；归母核心税后利润率（核心权益后利润率）为 6.9%，较 2021 年同期降低 3.3 个百分点。  2）公司每股基本盈利 1.27 元，剔除公平值变动等影响后每股核心基本盈利较 2021 年同期增长 5.9%至 1.11 元。董事会决议宣派中期股息每股 0.33 元。  物业投资与物业管理协同发展。公司物业发展收入为 837.7 亿元，较 2021年同期增长 61.6%，总收入占比 88.4%。物业发展方面，公司交付物业总建筑面积为 598.3 万平，结算毛利率为 17.3%，均价为 14001 元每平。物业投资收入（不含税）为 58.6 亿元，较 2021 年同期增长 22.5%，总收入占比 6.2%。公司物业管理及相关服务收入为 51.7 亿元，较 2021 年同期增长 29.5%，总收入占比 5.5%。  债务结构稳定，新增土储聚焦长三角。1）公司综合借贷为 2123.8 亿元，净负债率为 55.3%，平均借贷成本为 3.99%，平均贷款年限为 6.28 年；公司现金为 875.5 亿元，一年内到期债务为 215.2 亿元，占总债务比例为 10.1%，现金短债比为 4.07 倍，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为 3.09倍。公司的信用评级为 BBB（标准普尔）、Baa2（穆迪）、BBB（惠誉）、AAA（中诚信证评、新世纪），展望均为稳定。2）截止 2022 年 1H，公司土地储备合计 6767 万平，权益面积为 4690 万平，平均成本为 5206 元每平，为当期签约单价的 31.4%。2022 年 1H 公司新增土储总建筑面积 226 万平，权益面积为 134 万平，平均权益成本为 9831 元每平；按地区分析，长三角地区、西部地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的 56.3%、24.4%、13.0%、3.3%及 3.0%。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司 2022 年 EPS 约为人民币 4.21元每股，我们给予公司 2022 年 6-7 倍 PE 估值，对应合理价值区间为每股人民币 25.28-29.50 元（28.73-33.52 港元），2022 年 PEG 为 0.5。（本文非特别注明，均以人民币计价，1 港元=0.88 人民币）。  风险提示：行业销售面临下行压力。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 184547 223375 255121 286656 325308 （+/-）YoY（%） 84.13% 21.04% 14.21% 12.36% 13.48% 净利润（百万元） 20002 23854 26469 29521 33477 （+/-）YoY（%） 9.08% 19.26% 10.96% 11.53% 13.40% 全面摊薄 EPS（元） 3.18 3.80 4.21 4.70 5.33 毛利率（%） 29.28% 25.31% 24.00% 24.00% 24.00% 净资产收益率（%） 17.15% 17.72% 17.07% 16.57% 16.44% 资料来源：公司年报（2020-2021），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 仅供内部参考，请勿外传 公司研究·龙湖集团（0960.HK）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 事件：龙湖集团公告 2022 年中期业绩公告 点评： 2022 年 1H 公司业绩情况： 营收利润保持增长，利润率下滑走低。公司 2022 年 1H 营业总收入 948.1 亿元，较 2021 年同期增长 56.4%。毛利为 201.5亿元，较 2021 年同期增长 20.1%，剔除公允价值变动的归母核心利润为 65.5 亿元，较 2021 年同期增长 6.1%。2022 年1H 公司毛利率为 21.3%，较 2021 年同期降低 6.4 个百分点；核心税后利润率（剔除评估增值后）为 10.3%，较 2021 年同期降低 3.3 个百分点；归母核心税后利润率（核心权益后利润率）为 6.9%，较 2021 年同期降低 3.3 个百分点。公司每股基本盈利 1.27 元，剔除公平值变动等影响后的每股核心基本盈利较 2021 年同期增长 5.9%至 1.11 元。董事会决议宣派中期股息每股 0.33 元。 物业投资与物业管理保持发展。公司物业发展收入为 837.7 亿元，较 2021 年同期增长 61.6%，总收入占比 88.4%。物业发展方面，公司交付物业总建筑面积为 598.3 万平，均价为 14001 元每平；结算毛利率为 17.3%，较 2021 年同期下降 6.1个百分点。物业投资收入（不含税）为 58.6 亿元，较 2021 年同期增长 22.5%，总收入占比