房地产：淡季中的淡季，销售投资全面疲软

上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 8 月 15 日 淡季中的淡季，销售投资全面疲软 核心观点： 7 月，销售和投资都十分疲软，6 月闪现的光亮似乎只是昙花一现，市场重新回到了低迷状态。期待政治局会议之后地方政府能够尽快在需求端宽松和保交楼方面有实质性动作。 销售方面，虽然是传统淡季，但是 2022 年 7 月的表现较以往淡季要更差。同比来看，单月商品房销售面积和销售额较2021 年同期均下降近 30%，环比来看，2022 年 7 月商品房销售面积和销售额环比降幅均为 2019 年以来 7 月环比的最高降幅。因此，累计销售降幅未能继续收窄，目前仍在高位。 投资方面，7 月新开工面积同比下降 45.4%，连续两个月单月同比降幅都高于 2020 年 2 月的水平，达到 2018 年以来的新高。7 月单月房地产开发投资额为 1.1 万亿元，同比下降12.3%，绝对值达到 2022 年以来的新低，降幅达到 2022 年以来的新高。在此拖累下，累计房地产开发投资额同比降幅也继续扩大至 6.4%。 资金方面，1-7 月第二大来源定金及预收款同比降幅没有继续扩大但仍在高位，第一大来源自筹资金则继续恶化，降幅突破 10%。在此影响下，1-7 月房地产开发企业到位资金同比 下降 25.4%，较 6 月扩大 0.1 个百分点，资金状况仍旧堪忧。 相关研究： 《2021 年 12 月房地产行业月报：2021 年前高后低，行业新格局初现端倪》 《2021年12月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第 50 期）：销售与开发投资单月同比降幅收窄，累计同比增速持续放缓（2021年 1-11 月）》 《月读数据（第 54 期）：单月销售额缩水近50%，累计房地产开发投资再度转负（2022 年1-4 月）》 《月读数据（第 55 期）：单月略修复不改整体疲软态势，累计房地产开发投资下降 4.0%（2022 年 1-5 月）》 《月读数据（第 56 期）：销售有所修复，投资依旧疲软，累计开发投资下降 5.4%（2022 年 1-6 月）》 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、文婧（windaxia0799 微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、市场信心一波三折，7 月可谓“淡季中的淡季” 7 月销售可谓“淡季中的淡季”，由此累计销售降幅未能继续收窄。 7 月商品房销售面积 0.9 亿平米，商品房销售额 1.0 万亿元，7 月虽然是传统淡季，但是 2022 年 7 月的表现较往年同期明显更差，同比来看，商品房销售面积和销售额较 2021 年同期均下降近 30%，环比来看，2022 年 7 月商品房销售面积和销售额环比降幅分别达到 49.1%和 45.4%，均为 2019 年以来 7 月环比的最高降幅。 在单月的疲弱拖累下，1-7 月累计销售降幅基本与 6 月保持一致，未能继续收窄。1-7月商品房销售面积 7.8 亿平米，商品房销售额 7.6 万亿元，同比下降 23.1%和 28.8%，分别较 6 月扩大 0.9 个百分点和收窄 0.1 个百分点。 6 月的转好势头似乎更像是昙花一现，我们认为 7 月销售再度走弱主要有如下两个原因：一是政策力度明显下降，在二季度一轮需求端宽松后，7 月基本没有太多实质性动作；二是停贷风波后，购房者信心和预期再度受到重挫。 因此下半年销售能否好转将很大程度上取决于以上因素的变化，7 月底政治局会议在需求端宽松和保交楼两方面作出了明确表态，接下来可以重点关注地方政府在这两方面的动作。 一方面，需求端要“用足用好政策工具箱”，支持刚需和改善性住房需求，综合来看接下来二线城市将更大可能去放松限贷政策；另一方面，要压实地方政府责任，保交楼、稳民生，目前郑州等已开始落地项目纾困方案，具体效果待观察，不过考虑到项目停工问题的规模化和复杂性，我们仍然建议有必要先从国家层面提供初始信用和建立协调机制。 图表：2021.02-2022.07 全国商品房单月销售面积及同比增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.07 全国商品房累计销售面积及增速 -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%0123商品房单月销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.07 全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、新开工持续恶化，累计开发投资同比下降 6.4% 2.1 土地投资持续疲弱，累计土地购置面积仍接近腰斩 7 月单月土地投资略有修复但仍处低位，累计土地投资持续疲弱。 具体而言，7 月土地购置面积 918 万平米，土地成交价款 875 亿元，同比分别下降 47.3%和 33.4%，1-7 月累计土地购置面积 4546 万平米，土地成交价款 2918 亿元，同比分别下降48.1%和 43.0%。 从 22 城集中供地来看，土地市场仍然低迷。7 月上海、广州、南京等 7 城进行了集中供地出让，仅上海表现稳定，其他城市依然平淡。 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02468101214161820商品房累计销售额（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 我们认为，三季度土地市场大概率持续低位运行。从供应上来看，地方政府可能也处在观望中，期待市场好转后再推出土地，例如我们看到进行三批次集中供地的城市在结束第二批供地后，并未急于公布第三批次的计划；从成交上来看，在销售端未有起色、企业端流动性继续承压的情况下，市场很难出现积极的变化。 图表：2021.02-2022.07 累计土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.07 累计土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.2 新开工面积降幅连续两月创新高，累计开发投资同比下降 6.4% 7 月，新开工持续恶化，累计开发投资同比降幅进一步扩大至 6.4%。 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0500010000150002000025000累计土地购置面积（万平米）同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%02000400060