越秀服务(6626.HK)国资成长物业，TOD赛道优势突出

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]公司研究/房地产/房地产证券研究报告越秀服务（6626）公司研究报告2022 年 08 月 01 日[Table_InvestInfo]投资评级 优于大市首次覆盖股票数据[Table_StockInfo]7 月 29 日收盘价（港元）3.7652 周股价波动（港元）2.92-4.42总股本/流通 A 股（百万股）1522总市值/流通市值（亿港元）57.23相关研究[Table_ReportInfo]市场表现[Table_QuoteInfo]沪深 300 对比1M2M3M绝对涨幅（%）0.504.4410.50相对涨幅（%）-7.04-6.85-10.80资料来源：海通证券研究所[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:(021)23219747Email:tll5535@htsec.com证书:S0850510120001国资成长物业，TOD 赛道优势突出[Table_Summary]投资要点： 股东背景优势明显。越秀集团和广州地铁集团为越秀服务第一和第二大股东。广州越秀集团通过 100%持股公司越秀企业持有越秀地产 39.78%的股权，越秀地产持有越秀服务 66.92%股份，属控股股东地位。 基础业务具备可持续增长能力。1）2021 年越秀地产销售首次突破千亿，拥有总土地储备 2711 万平，大湾区占比 55.0%，广州占比 47.6%。2）2021年底公司总在管面积和总签约面积分别为 38.9 和 58.4 百万平。一线城市贡献合约面积占总合约面积的 62%。2021 年新增合约建筑面积 10.2 百万平方米；住宅贡献新增合约面积占总新增合约面积的 70%；商业占 16%；TOD占 11%。 业务形态丰富，具备全面发展能力。公司是市场上少数能提供社区商业全链条服务的物业管理公司之一，同时也是中国高端写字楼物业管理的引领者。截至 2021 年底，公司在管商业，包含商务综合体、企业总部大楼、办公园区等，写字楼总在管面积为 261 万平方米，分布于广州、上海等核心城市。 TOD 发展潜力看好，对应潜在物业管理需求明显。 1） TOD 物业管理是伴随 TOD 城市发展模式衍生出来的物业管理服务需求，大致可以包括：TOD 站点内基础物业管理服务、站点内部机车和机电服务与管理、站点内部商业运营与服务、TOD 站点建设咨询与服务、TOD 站点外服务。公司目前已布局其中三大方向。 2）基于 2025 年，全国城市轨道交通运营里程预期达到 10000 公里的政府规划下，预计地铁站点和车辆段的基础物业（三保服务）市场空间不低于 67.5亿。如果考虑其他四项服务，潜在空间巨大。尤其是 TOD 站点上方住宅、商业面积一般在 20-40 万方不等，潜在物业服务价值不可轻视。 3）公司控股股东越秀地产是国内最大的 TOD 发展商之一。广铁集团是公司第二大股东。截至 2021 年 12 月 31 日，越秀地产拥有 6 个 TOD 住宅项目，总建筑面积近 3.76 百万平方米，占总土地储备的 13.9%。两大股东将为企业未来 TOD 物业发展奠定良好基础。 投资建议。越秀服务是较为优质的国资物业成长标的。我们预测公司 2022年 EPS 为 0.33 元。我们给予公司 2022 年 10-12 倍 PE 估值，对应市值区间为 56-68 亿港元，对应合理价值区间为每股 3.71-4.45 港元。首次覆盖给予“优于大市”评级。风险提示：疫情冲击不确定性；新房增速存在缩量风险。主要财务数据及预测[Table_FinanceInfo]202020212022E2023E2024E营业收入（百万元）11681918255235464872（+/-）YoY（%）30%64%33%39%37%净利润（百万元）199360508715996（+/-）YoY（%）118%81%41%41%39%全面摊薄 EPS（元）0.130.240.330.470.65毛利率（%）34.53%34.97%33.43%33.57%34.01%净资产收益率（%）32.40%12.26%14.77%17.21%19.34%资料来源：公司年报（2020-2021），海通证券研究所备注：净利润为归属母公司所有者的净利润股票报告网公司研究·越秀服务（6626）2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明目录1.越秀服务：股东优势明显，多业态市场拓展..................................................................... 61.1公司发展历程.............................................................................................................61.2公司股东情况.............................................................................................................72.业务稳健增长，TOD 物业服务成亮点................................................................................92.1业务发展情况.............................................................................................................92.2TOD 物业服务，越秀服务抢占新赛道................................................................. 102.3深耕 “越+” 体系增值服务................................................................................... 112.4高端写字楼物业管理引领者...................................................................................113.TOD 物业服务，物企发展新赛道......................................................................................123.1什么是 TOD 物业服务............................................................................................ 123.2TOD 发展潜力看好，对应潜在物业管理需求明显............................................. 133.3越秀服务：股东背景有利企业更