房地产行业2022年6月月报：6月楼市边际复苏；高能级城市与头部房企率先企稳修复

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业月报 2022 年 7 月 9 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 《建发国际集团：区域型国企资源禀赋优越，兼具稳健型与成长潜能》20220706 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220627 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》20220625 《房地产行业 2022 年中期投资策略：凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》20220615 《暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220331 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业 2022 年 6 月月报 6 月楼市边际复苏；高能级城市与头部房企率先企稳修复 核心观点  新房：6 月 40 个城市成交面积 2425 万平，环比+71.3%，较 5 月增速提升 59pct，同比-10.4%，较 5 月降幅收窄 38pct。销售边际复苏主要原因：1）前期放松政策逐步起效传导到销售端；2）被疫情所延误的需求回补。从结构看，一线城市成交 373 万平，环比+142%，同比-8.5%，降幅收窄 40pct。其中北京、上海疫后迎来补偿性需求释放，环比涨幅分别高达 67%和1146%，但同比仍有 31%和 12%的下降；深圳、广州低位回升，环比分别增长 75%和 50%，同比增速也回正至 21%和 16%。受各地政府利好政策频频影响，二线城市市场稳步复苏，新房成交面积环比增速提升了 62pct 至 74.5%，同比跌幅缩小 39pct 至 2.5%。三线城市复苏相对缓慢，新房成交面积环比+25.9%，增速提升了 34pct，同比-13.3%，降幅收窄 35pct。同时二线城市间分化也在加剧，成都、南京、苏州、杭州等城市回暖明显，青岛、福州、厦门等城市仍待观察。  二手房：6 月 13 个重点城市二手房成交量为 634 万平，环比上涨 35.9%，较 5 月增速提升了 41pct，同比降幅收窄 24pct 至 3.8%。一、二、三线城市环比增速分别为 20.7%、47.4%和 35.7%。除深圳、厦门环比下降外，其余城市均环比显著增长。青岛、杭州、苏州环比涨幅均超 50%。  库存与去化：库存量同环比增长，去化周期有所缩短。截止到 6 月末，14 个城市新房库存面积 1.04 亿平，环比+0.6%，同比+9.3%；去化周期为 14.7 个月，环比-2.5%，同比+72.5%。一、二、三线城市库存面积环比+0.1%、+0.2%和-2.5%，同比+12.9%、+8.1%和+4.9%；去化周期分别为 13.1、11.9 和 14.9 个月，环比+2.7%、-2.1%和-12.2%，同比+72.6%、+62.7%和+49.7%。具体来看，上海、深圳、杭州、南京、苏州去化周期在 12 个月以内。  开盘去化率：全国重点 35 城开盘去化率自 5 月下旬逐步企稳回升，6 月第 3 周提升至 52%，环比提升了 5pct。从具体城市看，上海疫情后售楼处陆续开放，6 月开盘去化率为 68%，济南、南京、杭州开盘去化率分别提升 3、32、13pct 至 22%、47%、81%。  土地市场：1）成交规模延续低位运行，百城土地成交建面同比-58.8%；2）楼面价上涨。百城住宅类用地成交平均楼面价为 5699 元/平，环比+36.4%，同比+46.4%；3）本月 10 城完成集中土拍，受此影响，百城住宅类用地平均溢价率上升至 4.9%，环比增加 1.4pct，同比下降了 6.4pct。4）今年首批重点城市集中土拍热度略好于去年二、三批次。22 城首批集中土拍合计成交金额 4964 亿元，成交建面 3896 万平，成交量较去年首批腰斩（成交建面较去年首批下降 63%）；楼面均价 1.27 万元/平，高于去年；底价成交率为 61.6%，较去年第二、三批显著下降 12、15pct；触顶成交率为 22.5%，较去年二、三批均提升了 10pct；流拍率仅 9.2%，较去年二、三批下降了 4.1、3.3pct；平均溢价率为 3.9%，高于去年第二、三批的 3.6%、1.9%。  房企：1）百强房企 6 月单月权益口径销售额 5714 亿元，同比-41.8%（前值-59.2%），环比+57%（前值：3.5%）。上半年百强房企累计权益销售额 2.43 万亿元，同比-50.8%（前值：-53.2%）。头部房企修复幅度更大。CR5、CR10、CR20、CR50 单月权益口径增速-28.0%、-32.6%、-33.7%、-38.2%，较上月收窄了 26、23、22、19pct。TOP20 房企中单月销售额仅华发、越秀、滨江、华润同比正增长。2）今年以来行业各类债券发行规模同比持续负增长，上半年累计发行量腰斩。6 月行业国内债券、海外债、信托、ABS 发行规模合计 909 亿元，同比-51%，环比+28%，平均发行利率 4.03%，同比-1.71pct，环比+0.17pct。上半年累计发行规模 4826 亿元，同比-57%，平均发行利率 4.13%，同比-1.52pct。6 月招商蛇口、保利发展、建发国际发行国内债券规模最大，分别为 71、45、44.5 亿元。房企当前仍然面临较大的资金压力，下半年国内债券+海外债到期规模为 4921 亿元，其中 7-8 月迎来偿债高峰期，到期规模分别为 1240、1019 亿元。 投资建议  6 月地产销售开始边际改善，其中高能级城市与头部房企相对修复力度较大。随着基本面拐点逐步来临，我们认为地产板块或将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）全国化布局的央国企及民营龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润臵地；2）现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企：越秀地产、滨江集团、建发国际、美的臵业；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。 风险提示  房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 7 月 9 日 房地产行业 2022 年 6 月月报 2 目录 1 新房、二手房成交边际改善，结构性复苏显著 .................................. 6 1.1 6 月新房成交：整体新房成交同比降幅明显收窄，高能级城