房地产行业点评地产天天见(第1期)：当前居民购房意愿低迷到何种程度了？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 7 月 19 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《销售同比降幅收窄；投资开工持续承压—房地产 2022 年 6 月统计局数据点评》20220716 《6 月楼市边际复苏；高能级城市与头部房企率先企稳修复（房地产行业 2022 年 6 月全扫描）》 20220709 《建发国际集团：区域型国企资源禀赋优越，兼具稳健型与成长潜能》 20220708 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220627 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》20220628 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索》20220520 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 1 期） 当前居民购房意愿低迷到何种程度了？ 【每日一问】 当前居民购房意愿低迷到何种程度了？ 自 2021 年下半年开始，地产销售景气度下行，居民购房意愿持续走低。经过了一年的行业阵痛期，我们认为，当前居民整体购房意愿已经接近底部。 从央行城镇储户调查的“未来3个月预计增加购房支出占比”来看，2016Q2底部回升，一直到2018Q3都维持高位。随着购房需求的消化，供需端政策持续收紧，居民购房意愿进入下行通道。2020Q2疫情后出现了小幅的上升，主要是受益于当时宽松的行业政策；随着政策收紧，2021 年下半年开始居民购房意愿再度明显走低，2022Q2 未来 3 个月预计增加购房支出占比的居民仅有 16.9%，较Q1 下降了 1 个百分点，同比下降 2.8 个百分点，基本回到 2016Q3 的水平。 但是，从产品结构调查来看，并非所有产品的购臵意愿均走弱，其中改善性住房的购房意愿明显提升。另外，无房家庭的购房意愿较弱，1 套或多套房家庭购房意愿反而在提升。2020 年疫情后在政策放松的催化下，计划购房的家庭占比出现了明显的上涨。但随着政策加码，居民购房意愿再度被抑制，2021Q1 开始占比逐步下降，到了 Q4 开始有所回升。2022Q1 计划购房家庭的占比为 8.2%，处于历史低位。具体来看，1 套或多套房家庭计划购房意向有所提高，无房和 2 套房家庭计划购房意向略微下降。其中无房家庭的计划购房比例从 2021Q4 的 7.5%，下降至 2022Q1 的 7.1%。3 套房及以上家庭的计划购房比例从 13.8%上升至 14.5%。 我们认为，就业与收入预期悲观、房价看涨预期下滑、交付担忧等多方面因素是当前购房意愿筑底的主要原因。 1）失业率走高、就业形势严峻、预期收入较为悲观。3 月中下旬开始在疫情冲击下，城镇调查失业率连续走高（3、4、5 月分别为 5.8%、6.1%、5.9%，均高于我国全年 5.5%的失业率目标），指向就业形势严峻。另外，根据央行季度城镇储户问卷调查的结果，2022Q2 当期收入减少的储户占比环比提升了 7.6 个百分点至 21.7%；当期就业感受形势较好的储户占比下降了 4 个百分点至10.1%；2022Q2 未来收入信心指数为 45.7%，环比下降 4.3 个百分点；未来就业预期指数 44.5%，环比下降 6 个百分点，仍处于 50%的临界值以下（指数在 50%以上，反映该项指标处于向好或扩张状态；低于 50%，反映该项指标处于变差或收缩状态）。在国家统计局公布的消费者调查中，2022 年 4 月消费者对就业和收入的预期出现断崖式下跌，5 月维持低位。 2）居民对房价看涨预期下滑，同时观望占比在提升。根据央行城镇储蓄问卷调查，房价看涨的比例自 2021 年下半年以来持续下降，2022Q2 房价预期上涨的比例为 16.2%，同比大幅下降 9.3 个百分点，环比下降 0.1 个百分点。房价预期下降的比例为 16%，环比提升 1.6 个百分点。对未来房价预期不确定的占比也从 2021Q4 的 11.3%提升至 2022Q2 的 13.2%，因此观望情绪较为浓厚。 3）对交付保障仍有担忧。2021 年下半年以来房企暴雷事件不断，问题项目体量较大。据克而瑞数据显示，截至 2021 年末，24 个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约 2468 万平，占 2021年商品住宅成交面积的 10%。 我们认为当前居民购房意愿已在底部，随着疫情影响的消散以及房地产宽松政策的起效，市场信心将逐步修复，整体购房意愿也有望提振。 【今日收评】 从大盘表现来看，今日（7 月 19 日）申万房地产板块上涨 0.37%，相对沪深 300 收益率为 0.91%；恒生地产板块下跌 1.08%，相对恒生指数收益率为-0.19%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅分别为 1.30%、0.47%、0.63%。受银保监会前日关于千方百计推动“保交楼”，有效满足房企合理融资需求的表态影响，减轻了市场对于地产行业的恐慌情绪，地产板块连续两天跑赢大盘，本周以来板块绝对收益 3.4%，跑赢沪深 300 3 个百分点。上周受到停贷风波影响板块受到较大打击，部分优质民企被连带错杀，整体民企连续两日出现反弹行情。 从个股表现来看，主流 A 股房企今日涨跌幅均值为 0.10%，排名前三为金科股份、绿地控股、华侨城 A，涨幅分别为 2.37%、0.85%、0.54%。主流内房股今日涨跌幅均值为-0.12%，排名前三为越秀地产、建发国际集团、华润臵地，涨幅分别为 2.49%、2.32%、0.29%。内房股涨幅较大的均为优质央国企，融资渠道畅通，安全性较好。 股票报告网 2022 年 7 月 19 日 地产天天见（第 1 期） 2 附录： 【今日收评】 图表 1. 2022 年 7 月 19 日申万房地产板块上涨 0.37% 图表 2. 2022 年 7 月 19 日 恒生地产指数下跌 1.08% -6.0%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%2022-06-102022-06-112022-06-122022-06-132022-06-142022-06-152022-06-162022-06-172022-06-182022-0