房地产行业研究：停贷风波下，预售制度会不会取消？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 7 月 18 日 行业研究 停贷风波下，预售制度会不会取消？ 核心观点： （1）房地产行业所产生的这些问题真的只是因为预售制度吗？预售制度虽有过，但更多在于功，行业产生的问题或风险，包括已然发生的停贷事件，归根到底是多方面因素综合作用的结果，预售制度自然也担不得如此重大的罪过； （2）现房销售能够解决多少问题，化解多少风险？现房销售本质目的是坚持“以人为本”，切实维护好消费者的合法权益。但现房销售制度从根本上说也是一种工具，本身并无所谓优劣，用不用不得好还需要看人怎么去用，如何确保制度执行到位，作用有效实现，相应的政策如何配合，如何发挥合力都至关重要，如果用不好这一工具，那也难保不会衍生出新的问题，新的风险。而且，当前行业的风险和问题已经产生，未来的影响面有多少，风险的传染力度有多强，都有很大的不确定性，已现的问题和未知的风险都是需要高度警惕，并快速有效的解决，即使现房制度百利无一害，可能作用更在于解决长期问题，也很难应对好当前已经显性化的，迫在眉睫的挑战。 （3）预售制度真的要退出吗？与现房销售制度相同，预售制度本身也是一种工具，一种制度，有其适用的条件和环境，如何用好它才是关键。当外部条件发生变化时，可以对制度进行有针对性的调整和完善，甚至当一切条件都成熟时，预售制度也可以有序退出。但现阶段来看，对其进行改进，完善，让其更适应当下行情，与现房销售制度一道服务于消费者，服务于行业，服务于社会未尝不可，可能也是最佳选择之一。 （4）当前推出现房销售是否真的合适？现房销售制度的推出又将有哪些挑战和影响？当下房地产企业已然面临严峻挑战，多房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险爆出，更快引致行业硬着陆，风险不可控。现房销售制度的推进也需要循序渐进，试点先行，实践中总结经验，推而广之。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 6 月底，景德镇恒大项目由于迟迟未能复工，业主集体发布公告，假如项目不能在一定时间内复工，业主将选择集体停贷。7 月，陷入停贷风波的项目数量快速增加，至 15日，总数已超 300 个，并仍在持续增长中。 当停贷事件发生，人们也习惯于问责，问责主体，问责制度，所以预售制度再度被定义为风险之源，倘若没有预售制度，包括停贷事件在内的一切问题就不会出现，取消预售制度便是将风险连根拔起，事实是否真的如此？取消了预售制度，房地产行业发展所面临的问题就真的能够迎刃而解了吗？我们可能要持怀疑态度。 （1）房地产行业所产生的这些问题真的只是因为预售制度吗？预售制度虽有过，但更多在于功，行业产生的问题或风险，包括已然发生的停贷事件，归根到底是多方面因素综合作用的结果，预售制度自然也担不得如此重大的罪过； （2）现房销售能够解决多少问题，化解多少风险？现房销售本质目的是坚持“以人为本”，切实维护好消费者的合法权益。但现房销售制度从根本上说也是一种工具，本身并无所谓优劣，用不用不得好还需要看人怎么去用，如何确保制度执行到位，作用有效实现，相应的政策如何配合，如何发挥合力都至关重要，如果用不好这一工具，那也难保不会衍生出新的问题，新的风险。而且，当前行业的风险和问题已经产生，未来的影响面有多少，风险的传染力度有多强，都有很大的不确定性，已现的问题和未知的风险都是需要高度警惕，并快速有效的解决，即使现房制度百利无一害，可能作用更在于解决长期问题，也很难应对好当前已经显性化的，迫在眉睫的挑战。 （3）预售制度真的要退出吗？与现房销售制度相同，预售制度本身也是一种工具，一种制度，有其适用的条件和环境，如何用好它才是关键。当外部条件发生变化时，可以对制度进行有针对性的调整和完善，甚至当一切条件都成熟时，预售制度也可以有序退出。但现阶段来看，对其进行改进，完善，让其更适应当下行情，与现房销售制度一道服务于消费者，服务于行业，服务于社会未尝不可，可能也是最佳选择之一。 （4）当前推出现房销售是否真的合适？现房销售制度的推出又将有哪些挑战和影响？当下房地产企业已然面临严峻挑战，多房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险爆出，更快引致行业硬着陆，风险不可控。现房销售制度的推进也需要循序渐进，试点先行，实践中总结经验，推而广之。 目录 引言 ....................................................................... 2 一、停贷风波起，快速蔓延至全国各地 .......................................... 3 二、预售制度是不是房地产风险爆发的根源？ .................................... 3 三、现房销售能够解决多少问题，化解多少风险？ ................................ 4 四、预售制度会不会退出？现在是不是退出的好时机？ ............................ 7 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 一、停贷风波起，快速蔓延至全国各地 6 月底，由于个别项目停工，迟迟未有复工迹象，业主多次维权无果后，发布公告，要求项目要在一定时间内复工，否则将集体停贷。本以为是个例的事件，但是十个 10 余日，全国各地反而掀起了一阵风波，陷入停贷风波的项目数量在 7 月 12 日