4月统计局数据点评及房地产行业月报：数据整体明显下行，顶层新政积极托底

行业研究 | 内地房地产 数据整体明显下行，顶层新政积极托底 ——4 月统计局数据点评及房地产月报 内外部环境压力增大，4 月商品房销售降幅有所扩大。1-4 月，全国商品房销售金额累计同比下降 29.5%（1-3 月：同比下降 22.7%）；销售面积累计同比下降20.9%（1-3月：同比下降13.8%），整体下降幅度仍明显小于百强情况。前期需求端出现一定回暖迹象，但由于部分城市疫情扩散较快，对销售复苏产生了较大的负面影响。不过，近期政策面明显趋向积极，央行下调按揭率下限标志着全国层面政策首次推出。随着疫情逐步受控，楼市需求端也将相应恢复。 开发投资首次转负，施工增速明显下滑。1-4 月，地产开发投资累计同比下降2.7%（1-3 月:增长 0.7%），增速年内首次转负。受疫情影响，房地产行业各项投资单月均有明显下行，1-4 月施工面积与去年同期持平，而 1-3 月则为增长1.0%，施工投资对地产投资的支撑效应减弱。拿地方面，1-4 月购置土地面积与土地成交价款分别累计下降 46.5%和 20.6%，降幅较上月有所扩大。从近期数据看，1-2 月土地购置费的突升支撑了前 2 个月的地产投资，但 1-3 月土地购置费增速已降至 0.6%，单月同比下降较快。参考目前土地市场的实际情况，地产投资仍存一定下行压力。 开发资金来源降幅扩大，新政起效尚需时日。1-4 月，房地产开发资金来源累计同比下降 23.6%（1-3 月：下降 19.6%）。拆分来看，国内贷款累计下滑 24.4%（1-3 月：下滑 23.5%）；自筹资金累计同比下滑 5.2%（1-3 月：下降 4.8%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑 37.0%/25.1%（1-3 月分别下降31.0%/18.8%）。目前中央层面已有新政出台，后续资金面修复有望逐步推进。 各线销售下行，去化有所加快。4 月，44 城新房成交面积环比下降 18%，同比下降 57%；当年累计成交面积同降 44%（上月为降 39%），一、二、三线城市分别下降 39%、38%及 52%。成都、江门、济南和舟山累计降幅较小，而江阴、淮安、常州、盐城累计降幅较大。截至 4 月末，14 城新房去化周期为 27.9个月，上月为 35.8 个月。二手房方面，4 月，15 城二手房成交面积环比上升2%，同比下降 41%；截至 4 月末，15 城累计成交面积同降 38%（上月为降37%）。成都二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数高位下滑，各线城市挂牌价指数止涨后开始缓慢下行。 一二线宅地成交继续下滑，溢价率整体有所回升。1-4 月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约 62.4%；其中，一线城市下降 81.8%，二线城市下降55.6%，三线城市下降64.0%，各线城市宅地成交降幅环比基本持平。成交楼面均价方面，4 月单月出现一定回升。溢价率方面，经历了去年首次集中供地的亢奋后，各线城市宅地成交溢价率开始回落，4 月单月溢价率环比有所回升。 投资建议：央行新政积极托底，维持“强于大市”评级。4 月疫情等因素发酵扰动了行业原有的复苏节奏，各项数据均出现明显下滑。不过，基本面的下行使得各层级的政策持续加码，在央行下调房贷利率下限后，碧桂园等民企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行境内债券，民企融资再现改善。行业融资和销售有望随疫情控制而逐步恢复。维持“强于大市”评级。 16-May-22 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 27 目录 1. 板块表现：中型房企股价有所反弹 ............................................................................................ 5 2. 行业：数据快速下行，复苏尚需时日 ........................................................................................ 6 3. 城市：疫情影响销售，推盘环比上升 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：疫情拖累销售复苏，推盘环比有所增加 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交同比有所下降，挂牌价高位下滑 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：各线成交继续下滑，溢价率小幅上升 .................................................................. 14 4.1 住宅类用地成交建面：各线同比明显下滑 ....................................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体降幅有所扩大........................................................................................................... 15 4.3 成交楼面均价有所上升，溢价率整体小幅回升 ............................................................................................... 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所下降 ...................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：整体基调明显宽松 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ....................................................................