房地产行业研究：现房销售会不会来？还有多远？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 3 月 17 日 行业研究 现房销售会不会来？还有多远？ 核心观点： （1）房地产行业所产生的这些问题真的只是因为预售制度吗？ 预售制度虽有过，但更多在于功，行业产生的问题或风险是多方面因素综合作用的结果，预售制度自然也担不得如此重大的罪过； （2）现房销售能够解决多少问题，化解多少风险？ 现房销售本质目的是坚持“以人为本”，切实维护好消费者的合法权益。但现房销售制度从根本上说也是一种工具，本身并无所谓优劣，用不用不得好还需要看人怎么去用，如何确保制度执行到位，作用有效实现，相应的政策如何配合，如何发挥合力都至关重要，如果用不好这一工具，那也难保不会衍生出新的问题，新的风险。 （3）预售制度真的要退出吗？ 与现房销售制度相同，预售制度本身也是一种工具，如何用好它才是关键，预售制度可以有序退出，人们可以对其进行改善，进行完善，与现房销售制度一道服务于消费者，服务于行业，服务于社会也未尝不可。 （4）当前推出现房销售是否真的合适？现房销售制度的推出又将有哪些挑战和影响？ 当下房地产企业已然面临严峻挑战，多房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险爆出，更快引致行业硬着陆，风险不可控。现房销售制度的推进也需要循序渐进，试点先行，实践中总结经验，推而广之。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 每年两会总离不开关于房地产的话题，2022 年两会同样有代表提出关于预售制度问题的建议：逐步提高预售门槛，直至现房销售。有此提议的根本原因在于将项目烂尾，项目不能按时交付、房企盲目扩张，高杠杆发展导致资金链断裂等各种问题的产生均归咎于预售制度，而现房销售制度则可以有利避免各种社会负面问题的出现，利大于弊。 关于预售制度的问题，各方讨论不休，当房企开始频繁暴雷，或违约躺平，烂尾项目更多，房屋无法按时交付的风险上升时，预售制度更成为众矢之的，仿佛一切问题的原罪均在于此，而采用现房销售就能够将一切风险扼杀于摇篮。 此时，我们不仅有疑问： （1）房地产行业所产生的这些问题真的只是因为预售制度吗？预售制度虽有过，但更多在于功，行业产生的问题或风险是多方面因素综合作用的结果，预售制度自然也担不得如此重大的罪过； （2）现房销售能够解决多少问题，化解多少风险？现房销售本质目的是坚持“以人为本”，切实维护好消费者的合法权益。但现房销售制度从根本上说也是一种工具，本身并无所谓优劣，用不用不得好还需要看人怎么去用，如何确保制度执行到位，作用有效实现，相应的政策如何配合，如何发挥合力都至关重要，如果用不好这一工具，那也难保不会衍生出新的问题，新的风险。 （3）预售制度真的要退出吗？与现房销售制度相同，预售制度本身也是一种工具，如何用好它才是关键，预售制度可以有序退出，人们可以对其进行改善，进行完善，与现房销售制度一道服务于消费者，服务于行业，服务于社会也未尝不可。 （4）当前推出现房销售是否真的合适？现房销售制度的推出又将有哪些挑战和影响？当下房地产企业已然面临严峻挑战，多房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险爆出，更快引致行业硬着陆，风险不可控。现房销售制度的推进也需要循序渐进，试点先行，实践中总结经验，推而广之。 目录 一、预售制度是不是房地产风险爆发的根源？ .................................................................................. 2 二、现房销售能够解决多少问题，化解多少风险？ .......................................................................... 3 三、预售制度会不会退出？现在是不是退出的好时机？ ................................................................. 6 一、 预售制度是不是房地产风险爆发的根源？ 在房地产行业高速成长、房企快速成熟的历程中，预售制度发挥了多大作用，可能也无需过多言语表达，预售制度之功同样不可抹杀。 伴随房企暴雷，项目烂尾或无法按时交付的风险提升，人们开始问责，或指摘企业发展不善，对风险的预警措施做的不够，或苛责部分人员的言论妖魔化了房地产地位，扭曲了人 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 们对于房地产的正确、客观的认知和关注；或抱怨政策过于严格，丝毫不留余地等等。 客观上说，房地产行业爆发出的风险，可能也不能完全归咎于哪一单一个体，企业战略不清，发展盲目或会增加企业风险暴露的风险，但是外部不确定事件的冲击也可能是压死骆驼的最后一根稻草；单一政策严格或会约束企业发展，但也不至于让风险频繁发生。对于房企为何频繁暴雷的原因，我们也在文章或报告中提及多次，各因素的综合作用造就了当下房地产行业的现状，其中有不可控，也有不可预测性，衍生负面问题也在所难免。 回顾到预售制度本身，因为有预售制度存在，所以企业有加杠杆定的可能，也有快速发展的基础，但要说房地产行业内所有的问题根源于预售制度的使用，那也有失公允。房企大力度举债，高杠杆，高周转发展，本身就于外部的融资环境，企业本身的风格，不确定事件等因素有关，即使没有预售制度，当不确定因素冲击到企业根本时，暴雷或倒下也大有可能，而且同样处在预售制度之下，为何部分