2021中国商业地产活力40城研究报告

2021 中国商业地产 ·活力40城Commercial PropertyFuture 40 Cities in China01前言03总体排名09开发商与品牌布局14商业创新CONTENTS2021年疫情进入常态化，间断性爆发的疫情陆续影响着部分城市，商业地产迎来新的挑战和增长方向。国内双循环背景下，国务院提出用五到十年时间培育建设国际消费中心城市，有利于促进商业的多样性发展。去年由于疫情催化发展的线上直播行业，今年受到系统性的规范管理，线下线上商业逐步都走向了理性融合发展的态势。线下消费因为疫情防控的管制措施间断性受影响，无论线上还是线下非理性红利越来越少，商业存量市场竞争的序幕全面拉开。今年发生的几次网络热门事件“鸿星尔克事件”、“新疆棉事件”翻红了不少国货品牌，新一代消费者文化自信背后的消费自信，大力推动了新国潮品牌市场表现。疫情之下奢侈消费需求回流至国内，奢侈品商业保持逆势增长，发展目标城市依旧以一线和新一线为主。在这个时间点之下，如何沉稳布局，把握新的增长点成为关键命题。在线上线下融合的发展格局下，实体商业创新焕发新的活力。一方面，线上直播电商业绩增速较往年明显放缓，品牌的获客成本越来越高，线上品牌加速布局线下体验店。实体店铺可以增强消费者对产品的体验，通过线下场景互动打出品牌声量。线下连锁看重标准化和规模效应，而海底捞的大规模关店反映出线下曾经的流量商业也开始逐步回归理性，品牌方线下扩张力度明显放缓。另一方面，随着“元宇宙”概念的加速蔓延，各大开发商开始探索购物中心离场经济新思路，朝阳大悦城发布首位潮流数字推荐官Vila，深圳龙岗万达广场应用BIM及3D点云扫描技术建立与实体广场对应的“平行世界”。此份《2021中国商业地产活力40城》在延续前四年40城系列报告主体研究框架的基础上，新增城市网红指数等维度的相关性分析，以内容指数、流量指数、热搜指数三大维度重新解构了衡量城市线上网络热度的指标。在商业创新部分，研究设立艺术、文化、商务、技术、人才等城市发展多维度指标，旨在从城市商业发展资源及潜力视角探究城市商业增长要义。前言01 中国商业地产活力40城商业地产活力指数指标体系权重类别 权重 解释 指标 权重 零售指数 0.30 零售业态发展水平 奢侈品品牌城市偏好指数 0.33 轻奢品牌城市偏好指数 0.33 大众消费品牌城市偏好指数 0.33 休闲指数 0.30 休闲业态发展水平 影音娱乐发展指数 0.25 美食餐饮发展指数 0.25 咖啡茶饮发展指数 0.25 运动健康发展指数 0.25 购物中心指数 0.30 购物中心发展水平 购物中心规模指数 0.50 购物中心多样性指数 0.50 消费力指数 0.10 居民的消费意愿与消费能力 收入指数 0.33 消费意愿指数 0.33 消费结构 0.33 Commercial Property Future 40 Cities in China 02202012347658111091 3121614171 51819212 2202 324262 5282927303133323 435383736394 0 20211234567891011121 3141 51617181920212 22 3242 526272829303132333 435363738394 0上海北京成都深圳重 庆杭州广州苏州武汉南京西安长沙天津宁波沈阳无锡青岛郑州合肥昆明厦门大 连哈尔滨济南南通常州南宁福州长春石家庄南昌贵阳烟台乌鲁木齐太 原扬州徐州呼和浩 特兰州海口数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心2020-2021排名变化上 升下降000020202021121120011200111120011002020012437659810111 3121 514171619202 22 3182124272 526282932303531333 4373836394 020181234765810111 31691412171 52019212 3182 224272 530262932283 4313335373836394 02017201912347659101181 3121614171 518202 32 2192124262 527282931303532333 4363837394 0总体排名北京、上海依旧领跑全国，较第二梯队城市差距依然明显。北京与上海间的总体差距并未延续去年的拉大趋势，反而出现缩小。其中，北京与上海的零售指数差距由0.63点缩小为0.32点，休闲指数差距由0.80点增加到0.94点，购物中心指数差距由1.50点增大为1.51点，北京商业资源聚集度出现上升；北京购物中心数量与上海进一步拉大，相差49%。北京奢侈品指数本年度再次实现超越上海，但轻奢指数与大众品牌指数却远落后于上海。与此同时，北京的消费力指数四年来首次被上海反超，人均收入和消费意愿差距拉大。在购物中心增量萎缩的背景下，居民消费需求的回归理性化给存量商业改造带来更大的北上位列第一梯队，北京商业发展明显回暖，与上海差距缩小03 中国商业地产活力40城挑战。2021年北京首店经济呈全面复苏之势。统计期内，引人瞩目的全球首店有意大利品牌FILA全新概念店和中英联合打造的曼联梦剧场，其他国际化品牌首店有法国SATELLITE、德国徕卡、西班牙TINYCOTTONS等，为北京增添全新的商业活力。但从2021年首店数量与品质来看，北京的首店商业活力依旧落后于上海，但是两者的差距已经在逐步缩小：据睿意德统计，2020年北京首店数量为331家，上海首店数量为909家，但是到2021年北京开业首店数量已经达到901家，上海首店数量为1078家，北京的首店总数规模几乎是去年的三倍，明显更加接近上海；从休闲业态指数来看，北京在影院、餐饮、咖啡、健身房指数均远落后于上海。商业地产活力指数数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心2021年北京与上海商业地产活力指数2020年北京与上海商业地产活力指数消费力指数数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心30405060708090100上海北京成都深圳重庆杭州广州苏州武汉南京西安长沙天津宁波沈阳无锡青岛郑州合肥昆明厦门大连哈尔滨济南南通常州南宁福州长春石家庄南昌贵阳烟台乌鲁木齐太原扬州徐州呼和浩特兰州海口0.001.002.003.004.00零售指数休闲指数购物中心指数消费力指数上海北京上海北京0.001.002.003.004.00零售指数休闲指数购物中心指数消费力指数华中、华西指数增幅转负为正，东北地区活力指数下滑明显Commercial Property Future 40 Cities in China 04数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心2018-2021北京与上海商业资源聚集度2021年北京与上海零售品牌偏好度比较2021年北京与上海休闲业态指数比较2021北京与上海购物中心数量与规模比较华东地区核心城市活力排名与去年持平，指数平均同比提升0.27%，凸显区域经济发展的超强韧性。成都、重庆引领华西地区商业高速发展，活力指数平均增幅为0.86%，展现巨大市场潜力。今年前三季度重庆GDP