地产“春天”系列⑤：房地产行业利润的底在哪？何时将逢春？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 3 月 9 日 行业研究——地产“春天”系列⑤ 房地产行业利润的底在哪？何时将逢春？ 核心观点： 新的会计年度年度来临，又到了房企密集披露年报的季节，从日常分散的信息可以直观感受，房企 2021 年的年报情况应该不会特别美观，利润能与上年持平可能就是一个比较好的结果，再差点就是负增长，最差的则是亏损，甚至于巨亏，全年的辛苦白费。但同时，利润情况并不理想可能也是大家事先所能预见到的，应该也不会有太多的意外。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 阳春三月，万物更新，希望之始。新的会计年度年度来临，又到了房企密集披露年报的季节，从日常分散的信息可以直观感受，房企 2021 年的年报情况应该不会特别美观，利润能与上年持平可能就是一个比较好的结果，再差点就是负增长，最差的则是亏损，甚至于巨亏，全年的辛苦白费。但同时，利润情况并不理想可能也是大家事先所能预见到的，应该也不会有太多的意外。 从利润的角度来说，房地产行业的利润向制造业过渡，各方已经形成了共识，也在有意识的做准备，心理上靠前，行动上靠后，虽然说，都觉得利润率下行，或者回归到制造业是必然的归属，但在惯性主导下，人们去接受这种既定的结局还需要更多的准备，而后采取一系列行动和举措来减缓利润下滑的速度，所以才有了精细化管理、组织架构调整等等，最大化的去压缩任何可能出现的成本开支，尽可能的留出利润的空间。 2021 年房地产行业经历了严峻挑战，暴雷事件时时上演，各类政策轮番出台，行情持续趋冷，能够在严峻的行业形势中存活已属不易，理想的利润更是增量式的存在，利润可观当属意外之喜。 目录 1、收入增长减速确定，但短期负增长难现，利润探底仍将持续 .................................................... 2 2、利润来自于房地价差，来自于时间 ....................................................................................................... 3 3、房价进入“稳”区间，房-地高价差空间不再 ................................................................................... 4 4、2021 年利润触底，2022 年或逢春 ........................................................................................................... 5 1、 收入增长减速确定，但短期负增长难现，利润探底仍将持续 又到新的会计年度，不断有房企发布盈利预告或业绩快报。企业年度经营业绩增长放缓或负增长的趋势仍旧在延续，由于房企暴雷的出现，为了项目烂尾，提升消费者购房信心，预售资金处于严监管状态，确保项目的顺利建设交付，各房企也在积极配合政策，投身保交房任务中，所以从说收入端来说，增长减速或比较确定，负增长或短期难现。 不出意外的是，多家企业归属于上市公司股东的净利润出现明显的下跌，主要原因之一在于：其一、结转项目的毛利润率较前期降低，所以利润情况普遍并不理想；其二、经营型业务为主的企业，受疫情影响，文旅产业、商业项目经营情况不佳，利润相应并不理想。未来来看，利润经历了一段时间的探底过程。 图表：2021 年房企收入和利润变动情况（亿元） 企业名称 营业收入 归属母公司股东的净利润 营业收入 yoy 归属母公司股东的净利润 yoy 中南建设 - 7.08~21.23 - -90%~-70% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 华侨城 A - 31.88~41.32 - -74.86%~-67.42% 绿地控股 5349.33 76.49 17.3% -49.0% 招商蛇口 1606.43 103.72 23.9% -15.4% 华发股份 514.08 31.95 0.8% 10.1% 金地集团 992.32 94.63 18.2% -9.0% 保利发展 2850.48 275.77 17.2% -4.7% 浦东金桥 46.17 16.23 28.5% 46.5% 外高桥 88.84 9.39 -13.1% 30.1% 陆家嘴 138.72 43.11 -4.2% 7.5% 资料来源：亿翰智库，wind 2、利润来自于房地价差，来自于时间 1998 年开始，中国房地产行业开始走向市场化道路，自此，一切围绕房屋而生的事物不断涌现，金融产品、个人按揭贷款，土地招拍挂制度，土地改革等等，各方都在自由的框架内享受着房地产欣欣向荣发展带来的利益，包括开发商、地方政府、金融机构、中介机构等等。 过去的 20 余年内，房地产行业对于各种利好应享尽享，开启了自己的好年华，好时光。抛开满足人们对房屋“住”的需求，这一道德层面的诉求，各方争相涌入地产行业的根本原因还在于—房地产行业确有利可如图（虽然直白，直接，但事实如此），而且赚钱也是容易的。 赚钱的前提在于钱的自由。外部来钱容易，各种资金方都愿意把钱投到地产行业内，信托、基金、资管、银行都乐于将资源放在收益相对较高的地产领域，而且当时地产行业的风险也在可控的范围，资金流向地产并无过多的约束。内部资金上说，预售制度给了房企更