地产“春天”系列研究③：中小国央企的“春天”来了？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征 5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征 5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来”——话说东北区域首批集中供地 “同省异梦”——话说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？——话说环渤海四城首批集中供地 岛外放量，土地市场出现降温——厦门第二批集中供地深度解读 “依旧很稳”——长沙首批集中供地深度解读 哪些城市热度高，哪些房企领跑？——首批集中供地全解读 遇冷的第二批集中供地，谁还在拿地？ 民企后撤，谁来补上？ 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 3 月 8 日 行业研究——地产“春天”系列研究③ 中小国央企的“春天”来了？ 核心观点： 当前形势下两股暖风正吹向中小国央企，一方面规模民企的缩表腾出可观市场空间，另一方面国央企背景给予其的信用成为行业稀缺资源。 当然，有风吹也得有迎风走的意愿和能力，我们认为，具有强发展意愿，财务稳健且投资方式多元的中小国央企，确实迎来了“春天”。未来，它们将在深耕大本营的同时，积极拓展核心城市，成为各核心城市中一股快速成长的力量。 管理、产品和品牌上的挑战也伴随机会而至，为了能在这个“春天”里茁壮成长，企业必须尽快明确发展目标，规划组织机构变革和产品与品牌建设等。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021 年下半年至今，规模民企始终被流动性阴云笼罩，为了“活下去”集体进入收缩状态，而“活下来”之后的一段时期，它们也将进入缩表周期。昔日行业主力的收缩，带来竞争格局的真空地带，在如此难得的机会面前，哪一股力量能够趁此机会更进一步崭露头角？ 目录 一、 中小国央企两大利好：竞争减弱，具备信用 ............................................................... 2 二、 三类发展意愿，强意愿企业刚好“乘东风” ............................................................... 3 三、 财务稳健才能搭乘融资便利，多元化投资方式使地方国企更有余裕 ....................... 4 四、 抓住了的机会才是真机会，部分中小国央企迎来发展通道 ....................................... 6 一、 中小国央企两大利好：竞争减弱，具备信用 在 2021 年的前所未有的行业变局中，国央企阵营并未受到明显冲击，甚至从中得益。大型国央企今后的发展自不必说，但是我们不禁想问的是，中小国央企是否也有机会更进一步呢？ 对于它们来说，一方面由于历史原因其本身规模较小，另一方面它们也没有像规模民企那样，在行业快速发展通道里加杠杆冲规模，所以规模一直不大。而在 2021 年剧烈的行业动荡中，难得的机会已经出现，现在中小国央企至少面临两个有利条件：一是强大竞争对手主动收缩，腾出可观市场空间。以投资为例，2021 年三批次集中供地中，民企拿地规模大幅萎缩，拿地占比接近腰斩，且由于现金流压力持续以及未来的缩表进程，民企拿地力度未来也难以明显回升。二是具备行业稀缺的信用。2021 年行业经历了从未有过的信用坍塌，信用成为行业最为稀缺的资源，无论对于金融机构亦或是购房者，有国家信用背书的企业都是首选。以发债情况为例，尽管 2021年 10 月之后行业融资环境开始改善，但其实主要是国央企融资好转，民企发债规模较小，且主要集中于少数优质民企。 图表：三批次集中供地不同性质企业拿地占比变化 资料来源：亿翰智库 25%22%53%国企, 26%央企, 17%民企, 57%第一批46%30%24%国企, 47%央企, 21%民企, 32%第二批61%16%23%国企, 62%央企, 13%民企, 25%第三批 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 注：内圈为拿地金额占比，外圈为拿地建面占比。 图表：2021 年 10 月以来房地产企业发债金额统计 资料来源：亿翰智库，WIND 注：统计包括所有债券类型，统计日期截至 2022 年 2 月 22 日。 在如此难得机会的面前，中小国央企究竟会有怎样的表现？我们将围绕企业意愿以及企业能力两方面进行分析，一探究竟。 二、 三类发展意愿，强意愿企业刚好“乘东风” 企业是否愿意抓住行业机会，首先受制于企业本身是否有意愿壮大地产业务，而这又主要受地产业务本身的地位以及企业对于行业发展的判断所影响。我们可以看到，并不是所有企业都有壮大规模的强烈意愿。具体而言，我们按照意愿高低将企业分为三类： 第一类：强意愿，例如中交地产、深圳控股等。其中中交地产 2019 年制定了“千亿”目标，在此驱动下大举拿地，2020 年全口径投销比超过 100%，2021 年上半年投销比近 90%；深圳控股在“十四五”规划中，明确提出要“提速”，争取土地储备在未来五年达到 1000 万平方米以上，开发销售及租金收入维持 20%的年化复合增长。 第二类：一般意愿，例如电建地产等。电建地产重组完成后，曾经提出“2020 年销售额进入行业 30 强，央企地产前 5 强”的目标，但是此后并未有太多实质性动作，直到 2018 年其断定传统地产开发已是一片红海，转而开始产业化转型。在“十四五”规划中，电建地产正式将产业经营提升为主要驱动力之一，意味着其将继续加大产业地产布局，在传统地产开发领域发展的意愿不强。 第三类：弱意愿，例如中冶置业等。由于地产并非集团的核心业务，发展一直不温不火，尤其行业进入存量时代和调控收紧之后，集团对于发展地产业务的意愿更加削弱。 总而言之，在这样的机会窗口面前，我们认为那些本身有一定意愿扩充规模的企业会倾向于地方国有企业51%民营企业11%中央国有企业38%