内地房地产价格跟踪年度回顾：一手房价格同比“先高后低”，城市间表现分化加剧

一手房价格同比“先高后低”，城市间表现分化加剧 内地房地产价格跟踪年度回顾 山证国际证券——行业研究 报告要点： 一手房价格 2021 年同比表现呈“先高后低”走势：受到国家在 2021 年下半年对房地产行业加大调控力度，叠加疫情扰动之影响，70个大中城市新建商品住宅价格指数 2021 年同比表现呈“先高后低”走势。指数同比增幅从 2020 年 12 月的 3.7%回升至 2021 年 5 月的 4.5%，随后增幅持续收窄至 12 月的 2.0%，较 2019 年 12 月显著收窄约 4.8 个百分点。 一手房价格环比表现下半年下行趋势较为明显：70 个大中城市新建商品住宅价格指数 2021 年环比表现下半年下行趋势相对同比表现更为明显。指数环比增幅从 2020 年 12 月的 0.1%回升至 5 月的 0.5%，随后增幅持续收窄至 2021 年 8 月的 0.2%。2021 年 9 月以来，指数环比开始录得负增长，也是指数自从 2015 年 3 月以后再度录得环比负增长。 一线城市在调控升级下已从高位回落：2021 年下半年，一线城市整体一手房价格表现在调控升级下从高位回落。一线城市新建商品住宅价格指数同比增幅从 2020年 12月年的 3.9%持续扩张至 2021年 6月的 6.1%，随后则受到楼市调控升级之影响而逐步收窄至 12 月的 4.4%。其中，受限于政府对热点城市加大楼市调控力度，广州、上海和深圳平均一手房价格 2021 年 12 月分别同比增长 5.0%、4.2%和 3.3%，低于 1-12 月平均值约 3.6、0.3 和 0.3 个百分点；此外，北京 12 月平均一手房价格在较强购房需求支撑下则同比增长 5.1%，高于 1-12 月平均值约 0.6 个百分点。 二线城市一手房价格表现分化加剧：二线城市新建商品住宅价格指数2021 年同比表现也呈先高后低走势，由 5 月年内最大增幅 5.0%持续回落至 12 月的 2.8%，低于一线城市同期水平。其中，在我们观察的 18 个二线城市中，城市间一手房价格表现分化加剧，杭州、长沙和济南下半年一手房价格同比表现较具韧性。 三四线城市一手房价格高位回落幅度较为明显：三线城市新建商品住宅价格指数 2021 年从高位回落幅度较为明显，从 4 月的 3.9%持续收窄至12 月的 0.9%，显著低于一二线城市同期水平。其中，在我们观察的 22个三四线城市中，唐山和秦皇岛 12 月一手房价格同比分别负增长约1.7%和 3.7%，低于 1-12 月平均值约 5.4 和 4 个百分点。 全国二手房价从 2021 年 9 月开始逐步回落：全国城市二手房出售挂牌量指数在 2021 年 3 月回升至 109.69(年内高位)之后开始逐步回落。受到中央政府在下半年对二手房市场调控升级，并在部分热点城市出台包括二手房指导价等一系列政策之影响，指数在 8 月至 10 月显著回调，由 7月的 105.16 下降至 10 月的 87.25。随后，指数在 11 月回升至 89.64，并在 12 月进一步升至 91.15，但仍明显低于 2020 年 12 月的 132.63。二手房房价方面，全国城市二手房出售挂牌价指数由 2020 年 12 月的 186.14持续上升至 2021 年 8 月的 193.98。随后，指数从 9 月开始逐步回落至12 月的 191.82。其中， 各线城市二手房房价 2021 年表现也呈先高后低走势，一线城市整体表现较好，二三四线城市波动的幅度则小于一线城市。此外，四线城市二手房价期内同比表现最弱。 报告日期： 2022-01-21 分析员 姓名：高景东 中央编号：AYP093 电话：+852-2501 1037 电邮：tony.ko@ssif.com.hk 山证国际证券有限公司 www.ssif.com.hk 行业研究 2 1.一手房价格 2021 年同比“先高后低” 受到国家在 2021 年下半年对房地产行业加大调控力度，叠加疫情扰动之影响，70 个大中城市新建商品住宅价格指数 2021 年同比表现呈“先高后低”走势。指数同比增幅从 2020 年 12 月的 3.7%回升至 2021 年 5 月的 4.5%，随后增幅持续收窄至 12 月的 2.0%，较 2019 年 12 月显著收窄约 4.8 个百分点。 此外，指数 2021 年环比表现也呈类似走势，但下半年下行趋势则相对同比表现更为明显。指数环比增幅从 2020 年 12 月的 0.1%回升至 5 月的 0.5%，随后增幅持续收窄至 2021 年 8 月的 0.2%。2021 年 9 月以来，指数环比开始录得负增长，也是指数自从 2015 年 3 月以后再度录得环比负增长。 70 个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比上涨城市数从 2020 年 12月的 60 个增加至 2021 年 3 月的 65个，随后持续减少至 12 月的 53 个。此外，指数环比录得下跌城市数则从 2021 年 4 月的 4 个持续增加至 11 月的 59 个，随后在 12 月已回落至 50 个。 图表 1：70 个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比(%)和环比(%)表现 同比变化 环比变化 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 图表 2：70 个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比和环比上涨、下跌和持平之城市数量分布图 同比上涨、下跌和持平之城市数量 环比上涨、下跌和持平之城市数量 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 -100102030402015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-0970个大中城市一线城市二线城市三线城市-1012342015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-0970个大中城市一线城市二线城市三线城市0102030405060702015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-09上涨城市