房地产行业简评报告：投资跌幅走扩，按揭宽松效果边际减弱

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 [Table_Authors] 王嵩 首席分析师 SAC 执证编号： wangsong@sczq.com.cn [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房地产行业年度策略报告：岁月无旧日，淬火重生时  中央经济工作会议点评：短期待纠偏，中长期实现良性循环  11 月百强房企销售数据点评：业绩放缓态势不改，百强单月销售同环比双降 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 需求边际走弱，以价换量渐成常态。2021 年全年商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为 1.9%和 4.8%；单月销售已出现连续 6 个月的负增长，销售面积及金额单月同比增速分别为-15.6%和-17.8%。2021 下半年土地成交量下降将导致 2022 上半年的新房供应走弱，同时房地产税试点预期扰动以及房价趋势性走弱导致购房情绪难以明显改善，预计 2022 年上半年销售端仍将持续承压。 ⚫ 土地建安双双走弱，单月投资增速跌幅走阔。投资增速方面，2021 年全年房地产开发投资累计同比增长 4.4%，降至 2016 年以来最低值。12 月单月投资增速跌幅进一步走阔，单月跌幅扩大至-13.9%。目前政策宽松方向已经确立，预计一季度地方政府将在因城施策的框架下，出台宽松措施来对冲地产下行风险，同时各地保障房投资将在 2022 年有所发力，因此我们预计全年房地产投资增速同比下降 2.6%。 ⚫ 新开工延续弱势，竣工修复具持续性。2021 年新开工累计同比下降11.4%，12 月单月同比增速大幅下降至-31.1%，较 11 月降幅扩大 10.1个百分点。房企在投资上普遍采取保守策略，在政策调整力度有限的背景下房企开工动力的缺失仍将持续。竣工方面，2021 年累计增速为11.2%，单月同比增速 1.9%，连续两月保持正增长。我们预期 2022 竣工绝对体量仍将保持在高位，保持 5%以上增速。 ⚫ 按揭宽松效果边际减弱。2021 年累计到位资金增速为 4.2%，12 月单月增速为-19.3%。分结构观察，个人按揭贷款单月增速由正转负，从增长 10.6%下降至-7.9%。10 月以来按揭贷款层面宽松政策落地，部分积压的刚需和优质购房者的按揭贷款需求得以释放而 12 月呈现出按揭贷款宽松政策效果正在边际减弱。同时定金及预收款单月同比下降25.9%，连续 6 个月处于负增长区间。我们认为预付款以及按揭贷款的走弱表明，在房贷利率和放款天数均有所下降的背景下，销售动能仍未实质改善，市场观望情绪依旧浓厚。 ⚫ 政策有望进一步宽松，看好地产股超额收益机会。目前行业景气度持续下行，有望改变监管层面托而不举的政策预期，预计政府层面将进一步释放维稳信号，今年一季度处于政策窗口期，当前涉房贷款政策已有所松绑，按揭投放加速的效果已开始初步显现，但我们认为房企融资端的全局实质性改善尚待时日。我们预判 2022 年行业整体调控在兼顾中长期制度改革深化的基础上，对于短期供需层面限制措施的把控将愈加精细化，2022 年更大概率的是将形成以金融信贷调节为主的供需控制措施。 ⚫ 风险提示：疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房地产税试点力度超预期，房价超预期下跌，调控政策持续高压，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等。 -0.4-0.200.218-Jan31-Mar11-Jun22-Aug2-Nov13-Jan房地产沪深300 [Table_Title] 投资跌幅走扩，按揭宽松效果边际减弱 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2022.01.18 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 需求边际走弱，以价换量渐成常态 2021 年全年商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为 1.9%和 4.8%，较 1-11月增速分别下降 2.9 个和 3.7 个百分点；单月销售已出现连续 6 个月的负增长销售面积及金额单月同比增速分别为-15.6%和-17.8%，较 11 月跌幅分别扩大 1.6 个和 1.5 个百分点。从房价表现来看，全国 70 城新建商品住宅与二手住宅价格指数分别环比下降 0.3pct和 0.4pct，均连续 4 个月环比下行，12 月下跌城市数量达到 50 个，房价的持续走弱引发市场观望情绪加剧。我们认为当前销售动能进一步下滑主要源于预期的不确定性加大，另一个层面，房企目前仍处于还债高峰期且融资渠道尚未完全放开，房企对销售回款的追求仍为当务之急，在三四线城市中以价换量策略将逐渐成为常态。2021 下半年土地成交量下降将导致 2022 上半年的新房供应走弱，同时房地产税试点预期扰动以及房价趋势性走弱导致购房情绪难以明显改善，预计 2022 年上半年销售端仍将持续承压。 图 1：商品房销售面积累计同比增速 图 2：商品房销售面积单月同比增速 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 图 3：商品房销售额累计同比增速 图 4：商品房销售额单月同比增速 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图 5：新建商品住宅及二手住宅价格指数环比涨幅 图 6：各级别城市新建商品住宅价格指数环比涨幅 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2 土地建安双双走弱，单月投资增速跌幅走阔 投资增速方面，由于土地市场和建安投资双双走弱，2021 年全年房地产开发投资累计同比增长 4.4%，降至 2016 年以来最低值。12 月单月投资增速跌幅进一步走阔，单月跌幅扩大至-13.9%，较 11 月扩大 9.6 个百分点。从施工面积指标来看，全年累计增速降至 5.2%；单月施工面积增速自 7 月以来延续负增长态势，12 月单月施工增速进一步走弱至-35.3%，较 11 月跌幅扩大 10.6 个百分点。当前部分房企的收缩策略导致项目停工缓工现象增多，预计将持续向下拖累建安投资。 从全年土地成交来看，土地购置面积及土地成交价款累计增速分别为-15.5%和 2.8%，单月增速分别为-33.2%和-4.2%，2021 年下半年以来房企销售端和融资端承压导致土地市场降温幅度大幅超出市场预期，预计在 2022 年销售端明显改善之前，土地市场热度难有提升。目前政策宽松方向已经确立，预计一季度地方政府将在因城施策的框架下，出台宽松措施来对冲地产下行风险，同时各地保障房投资将在 2022 年有所发力，因此我们预期 2022 年投资增速大幅度下跌的可能性并不大，预计全年房地产投资增速同比下降 2.6%。 图 7：房地产开发投资累计同比增速 图 8：房地产开发投资单月同比增速 资料来源：Wind，首创证