当预售资金监管加强，留给房企的只有流动性挑战

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 11 月 30 日 当预售资金监管加强，留给房企的只有流动性挑战 核心观点： 一、为什么进行预售资金监管？ 预售资金监管正是预售制度的产物。过去预售制度使多数居民实现居者有其屋，并且商品房市场发展，增加了就业岗位，也支撑了宏观经济的增长。然而，一旦开发商将项目的预售资金用于其他用途，那么商品房竣工至少面临两重风险，一是竣工周期可能更长，二是房企一旦出现突发性流动性危机，项目可能存在烂尾风险，这将极大损害购房者权益。 二、本轮预售资金监管政策与以往有何不同？ 本轮预售资金监管，核心有三点，一是 2020-2021 年出台预售资金监管政策不等于刚开始实行预售资金监管；二是新出台的预售资金监管政策与以往的政策相比仅小幅收紧；三是本轮预售资金监管的执行力度加强。 三、不同城市预售资金监管有何异同？ 在预售资金监管方面，各城市基本上达成了一个共识，同时也形成了三大差异。共识即对商品房预售房款实施全额监管。三大差异指不同城市预售资金监管的范围不一，各个城市实行预售资金监管的节点不一，不同节点上需保留的资金不一。 四、预售资金监管的影响有多大？ 预售资金监管执行力度加强，这将导致房企对房屋销售所得的款项可以自由支配的能力减弱，使财务结构较为一般的房企进入了流动性阵痛期，将影响企业的债务偿付能力以及投资能力。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021 年我们监测的政策信息中，很多城市出台了预售资金监管政策。下文将从为什么进行预售资金监管，本轮预售资金监管政策与以往有何不同，不同城市预售资金监管的异同，以及预售资金监管对房企的影响等四个维度进行具体分析。 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 一、为什么进行预售资金监管？................................................................................................... 2 二、本轮预售资金监管政策与以往有何不同？ ........................................................................... 3 三、不同城市预售资金监管有何异同？ ....................................................................................... 5 四、预售资金监管的影响有多大？ ............................................................................................... 6 一、为什么进行预售资金监管？ 谈预售资金监管就不得不谈预售制度，因为预售资金监管正是预售制度的产物。 1998 年商品房市场改革初期，我国商品房市场的基本情况是开发商数量少，企业自有资金不足，商品房的供应速度难以跟上需求的增长速度。在这样的背景下，实行预售制度有较强的现实意义。 第一、预售制度使多数居民实现居者有其屋。房地产开发从拿地到施工建设均需要大量的资金投入，预售制度使得开发商预售前投入一定量的自有资金后，后面可以使用预售资金来进行开发建设，因此有更多的资金来实现商品房的建设，有助于加大商品房的供应，使越来越多的居民实现了居者有其屋。预售制度下，我国商品房市场快速发展，从商品房市场改革到 2021 年的 23 年时间内，商品房成交规模不断创新高，2020 年成交面积突破 17 亿平米。 第二，预售制度下，商品房市场发展，房地产开业业务量的加大，使得就业岗位大幅增加，解决了许多人的就业问题。同时，房地产开发投资的增长，也支撑了宏观经济的增长。 但是预售制度，也有一定的弊端。前文提到预售制度可以使房企在地产开发业务上的资金投入量减少，但是当商品房项目预售后获得预售资金后，如果没有政策约束，开发商将有动机将预售资金用于其他用途——比如拿地，而不是用于本项目的开发建设。在商品房市场上行周期，这一动机将更为强烈。比如全球金融危机过后，2009 年我国商品房市场复苏，房企有更大的动力将资金用于获取新项目，但是在竣工方面动力不足。在 2009-2011 年，新开工面积与竣工面积差额不断扩大。与此类似，2016 年商品房市场成交走强，也带来了这一差额的扩大。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2000-2020 年新开工面积与竣工面积的差额（万平方米） 资料来源：亿翰智库、国家统计局 一旦开发商将项目的预售资金用于其他用途，那么商品房竣工至少面临两重风险，一是竣工周期可能更长，二是房企一旦出现突发性流动性危机，项目可能存在烂尾风险，这将极大损害购房者权益。 在《中华人民共和国城市房地产管理法》中早已提到，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。随着我国商品房存量不断增加，居者有其屋的