房地产行业简评报告：单月销售跌幅放缓，百强新增土地跌幅走扩

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 [Table_Authors] 王嵩 首席分析师 SAC 执证编号：S0110520110001 wangsong@sczq.com.cn 电话：86-10-5651 1798 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  9 月百强房企销售数据点评：销售端加速下行，金融端政策有望边际改善  房地产行业数据点评：单月销售量价齐跌，市场景气度加速下行  房地产行业周报：“住有所居”定调行业发展方向，基本面下滑幅度加大 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 累计销售增速持续回落，单月销售跌幅放缓。2021 年前 10 月百强房企销售业绩，TOP100 房企上半年累计全口径销售额达到 106860 亿元，同比增长 9.2%，增速较 1-9 月下降 0.4 个百分点，增速持续回落。单月来看，TOP100 房企 10 月单月销售额为 8978.4 亿元，同比下降30.1%，单月增速较 9 月增长 5.9 个百分点。单月销售额环比增长 5.3%，结束连续三月环比负增长。 ⚫ 规模房企市场集中度下行。分不同梯队来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企前 10 月累计销售额同比增速分别为-0.5%、11.4%、16.6%和 8.5%，大型房企受制于基数规模而增速较低；上述梯队 10 月单月同比增速分别为-39.3%、-21%、-19.9%和-35.2%，单月同比降幅有所减小。其中 TOP10 下降幅度最大，中国恒大单月销售额同比降幅超过 90%。市场集中度方面，中国恒大受信用风险影响，9 月单月销售金额同比大幅下降 91.3%至 70.9 亿元，导致各梯队市场集中度明显下降。 ⚫ 多数品牌房企单月销售负增长。具体房企来看，碧桂园前 10 月全口径累计销售额达到 6761.2 亿元，同比增长 11.7%，万科（5181 亿，-5.2%）、融创（5126 亿，+13.6%）分列其后，累计销售额均超 5000 亿元水平，构成第一梯队。其它重点关注的房企中前 10 月累计同比增速较高的为绿城中国（+56.3%）、金地集团（+28.9%）、龙光集团（+20.1%）、旭辉集团（+20%）和荣盛发展（+19.6%）。10 月单月仅中国金茂（+8.6%）正增长，其余重点关注房企 10 月单月均为负增长。 ⚫ 百强新增土地跌幅走扩。随着商品房销售市场的下行以及拿地资金限制，多个热点城市二轮土拍市场遇冷，溢价率大幅下滑，同时流拍率高企。2021 年前 10 月，百强房企共新增土地建面 48144.4 万平米，增速为-27.2%，跌幅较前 9 月扩大 5.7 个百分点；累计新增土地金额达到 33599.2 亿元，增速为-6.9%，跌幅较前 9 月扩大 4.6 个百分点；新增土地货值达到 77017.3 亿元，增速为-18.3%，跌幅较前 9 月扩大 5.2个百分点。 ⚫ 金融端政策逐步改善，龙头个股估值迎来修复。前期我们强调地产金融端政策改善预期，包括针对刚需的按揭贷款支持放宽以及针对房企适度的流动性支持，政策演绎正如期兑现，我们认为当前地产政策风险已得到充分释放，信用风险加速暴露的过程对经营稳健、财务安全的企业来讲是重塑自身成长逻辑的助推器。尽管目前政策的改善幅度不足以令行业的基本面以及房企的利润率出现反转，但政策面及基本面底部叠加意味着更多机遇的出现，改善预期下地产股向来具有超额收益显著的特性，推荐万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。 ⚫ 风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。 -0.4-0.200.20.45-Nov16-Jan29-Mar9-Jun20-Aug31-Oct房地产沪深300 [Table_Title] 单月销售跌幅放缓，百强新增土地跌幅走扩 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2021.11.05 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 累计销售增速持续回落，单月销售跌幅放缓 根据克而瑞公布的 2021 年前 10 月百强房企销售业绩，TOP100 房企上半年累计全口径销售额达到 106860 亿元，同比增长 9.2%，增速较 1-9 月下降 0.4 个百分点，增速持续回落。单月来看，TOP100 房企 10 月单月销售额为 8978.4 亿元，同比下降 30.1%，单月降幅较 9 月收窄 5.9 个百分点。单月销售额环比增长 5.3%，结束连续三月环比负增长。 从我们跟踪的高频数据来看，重点监测的 55 个城市 10 月单月新房销售面积同比下降 27%，较上月跌幅扩大 3 个百分点。其中一线、二线及三四线城市增速分别为-12%、-13%和-48%，一线城市跌幅缩小 19 个百分点，二线及三四线跌幅有所扩大，分别扩大5 和 6 个百分点。尽管目前银行按揭贷款的投放力度已边际放松，部分地区银行房贷利率已有所下调，放款速度有所提升，但房地产税试点预期下市场观望情绪加重，短期内销售压力仍然较大。 图 1：TOP100 房企累计全口径销售额及增速 图 2：TOP100 房企单月全口径销售额及增速 资料来源：克而瑞，首创证券 资料来源：克而瑞，首创证券 图 3：重点监测城市月度销售面积增速 图 4：不同级别城市月度销售面积增速 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2 规模房企市场集中度下行 分不同梯队来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企前 10 月累计销售额同比增速分别为-0.5%、11.4%、16.6%和 8.5%， 10 月单月同比增速分别为-39.3%、-21%、-19.9%和-35.2%，单月同比降幅有所减小。其中 TOP10 下降幅度最大，中国恒大单月销售额同比降幅超过 90%。 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 入榜门槛方面，全口径入榜 TOP5 由 2020 年同期的 4223 亿元上升至 4428 亿元，同比增长 4.9%，TOP10、TOP20、TOP50 及 TOP100 的门槛则分别提升 13.3%、9.6%、8.5%和 4.5%。权益口径入榜门槛方面，TOP5、TOP10、TOP20、TOP50 及 TOP100 分别提升 1.9%、8.9%、15.5%、-5.6%和 3.5%。 图 5：不同梯队房企前 10 月累计销售增速对比 图 6：不同梯队房企 10 月单月销售增速对比 资料来源：克而瑞，首创证券 资料来源：克而瑞，首创证券 图 7：各梯队全口径入榜门槛及增速 图 8：各梯队权益口径入榜门