大中华区2021年二季度物业摘要

中国 | 2021年第二季度大中华区物业摘要 创新引领行稳致远13 累积的住房需求将继续支持香港房价50 北京51 上海52 广州53 成都55 北京56 上海57 广州58 深圳59 香港15 北京16 上海17 广州18 深圳19 成都20 天津21 青岛22 重庆23 沈阳24 西安25 杭州26 南京27 香港28 台北30 北京31 上海32 广州33 深圳34 成都35 天津36 青岛37 重庆38 沈阳39 西安40 杭州41 南京43 北京44 上海45 广州46 深圳47 香港48 澳门目录07 “双循环”经济下的西部仓储短期需求11 重构粤港澳大湾区产业圈层与空间布局专题文章办公楼住宅物流地产酒店零售地产09 长租公寓市场再出发2二零二一年第二季度大中华区物业摘要 2021年第二季度，中国继续成为全球经济复苏的重要引擎。季度GDP同比增长7.9%，上半年整体同比增长12.7%。消费市场持续复苏，上半年社会消费品零售总额同比增长23%，消费支出对经济增长的贡献率达到61.7%。今年上半年，固定资产投资同比增长12.6%，其中高技术产业投资同比增长23.5%，投资结构持续优化；货物进出口总额同比增长27.1%，与主要贸易伙伴进出口增长势头良好。中国对东盟、欧盟、美国及“一带一路”沿线国家上半年进出口增长保持在30%左右的水平。 展望下半年，中国经济整体将保持复苏势头，但增速将略低于上半年。我们预计消费与投资将有望平稳增长，而上半年表现亮眼的出口预计将会受到主要发达经济体产能恢复的影响边际趋缓。在宏观政策方面，中国依然有足够的政策空间多策并举推动稳增长、调结构。下半年财政政策预计将相比上半年更显积极，并聚焦三方面内容： 新基建；“城市更新”；区域协调发展背景下的重点交通等重大项目等; 在货币政策方面，我们预计将持续稳健取向，并将继续加大对科技、小微企业和绿色领域的金融支持。 受益于宏观经济基本面的持续复苏、市场信心的不断提振，二季度中国主要城市的甲级办公楼市场需求强势上升，季度净吸纳量达到170万平方米，环比继续提升36%。内资金融、科技、专业服务业企业引领疫情后积压已久的租赁需求快速释放。在零售市场，二季度的“假日经济”带动中国消费市场加速回暖。同时，市场新增供应迎来一波增长，部分新入市项目在场景营造方面受到消费者的关注和认可。在物流高标库市场，租赁活动保持活跃。第三方物流与电商继续领跑租赁市场。在住宅市场，本季度20个主要城市成交面积合计约7,200万平方米，环比增长34%。多个城市政策调控继续加码。编者按姚耀 中国区研究部总监3二零二一年第二季度大中华区物业摘要 经济和政策动态2021年第二季度，中国继续成为全球经济复苏的重要引擎。季度GDP同比增长7.9%，上半年整体同比增长12.7%。随着国民经济稳定恢复，消费市场持续复苏，上半年社会消费品零售总额同比增长23%，消费支出对经济增长的贡献率达到61.7%。今年上半年，固定资产投资同比增长12.6%，其中高技术产业投资同比增长23.5%，两年平均增长14.6%，远高于整体投资增速，投资结构持续优化；货物进出口总额同比增长27.1%，外贸形势总体不错，与主要贸易伙伴进出口增长势头良好。中国对东盟、欧盟、美国及“一带一路”沿线国家上半年进出口增长保持在30%左右的水平。 展望下半年，中国经济整体将保持复苏势头，但增速将略低于上半年。我们预计消费与投资将有望平稳增长，而上半年表现亮眼的出口预计将会受到主要发达经济体产能恢复的影响边际趋缓。在宏观政策方面，中国依然有足够的政策空间多策并举推动稳增长、调结构。下半年财政政策预计将相比上半年更显积极，并聚焦三方面内容： 一方面支持新基建；其次是将重点支持“城市更新”；三是在“十四五”开局之年，将加大对重点交通等重大项目的支持，推进区域协调发展等。 在货币政策方面，稳增长、控通胀仍将是影响货币政策走向的关键考量因素。我们预计货币政策总体将持续稳健取向。值得关注的是，金融系统将继续加大对科技、小微企业和绿色领域的金融支持。 甲级办公楼市场：据国家统计局7月15日公布的数据，2021年上半年我国GDP总值为532,167亿元，同比增长12.7%。全球经济延续复苏态势，加之各项积极政策持续作用于市场，许多行业也出现新的需求增长点，助力办公楼租赁市场积极向好。2021年下半年拉开序幕之际，全国办公楼租赁需求进一步复苏，市场各方参与者的信心得到提振。在租金的持续调整下，全国主要城市2021年第二季度的净吸纳量共录得170万平方米，较上季度提升36%。其中，四个一线城市的甲级办公楼净吸纳量均在市场回暖的大环境下继续维持高位，共达到83万平方米，疫情后积压已久的租赁需求逐步释放。升级搬迁类需求持续推动北京净吸纳量增长，本季度录得12万平方米，同时项目去化速度明显加快；上海全市甲级办公楼市场净吸纳量录得45万平方米，上半年共计75万平方米；深圳上半年甲级净吸纳量约47万平方米，已达到去年全年水平的72%；而广州由于五月下旬疫情出现小幅反弹，租赁市场受到了一定程度的冲击，导致部分租赁活动停滞。1.5线及二线城市办公楼市场也有不同程度的回暖，第一季度净吸纳量共录得87万平方米，市场信心进一步提振。本季度，杭州甲级办公楼市场录得净吸纳量近2.3万平方米，由于部分企业的扩张需求在一季度充足释放，空置面积逐渐吸纳，二季度租赁成交量小幅下滑。成、渝两市净吸纳量分别达到7.9万和7万平方米，城市产业结构优势继续赋能办公楼增量市场，整体空置率持续回落。作为经济恢复的重要举措之一，金融开放成为疫情后的重要战略方针，不仅促进了金融改革的推进，也有效地对冲了疫情给中国经济带来的负面影响。近年来，中国各一线城市纷纷出台“因地制宜”的优惠政策以鼓励外资的进入。政策的引导推动2021年上半年北京办公市场金融行业成交占总市场的35%，内、外资证券、保险等企业均在北京积极布局；上投摩根基金成为首家外资绝对控股的公募基金并布局上海；广州和深圳在广东“十四五”规划纲要的指导下，加快推进金融业对外开放，深化粤港澳金融合作。摩根大通期货作为全国首家全外资控股期货公司完成股权转让落地广州，渣打银行在广州天河区设立渣打银4二零二一年第二季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |行大湾区中心。不论是对于业务范围的重新划定还是金融牌照或金融许可证获得条件的放宽，无疑为外资金融企业在此轮市场的开拓探索注入活力。在北京，以证券公司为代表的金融行业租户呈现较为强劲的市场需求，本季度瑞信集团已战略布局朝阳区，未来考虑在北京市场进行全方位业务部署。在上海，近期扩张的金融企业主要以内资基金、券商、保险为主，主要租赁于南京西路和陆家嘴等传统核心中央商务区和金融企业聚集地。广州今年4月揭牌成立的广州期货交易所选择入驻新建成的万科中心，租赁面积超过一万平方米，其后数家国内头部金融机构亦相继进驻。2021年两会上再次强调坚持创新驱动，鼓励高新科技行业的发展。在这种新格局下，TMT企业成为市场长期有效的驱动力。在一线城市中，TMT行业仍是北京租赁市场需求的中坚力量，业务的不断扩张使得头