应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书

中国 | 2021年9月应势开新，重塑格局2021中国办公楼市场白皮书研究报告前言02摘要0401中国办公楼发展历程 —— 从酒店套房到办公楼宇05中国办公楼市场历史轨迹06中国办公楼市场发展图谱0802 中国办公楼数据深度解析 —— 从少而精到多而广10城市办公租赁成本指数11城市经济与办公楼需求的关系15城市宏观供应盈缺分析1703 企业租赁需求的变迁 —— 从分散管理到全国统筹2004城市办公楼市场信息黄页25结语41目录2021年是多重意义下的开局之年。“在危机中育先机，于变局中开新局”，是这一年的底色。这一年既是经历了疫情变局后，中国经济社会复苏起势的开端，也是实施“十四五”规划和2035年远景目标的起点，更是实现“第二个百年奋斗目标”的发韧之年。这个重要的历史节点为我们提供了一个重新审视商业地产行业环境的机会——作为承载、传递和催化经济增长的平台，办公楼市场也遵循着社会经济转型的规律，迸发出新特点，展现出新趋势。过去，业界普遍更为关注繁荣、领先的中心城市等具有标杆意义的办公楼市场，它们是驱动中国经济高速增长和国际化发展的动力源。而最近几年，随着消费市场扩容升级、基础设施建设完善和网络科技产品的普及，“下沉市场”终于迎来爆发。虽然单个体量有限 ，但作为一个整体，中小城市却蕴含着巨大的潜能，将持续发力参与塑造中国发展的新格局。与此同时，中国经济增长的主线正在持续向“高质量发展”转变，房地产领域粗放扩张的时代已经一去不返，精细化、集约化正在成为行业发展的方向。如何通过多元形式落实全新的管理理念，对市场各方的专业知识储备、服务水平和运营能力都提出更高的要求。因此，仲量联行针对超过200座中国城市进行了深度调研，以期探寻中国办公楼市场最新动向，梳理总结其阶段性特征和趋势，并通过本文由点及面、由表及里，与各方分享我们对市场新局的一得之见。2 | 应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书 | 31 2 3 41 2 3 41 2 3 41 2 3 41 2 3 41 2 3 401中国办公楼发展历程 —— 从酒店套房到办公楼宇摘要 中国各级城市的办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先行列，而“长尾”区间则处于早期发展阶段。整体可划分为起步期、建设期、发展期、成熟期。北京的办公楼租赁成本指数位列全国榜首，是排名前50城市均值的3倍以上，主要受近年限制供应等调控政策影响。在同等经济增量的情况下，上海和深圳的办公租金成本约为北京的3/4，但仍明显高于其他城市。北京和上海甲乙级办公楼的宏观理论需求潜力的上限值在4,000万平方米左右，广州和深圳则在2,000万平方米上下；非一线城市中，有9座城市的潜在需求总量超过500万平方米。按当前经济发展趋势，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设。未来，盲目建设、粗放开发很有可能触发供应过剩风险。随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产也需要转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。当前，一家全国性中资企业每年房地产相关成本可达上亿乃至百亿元人民币，只要对房地产管理方式略作标准化、规范化的调整，就能显著减少资源浪费，大幅节省成本。中国内地200+城市中，仅4座一线城市的甲乙级办公楼租金高于5元/平方米/天、市场规模超过1,000万平方米；超过30%的城市租金低于1元/平方米/天，而超过60%的市场体量不足50万平方米，相当于只有5至8栋标准化楼宇。研究发现，中国内地GDP排名前30城市第三产业增加值每增长一亿元人民币，将推动优质办公楼市场需求增加547平方米。中国经济总量前50城市已建成楼宇体量，距潜在需求上限仍有超过6,000万平方米的差距。其中，4座一线城市的总供应缺口高达3,000万平方米以上。国内企业不断深入下沉城市谋篇布局，对办公空间的需求呈爆发态势。过去两年，全国前十大头部TMT企业的新扩租面积合计超过150万平方米；从城市层面看，至少80家全国性企业在100+城市已设立办公地点或在短期内有租赁计划。2013年，全球86%的跨国企业已建立企业房地产（CRE）团队，2015年这一数字已达到92%。近年，许多中国企业逐渐摒弃以往在单座城市、单个职场分散洽谈租约的管理模式，开始建立集中化的CRE部门，以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。12345678910应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书 | 5应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书 | 54 | 应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书1 2 3 41 2 3 41 2 3 41 2 3 4第二阶段： 酒店式及商住式办公楼作为工厂的附属产品，办公楼最早出现于18世纪60年代至19世纪40年代的工业革命时期。如今，人才、技术、创新、资金以及大量商务信息在此日常交汇，让办公楼成为了现代经济活动的重要载体。随着经济与社会结构的变化、信息技术的发展，办公楼在形态和功能上也日趋多元化，正在由单纯的工作场所转变成依靠优质服务提高工作效率、促进“生活工作平衡”、致力于打造绿色健康生态环境的综合性场所。中国办公楼市场历史轨迹相较于世界上各主要经济体超过百年的办公楼发展史，中国办公楼市场的故事只有短短30多年。从东部沿海辐射内陆腹地，从核心城市蔓延周边区域，中国办公楼市场的现代化进程与中国的经济发展保持着相同的轨迹。改革开放后，外资企业在进入中国市场的同时，也带来了现代化的办公理念。但在当时的中国内地，尚属稀缺产品的办公楼无法满足外资公司的经营需求，由此促使最早一批现代化办公楼开始出现在深圳、上海、北京等外资企业分布较为集中的东部沿海城市。随着楼宇经济对城市蓬勃发展的推动作用愈发显现，现代化办公楼宇和商圈的概念也开始从沿海地区扩展至内陆城市。由于第三产业发展和劳动人口的聚集，以各省会城市为代表的区域中心城市纷纷步入办公楼市场高速发展的时期，办公楼所承载的经济活动成为城市向前迈进的动力引擎。当前，现代化办公楼项目也已经开始从一二线城市进一步向三四线城市下沉，一方面扩展了中国整体办公楼市场的边界，另一方面也有利于中国经济的区域均衡发展。第三阶段： 现代标准化办公楼大多数现代化办公楼在建筑结构上采用核心筒与柱网结构，少数采用钢结构；形态上以高层建筑为主，整层大开间的布局形式可以根据租户需要进行划分；在设施设备层面，消防、楼宇控制、办公和通讯传输等智能系统成为 “标配”，电信、网络、多媒体等功能一应俱全。随着楼宇品质提升，充分满足客户需求的专业化物业管理服务逐步得到市场认可，中国办公楼市场的发展步入成熟阶段。从历史和建筑形态演进的角度来看，伴随着中国经济体制的转变，中国办公楼市场主要经历了三个不同的阶段：上世纪50至80年代，中国并没有现代化的办公楼宇，更尚未出现办公楼市场的概念。办公产品多为政府机关或国有企业自建自用的小型行政办公楼，属于封闭式的单位空间，对内行使行政管理功能，对外则不具备交互属性。在这一阶段，现代意义上的办公楼宇以及相关的租赁、买卖交易市场并不存在。第一阶段： 计划经济体制下的行政办公楼改革开放后，外资企业和内资中小企业逐渐成