2021年4月全国二手市场月报

研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 调控效果释放，市场高位回调 核心结论： 调控效果逐步释放叠加季节性因素，4 月贝壳 50 城二手房成交量环比降幅约20%，绝对水平仍处 2020 年以来月度高位；贝壳 50 城二手房价格指数涨幅收窄。其中上海、广州、合肥、宁波、厦门等一二线城市及东莞、徐州等三线城市市场调整幅度较大。 从未来角度看，调控政策高频、及时、精准并向三四线城市下沉；银行端信贷额度趋紧，定向加息将覆盖更多的城市；供需两端活跃度均降低且业主预期继续减弱。在此背景下，预计后期楼市继续高位调整，热点城市价格涨幅逐步收窄至趋稳。 当前芜湖、佛山等三线城市有升温迹象，调控收紧的压力较大。合肥、泉州、绍兴、嘉兴等市场预期仍较强，合肥调控效果仍有待继续释放，泉州、绍兴等城市存在调控加码的可能。 2021 年 4 月二手房市场报告 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 1. 调控效果释放叠加季节性因素，市场整体高位回调 4 月二手房市场量降价涨幅度收窄。贝壳研究院数据显示，2021 年 4 月贝壳 50 城1二手房成交量环比下降约 20%，绝对水平仍处 2020 年以来高位，约是去年同期的两倍（去年 4 月市场刚刚启动修复，基数较低）；50 城市中绝大部分城市成交量均环比下降。价格方面，贝壳 50 城二手房价格指数保持环比上涨，但涨幅由 3 月的 1.6%收窄至1.0%，其中 32 个城市涨幅收窄或由微涨转为微跌。整体来看，3 月二手房市场成交规模见顶后，4 月呈现高位调整态势，除了受季节性影响之外，热点城市调控效果逐步释放是关键影响因素。 图：贝壳 50 城二手房季度成交量及环比（成交量以 2020 年 1 月为基期，基期值=100） 来源：贝壳研究院 图：贝壳 50 城二手房价格指数及环比走势（以 2018 年 11 月为基期，基期=100） 1 贝壳 50 城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、淮安、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。 -150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%050100150200250300350400450成交套数环比（右）1645%研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 来源：贝壳研究院 一线城市中，深圳二手房成交量持续位于底部，其余城市均环比下降，广州、上海环比降幅超过 20%的平均水平。价格方面，深圳二手房价格指数高位横盘，其余城市房价环比涨幅均较上月缩小，广州、上海缩小幅度较大。 图：2020 年以来一线城市二手房成交量环比变化（2020 年 1 月为基期，基期值=100） 来源：贝壳研究院 图：2020 年以来一线城市二手房价格指数环比涨跌幅走势 -1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%9095100105110115201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910201911201912202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103202104贝壳50城二手房价格指数环比（右）050100150200250300350400450500北京市广州市上海市深圳市研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 来源：贝壳研究院 二线城市中，合肥、宁波、厦门等热点城市 4 月二手房成交量环比降幅均超过30%，其中合肥环比下降超过 40%；二手房价格指数环比涨幅均缩小，厦门缩小幅度超过 2 个百分点，市场调整幅度较大。三线城市中东莞、泉州等核心城市周边三线城市二手房成交量环比降幅超过 20%，降幅相对较大，东莞二手房价格指数环比涨幅缩小至 1%以内。以上城市量价调整幅度较大，除了季节性因素影响外，更多是调控效果的释放。长春、青岛、沈阳、石家庄等北方城市本月环比降幅相对较小，均在 20%以内，此类城市的成交下降更多是季节性回调的表现。 图：典型城市 4 月二手房成交量环比及房价环比涨幅变化 来源：贝壳研究院 -1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%北京市广州市上海市深圳市-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%合肥 东莞 宁波 厦门 徐州 成都 泉州4月成交量环比-6.0%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%东莞 泉州 厦门 宁波 成都 合肥 徐州4月价格环比涨幅较3月涨幅收窄幅度研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 2. 调控下沉，预期减弱，市场将保持波动调整 调控强调落地效果，并向三四线城市下沉。中央加强地方监测、约谈，地方及时调控，维度覆盖到新房、二手房、学区房、人才购房等，调控维度更全面、更细化。如 4 月 2 日-21 日不足 20 天的时间内，广州经历调控收紧-住建部约谈-调控再收紧；针对可能存在的人才购房漏洞，杭州、广州、南京出台补丁政策等。除了重点一二线城市及周边基本面较好的三线城市外，调控政策覆盖到县级城市。土地两集中政策下，房企注重长三角、珠三角等强三四线县级城市拿地，带动局部土地市场升温，如义乌、永康、江山等县级城市出现高溢价地块成交，目前此类城市均已出台调控政策，未来土地市场升温的三四线城市随时可能被调控。 信贷额度趋紧，定向加息范围继续扩大。一季度购房贷款规模创新高后，银行购房信贷额度面临收紧压力，多数城市银行上调购房贷款利率，4 月贝壳研究院监测的60 城主流首套房贷利率为 5.38%，较 3 月增加 4 个基点；二套利率为 5.65%，较 3 月增加 3 个基点。且本次加息覆盖的城市由原先的热点区域向京津冀、山东半岛及东北区域等更大范围扩展。房地产贷款集中度约束下，银行面临调降压力，预计未来房贷利率继续上浮，且更多的城市将实行房贷加息。 图：贝壳 60 城主流房贷利率 2走势