全国新房市场4月月报

研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 调控效果显现，4 月市场回调 核心结论： 2021 年 4 月 66 城新房市场活跃度环比 3 月有明显收窄趋势，调控政策密集出台影响预期成为主因。最主要是一二线城市仍然是市场活跃度较高的城市，不过环比 3 月较 2019年同时期相比，增幅收窄，市场趋向稳定。除此之外，南京、泰州、扬州等城市在南京大都市圈规划利好下，保持较高活跃度。 全 国 新 房 市 场 月 报 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 一、 随着调控政策不断收紧，4 月新房成交量累计同比增速放缓 4 月 66 城新房市场成交量增速收窄。由于 2021 年 1 月延续了 2020 年下半年的成交走势，市场集中供应推动成交，因此，年初市场累计同比增速明显提升。而截止 4 月，15 城24 次出台房地产调控政策，强化经营贷管理、加强限售管理，目标直指房价。从政策效应上来说，2 月以来新房市场成交量累计同比增速持续收窄。其中，1-4 月新房市场成交套数累计同比增速 74.8%，成交面积累计同比增速 70.5%，相较 3 月累计成交量增速收窄约 25 个百分点，同时 4 月新房累计成交套数和面积较 2019 年 4 月累计分别增长 31.0%和 30.4%，亦保持下降趋势。同时 4 月单月成交量同比 2020 年和 2019 年增速亦保持下降趋势。总体看，新房市场逐渐走稳。 图：2019 年至今 66 座大中城市合计月度成交套数与累计同比 数据来源：贝壳研究院 图：2019 年至今 66 座大中城市合计月度成交面积与累计同比 74.8%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%050000100000150000200000250000300000350000当月套数（套）套数累计同比（%）研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 数据来源：贝壳研究院 二、 一线城市仍是市场聚焦城市 4 月一线城市仍是市场活跃度较高城市。与 2019 年 1-4 月比，一线城市新房成交套数增长 41.8%，二线城市为 28.5%，三四线城市为 31.3%。 图：2021 年 1-4 月 66 座大中城市合计月度成交套数与 2019 年 1-4 月比较 数据来源：贝壳研究院 图：2021 年 1-2 月 66 座大中城市合计月度成交面积与 2019 年 1-2 月比较 70.5%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%05001000150020002500300035004000当月面积（万平方米）面积累计同比（%）41.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0200000400000600000800000一线城市二线城市三四线城市2018年（1月-4月）2019年（1月-4月）2020年（1月-4月）2021年（1月-4月）2021年（1月-4月）与2019年（1月-4月）研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 数据来源：贝壳研究院 4 月各线城市累计同比增速逐渐放缓，三四线城市收缩速度最为明显。4 月 66 城中，各线城市新房成交套数、成交面积累计同比增幅均有所回落，主要原因在于调控政策力度加强以及小阳春动力一般，预计后市成交量累计同比增幅逐渐平稳，其中三四线城市放缓最明显，4 月单月成交套数和面积环比 3 月分别下降 22%和 24%。 图：2019 年至今 66 座大中城市中一线城市月度成交面积及累计同比 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%02000400060008000一线城市二线城市三四线城市2018年（1月-4月）2019年（1月-4月）2020年（1月-4月）2021年（1月-4月）2021年（1月-4月）与2019年（1月-4月）121.5%-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%0100200300400500600当月面积（万平方米）面积累计同比（%）研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 数据来源：贝壳研究院 图：2019 年至今 66 座大中城市中二线城市月度成交面积及累计同比 数据来源：贝壳研究院 图：2019 年至今 66 座大中城市中三四线城市月度成交面积及累计同比 69.5%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%0200400600800100012001400160018002000当月面积（万平方米）面积累计同比（%）研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 数据来源：贝壳研究院 三、 长三角、长江中游、东南沿海重点二线城市活跃度超越一线城市 一线城市新房成交活跃度全面走稳。北京、上海、广州、深圳新房成交面积累计同比增幅较 3 月全面下滑 10-20 个百分点，可见调控效果逐渐显现，市场热度下降明显，预计未来成交量同比增幅将进一步收窄。但广州和深圳成交规模主要受供应量提升影响，未来新房成交量同比仍将保持相对高位水平。 表：2021 年 4 月一线城市新房市场成交累计情况 排名 城市 套数 面积 （万平方米） 面积同比（%） 面积与 2019 年同期增幅（%） 1 上海 53518 539 100.3% 21.6% 2 广州 43990 470 166.8% 73.4% 56.6%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%020040060080010001200当月面积（万平方米）面积累计同比（%）研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 7 ~ 3 北京 27869 329 126.9% 35.4% 4 深圳 20176 197 92.2% 108.7% 来源：贝壳研究院整理 图：2019 年至今一线城市月度成交面积 数据来源：贝壳研究院 二线城市中，长三角、长江中游、东南沿海城市活跃度较高。武汉、南京、杭州、温州、宁波、福州、厦门、扬州、泰州等全国重点区域的强二线城市 2021 年 1-4 月的成交面积对比 2019 年 1-4 月的数据