房地产行业2021年1~2月运行数据点评：总量从高到低，分化从小到大

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 总量从高到低，分化从小到大 房地产行业 2021 年 1-2 月运行数据点评｜2021.3.16 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 李金哲 地产分析师 S1010520090001 联系人：李宗儒 我们认为，行业基本面在 2021 年会呈现前高后低的变化，供给侧改革将推动企业盈利能力分化。 ▍销售预计前高后低。2021 年前两月，商品房销售分别较之 2019 年同期增长 23.1%和 49.6%，即使不考虑和 2020 年疫情同期比，销售增速也十分明显。3 月起各地陆续出台政策，重点城市一手房交易日均同比上涨 104%，二手日均同比上涨 51%，政策开始发挥影响。2021 年前两月，金融机构新增居民中长期贷款 13561 亿元，但全年而言我们认为按揭贷款投放仍会受到房贷集中度管理影响。近期，各地新盘推盘去化率略有下行，我们认为全年商品房销售前高后低。 ▍期待核心城市土地集中供给带来变化。2021 年前两月，国家统计局口径开发企业土地购置面积和成交价款较之 2019 年则略有下降。近期部分都市圈中三四线城市受核心城市未来集中供地，开发企业预期高度一致等因素影响，土地市场局部阶段性过热。但中期而言，我们认为土地市场的参与者热情可能消退。尤其是集中推地政策，可能降低核心城市土地成交溢价率，而绝大多数三四线城市也很难维持高成交热度。 ▍开发投资预计回归理性。2021 年前两月，全国房地产开发投资 13986 亿元，较之2019 年同期增长 15.7%。今年前两月房屋新开工和竣工面积也增速明显。我们认为，加快开发速度是业内共识，全年开发投资有望维持正增长，但增速可能随着销售速度放缓而放缓。 ▍风险因素：土地市场热度未能如期下降的风险；限制房屋交易的政策可能带来市场冰冻的风险。 ▍信用和盈利能力成为龙头崛起关键线索。稳健基本面和较低的估值，说明开发板块具备防御价值。不过，在供给侧改革之下企业出现分化，我们相信盈利能力将成为企业分化的主轴，只有少数公司的盈利能力可以恢复上行。在诸多影响因素中，资金成本则至关重要。对开发行业，我们推荐万科 A（万科企业），碧桂园、金地集团、保利地产、龙湖集团、华润置地和世茂股份。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 万科 A 买入 31.44 3.47 3.58 3.70 4.24 9.1 8.8 8.5 7.4 万科企业 买入 26.30 3.47 3.58 3.70 4.24 7.6 7.3 7.1 6.2 招商蛇口 买入 12.52 1.99 1.55 1.78 2.04 6.3 8.1 7.0 6.1 保利地产 买入 14.98 2.35 2.57 2.90 3.39 6.4 5.8 5.2 4.4 金地集团 买入 12.35 2.23 2.60 3.05 3.33 5.5 4.8 4.0 3.7 龙湖集团 买入 40.10 2.57 2.89 3.27 3.78 15.6 13.9 12.3 10.6 世茂集团 买入 20.26 3.03 3.62 4.33 5.21 6.7 5.6 4.7 3.9 世茂股份 买入 4.55 0.65 0.53 0.72 0.91 7.0 8.6 6.3 5.0 旭辉控股集团 买入 6.10 0.84 0.99 1.21 1.45 7.3 6.2 5.0 4.2 融创中国 买入 27.88 5.81 6.49 7.06 7.95 4.8 4.3 3.9 3.5 华润置地 买入 31.47 3.04 3.61 4.32 5.03 10.4 8.7 7.3 6.3 阳光城 买入 6.16 0.91 1.28 1.31 1.49 6.8 4.8 4.7 4.1 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2021 年 3 月 15 日收盘价，港股股价已经调整为人民币，以比较 EPS 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业 2021 年 1-2 月运行数据点评｜2021.3.16 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 房地产开发数据预计前高后低 ........................................................................................... 1 宏观数据：1-2 月销售额大幅增长，同比增长 133.5% ..................................................... 1 高频数据：限制交易政策在 3 月后开始发挥影响 .............................................................. 1 去化情况：推盘量及去化率有所下降 ................................................................................ 2 销售可能前高后低 ............................................................................................................. 2 供给侧改革稳步推进 ......................................................................................................... 4 迎接土地市场理性回归 ...................................................................................................... 4 风险因素 ........................................................................................................................... 6 信用和盈利能力成为龙头崛起关键线索 ............................................................................ 6 oPmPrPuNmNqQpQoNrOqMoP9P8QaQnPnNnPpOiNoOsRjMnMpR8OsQsQMYmRsNuOsPmM