浦东新区楼宇经济未来展望：建设全球城市核心区

高力专题 写字楼物业 | 华东区 2018 年 4 月 18 日 建设全球城市核心区 浦东新区楼宇经济未来展望 2 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 陈铁东 董事 | 研究部 | 华东区 timothy.chen@colliers.com 浦东新区是上海实现《2035 总体规划》中“建成卓越的全球城市”目标愿景的重要载体，而楼宇经济则将在实现该愿景的过程中发挥重要战略功能。与领先的全球城市伦敦及纽约相比，当下浦东核心商务区的楼宇经济在全球企业总部及现代服务业的集聚程度方面仍略显不足，且产业结构的多元化程度也具有较大的增长潜力。 高力国际认为未来浦东对优质办公空间的需求将保持稳健增长，并且将持续从核心区向次中心区外溢。其中金融企业的办公需求因受惠于产业规划与新政策而将保持走高趋势，而通信、媒体与科技类（TMT）企业的需求增长则将更加旺盛。从空间格局来看，新增供应将主要朝小陆家嘴的东向与南向拓展：前滩-世博板块将成为近中期供应热点区域；而花木-龙阳路板块则将在远期形成新的金融与商务区。因此大型企业租户应着眼于这些区域，作为日后拓展办公空间的考量选项。 高力国际建议上海市政府加速金融与服务业的开放进程，以进一步加强吸引外资企业总部及先进服务业企业落户浦东商务区；同时聚焦科技信息与文创企业在浦东高端写字楼中的发展，以引导楼宇经济的产业多元化。对于写字楼业主而言，需重视外资金融机构与 TMT 产业在未来的增长，并提供相应的产品与服务；同时应关注并研究灵活办公行业的发展，以考虑与之配合而形成更为创新与弹性的租赁模式。 执行摘要 浦东新区是上海实现《2035 总体规划》中“建成卓越的全球城市”目标愿景的重要载体，而“楼宇经济”——以优质写字楼为载体的经济形态则在实现该愿景的过程中发挥重要战略功能。与 2016 年 GaWC 发布的 Alpha++级别城市——伦敦与纽约相比，浦东商务区的楼宇经济在以下方面还有可提升的潜力：1）大型跨国企业（如财富 500强）集聚的数量；2）现代服务业企业集聚的数量；3）产业结构多元化程度。 此外，通过详尽的分析与研究，高力国际认为未来浦东的楼宇经济将会有以下发展趋势： 1． 整体走势方面，浦东楼宇经济的供应与需求均将保持健康稳健的增长态势，核心区供应将极为有限，而新兴次中心区将是供应热点； 2． 需求方面，由于规划与政策利好，金融业仍将占据浦东楼宇经济主导地位，外资机构将加速增长；同时租户类型将更加多元化，TMT 企业将保持快速发展； 3． 供应区域方面，从核心区外溢的需求将沿浦东规划中的东西发展主轴与滨江商务带东扩与南拓。前滩-世博将是近三至五年的主要供应热点；而随着龙阳路区域的建设，花木-龙阳路大板块在未来将是浦东楼宇经济版图的重要节点； 4． 租赁策略方面，未来更多的企业将会青睐弹性的租赁模式以配合市场环境的快速变动。近期扩张迅猛的灵活办公将在未来作为企业租赁的选项之一，成为办公模式的新常态。 结合以上对比结论与未来发展趋势研判，我们分别从政府、业主与租户的角度提出以下建议以供参考： 政府角度 ➢ 加速金融与服务业对外开放进程，加强吸引外资企业总部及先进服务业企业入驻浦东高端写字楼，进一步提升楼宇经济的辐射能级以及与全球经济联系的紧密程度； ➢ 参考纽约与伦敦，大力引导 TMT 企业在商务区中聚集，促使科技信息产业与文创产业平衡金融业的发展，加强金融业人才与产业人才的高效互动，形成多元产业协同发展，以最大程度发挥金融业的功能。 自持型写字楼业主角度 ➢ 加强对外资金融机构与 TMT 企业租户的关注，并提供相应的产品、配套与服务； ➢ 关注并研究灵活办公行业，并选取合理的合作伙伴与发展模式，以应对未来企业弹性与创新的租赁需求。 大型租户角度 ➢ 可考虑与灵活办公合作，弹性的租赁模式可良好应对未来市场环境的变动以及快速拓展业务的需求； ➢ 三至五年内，关注前滩-世博板块的新增写字楼供应，作为扩租或提升办公环境的选项；五至八年内，花木-龙阳路板块将有大量高品质写字楼入市，可作为企业（尤其金融企业）未来办公空间的重要考量。 3 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 目录 执行摘要 ............................................... 2 研究背景 ............................................... 4 上海总体规划与 GaWC 全球城市体系 ........ 4 浦东新区是上海实现城市愿景的关键区域 .. 4 楼宇经济对于全球城市发展的战略意义 ...... 4 浦东新区楼宇经济现状分析 .................. 6 浦东甲级写字楼整体市场及主要板块简介 .. 6 浦东商务区写字楼产业现状 ........................ 7 浦东新区楼宇经济未来展望 .................. 7 产业展望：金融与 TMT 热点持续 ............... 7 空间格局展望：南拓与东扩 ...................... 11 供应与需求展望：核心商务区租金未来五年将稳健走高 ............................................... 15 租赁策略展望：更多企业租户将调整租赁模式，灵活办公将成常态 ............................. 15 总结与建议 ......................................... 16 4 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 研究背景 上海总体规划与 GaWC 全球城市体系 2018 年 1 月，上海市正式发布了《上海市城市总体规划（2017-2035 年）》（以下简称：《上海 2035》），其中在明确了上海为“上海是我国的直辖市之一，长江三角洲世界级城市群的核心城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市，国家历史文化名城，并将建设成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市”的城市性质的同时，指出了上海2035 年的城市目标愿景——基本建成卓越的全球城市，令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。 “全球城市（Global City）”或“世界城市（World City）”的概念取自英国拉夫堡大学的“全球化与世界城市研究小组（GaWC）”。作为当今研究全球化与城市课题的全球领先智库，GaWC 将全球城市视为全球经济系统与城市网络中的节点，并根据其与世界其它城市联接的紧密程度进行分级与排