2021年1月广州房地产市场月报

2021年1月广州房地产市场月报POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2021年2月供应74万㎡成交140万㎡宗数15724宗建面151万㎡环比 +4%同比 +89%达至2017年6月以来的峰值市场迎来“开门红”：新房供应创13年来同期新高，成交创1月历史新高/近1年第二高位；二手成交达2017年6月以来的峰值热度不减引限贷收紧；后市需警惕黄埔、南沙人才购房政策收紧风险环比 -63%同比 +86%环比 -23%同比 +263%投资策略研究• 城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判• 城市进入研究• 城市/区域/板块深耕投资策略研究• 地块投资可研市场监测研究• 宏观及行业政策及影响分析• 土地市场监测• 新房及二手房监测• 典型项目剖析• 房地产市场趋势研判项目前期研究• 项目前策定位• 商业定位及运营研究• 产业规划及运营研究• TOD/文旅/产业等特色项目前期研究宏观和政策环境目录 Contents01土地市场特征及趋势研判02商品房市场特征及趋势研判03客户地图04政府工作报告、基建、产业、房贷政策、共有产权房全市、分区新房/二手市场表现成交热度地图、购房成本指南、房企投资热度地图、典型项目客户地图PART ONE客户地图广州楼市专题报告特增加客户地图模块，从客户视角加深对市场的监控后续每期报告会选取重点/热点/有特点的分区、板块，对其客户特征进行深入剖析图：分区二手房成交越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河22.1万㎡ ↑ 151%55343元/㎡花都13.5万㎡ ↑ 10%14460元/㎡白云13万㎡ ↑ 105%30564元/㎡从化5.3万㎡ ↓ 17%10686元/㎡增城20万㎡ ↑ 110%15893元/㎡黄埔9.4万㎡ ↑ 132%31834元/㎡番禺22.9万㎡ ↑ 60%26202元/㎡南沙10.3万㎡ ↑ 133%19967元/㎡荔湾7.2万㎡ ↑ 167%34467元/㎡越秀10.1万㎡ ↑ 89%47180元/㎡海珠17.3万㎡ ↑ 131%42032元/㎡成交同比≥100%成交同比50%-100%成交同比0%-50%成交同比＜0%图：分区新建商品住宅成交成交热度地图越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河3.8万㎡ ↑ 238%多盘首开/推新售罄，热度较高花都12.8万㎡ ↑ 191%市场平稳，以续销为主花都湖板块成交领先白云8.3万㎡ ↑ 596%库存上升，南北分化明显，北部四镇去化缓慢从化4.9万㎡ ↑256%新房供应维持中高位、库存上升增城35.8万㎡ ↑308%供应减少，以去库存为主黄埔20.8万㎡ ↑ 292%科学城、老黄埔等区域大盘持续推货，去化理想番禺17.2万㎡ ↑ 300%万博区域持续热销，其余板块无明显营销动作南沙27.9万㎡ ↑ 294%热度维持较高水平，黄阁等刚需板块项目去化有所加快荔湾5.6万㎡ ↑ 57%广钢、芳村板块活跃度高海珠3.3万㎡ ↑ 112%高总价项目去化尚可成交同比≥50%成交同比10%-50%成交同比0%-10%成交同比＜0%市场成交势能维持高位，各区新房成交同比均大幅上涨（去年同期基数低）二手热度亦较高，中心五区、近郊及增城、南沙同比上涨明显资料来源：保利投顾研究院整理12月底“两道红线”政策出台，同时，广州楼市热度不减，1月中下旬广州的银行基本上调房贷利率约15bp，目前普遍首套LPR+55bp，二套+75bp。并收紧房贷额度，放款时间不确定，政策过渡期后，房贷趋于平稳。5.73 5.29 4.004.204.404.604.805.005.205.405.605.806.002018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-01首套房房贷利率（%）5年期LPR图：广州首套房房贷利率走势（%）LPR利率：连续9个月持平2018年9月2020年1月2021年1月底 5.2银行2020年12月30日2021年1月31日放款时间首套利率加点数二套利率加点数首套利率加点数二套利率加点数工商银行+0.35+0.6+0.55+0.7额度紧张，放款时间不确定建设银行+0.3+0.6+0.55+0.67不确定中国银行+0.4+0.55+0.55+0.75不确定农业银行+0.4+0.6+0.55+0.75目前已审批通过需等待1-2个月，提交申请至少等待3-4个月招商银行+0.4+0.6+0.55+0.75不确定图：各银行房贷利率加点情况购房成本指南阶段性额度收紧、利率提升资料来源：保利投顾研究院整理•基本信息：距离新塘地铁站直线1.4公里，建面4.65万㎡，容积率8.0•起拍楼面价：9182元/㎡ ，配建1.3万㎡拆迁安置房源（13200-13900回购）•周边在售一手均价2万元/㎡（精装）•延期出让增城新塘荔新与广深大道交汇处18101222A20162号（原计划2.1出让）房企投资热度地图越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙黄埔区黄埔东路以北、龙头路以东东风化工改造项目居住地块（1.18出让）•基本信息：位于老黄埔中心，临近13号线南海神庙地铁站和5号线庙头站（在建），建面8.4万㎡•成交价格：19.4亿元+1.26万㎡配建，折合楼面价27105元/㎡，溢价率45%。•周边在售一手均价4.5-5.6万元/㎡•竞得方：卓越海珠区石岗路地块(2.1出让）•基本信息：位于广纸板块，临近2号线和广佛线交汇站南洲，建面4.4万㎡•成交价格：22.1亿元+450㎡配建，折合楼面价50526元/㎡，溢价率45%。•周边在售一手均价7-10万元/㎡•竞得方：中海黄埔区黄埔东路以北、龙头路以西东风化工改造项目居住地块（1.29出让）•基本信息：位于老黄埔中心，临近13号线南海神庙地铁站和5号线庙头站（在建），建面14.5万㎡•成交价格：33.4亿元+2.16万㎡配建，折合楼面价27185元/㎡，溢价率45%。•周边在售一手均价4.5-5.6万元/㎡。•竞得方：越秀轨交联合体黄埔地市热度高企，老黄埔板块连出两块摇号地，溢价率均达45%。近期黄埔新房市场火热，涨价幅度较大，项目开盘即磬。海珠地市火热延续，2月1日广纸地块拍出最高限价，以溢价45%成交。增城新塘中心地块素质较差宅地延期出让。热度高热度较高热度一般较冷黄埔、海珠热度高，谨慎布局增城资料来源：保利投顾研究院整理图：房企投资热度地图典型项目客户地图本期关注天河客户地图天河市场热度高，推货即快速售罄PART TWO宏观和政策环境“两道红线”政策出台后，全国多地收紧房贷，并严查资金违规流入楼市，出现阶段性额度紧张。广州楼市热度不减，1月广州的银行纷纷上调房贷利率，目前普遍首套LPR+55bp，二套+75bp，且额度紧张，部分银行没有新增贷款名额，并停接力贷；据媒体消息，银行接窗口指导，新增房贷占比需低于一定水平。网传广州限贷新政•个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平；•每月个人房贷放款不能超过2020年