房地产行业月报：开年市场供需两旺，稳中有升整体上行

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业月报 2021 年 02 月 05 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -3.46%6.05%15.57%25.09%34.61%44.13%2020/22020/52020/82020/11房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《新房和二手房成交量好于 2020 疫情开始初期》2021.01.31 《一线城市新房和二手房成交量抬头》2021.01.24 《房地产行业 12 月报：行业指标继续回升，板块估值微降》2021.01.21 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec.com 证书:S0850518120002 开年市场供需两旺，稳中有升整体上行 [Table_Summary] 投资要点：  一月销售同比增长 70.7%，涨幅扩大 50.2 个百分点。根据克尔瑞和亿翰公布的2021 年 1 月销售业绩排行榜数据，前 100 强房企操盘口径销售金额达到 8707亿元，环比下降 43.3%，较 2020 年同期上涨 70.7%，涨幅上升 50.2 个百分点；权益金额达到 7111 亿元，较 2020 年同期上涨 66.8%，涨幅扩大 40.7 个百分点。  我们认为，1 月 TOP100 房企销售高增长主要是以下几个原因：  1）2020 年年初遭遇疫情，基数相对较低；供给端推货较为充分；部分房企的12 月热销滞后签约备案；需求端仍然旺盛。尽管有低基数的影响，TOP100 房企操盘金额同比 2019 年 1 月仍然是高达 50.3%的增长，权益金额同比高达39.7%的增长，单月放量显著。  2）政策上，虽然深圳、上海、杭州等地陆续出台调控收紧政策，银行放贷放款受限，但我们继续维持 2020 年 12 月 7 日报告《经济复苏保障前行，政策促进产能优化》观点，认为 2021 年的商品房销售整体呈前高后低，且全年销售面积和金额仍将保持正增长。  各梯队门槛值同比上升，10 强门槛增幅最大。对比 20 年和 21 年 1 月操盘口径销售门槛来看，10 强的门槛从 85.4 亿元上升至 187.0 亿元，同比增长 119.0%；20 强门槛从 65.8 亿元上升至 117.7 亿元，同比上升 78.9 个百分点；30 强门槛从 46.2 亿元上升至 84.3 亿元，同比增长 82.5%；50 强门槛从 25.1 亿元增至44 亿元，同比增长 75.3%；100 强门槛从 9.0 亿元增长至 17.1 亿元，同比增长90.0%。从门槛值来看，整体梯队均实现显著上升，其中 10 强门槛值增幅最大。  房企销售持续分化，同比正增长企业超 9 成。从 2021 年 1 月单月操盘金额增速来看，前 50 强房企中同比正增长的有 49 家。其中，大悦城同比增速 395.8%，宝龙地产、仁恒实业控股增速均超过 300%，建发国际集团、越秀地产和新力地产同比增速在 200%-300%之间。保利地产、招商蛇口、龙光集团、华发股份、中国铁建以及禹洲集团同比增速超过 100%。荣盛发展为唯一负增长企业。  投资建议：维持“优于大市”评级。在房企融资监管趋严的环境下，我们认为强者恒强逻辑依旧存在，龙头房企在拿地、融资和销售方面优势依然存在，行业集中度提升可能进一步提速。  1）我们建议关注的房企包括：A 股万科 A、保利地产、新城控股、金科股份、世茂股份、中南建设、阳光城；H 股中国海外发展、龙湖集团、融创中国、华润臵地、中国金茂、旭辉控股集团、世茂集团、龙光集团、建发国际集团等。  2）物业公司方面，我们认为伴随竣工面积数据的持续修复，物业公司作为房地产行业后周期会持续受益，在管面积增长有较强的确定性，建议关注的物业公司包括：A 股招商积余、新大正，H 股碧桂园服务、金科服务、融创服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业、合景悠活、卓越商企服务。  风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 一月销售同比增长 70.7%，涨幅扩大 50.2 个百分点 ................................................ 5 2. 同比正增长企业超 9 成，房企增速持续分化 ............................................................. 7 3. 投资建议 .................................................................................................................... 8 4. 风险提示 .................................................................................................................... 9 pOsRoQvMoPpPrOtQoRnRpOaQaO8OmOqQmOoPjMoOoMfQrRtObRpNnOMYmOqPwMpPsO 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录 图 1 TOP100 房企操盘口径单月销售额及同比 .............................................................. 5 图 2 TOP100 房企操盘口径单月权益销售额及同比 ...................................................... 5 图 3 房企销售门槛 ......................................................................................................... 7 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 表目录 表 1 2021 年 1 月不同梯队房企销售情况 ................