中国房地产市场2020年回顾与2021年展望：难易相成 长短相形

2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 1 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 内容目录 [2020 年：事实] .................................................................................................. 7 一、 政策篇——楼市调控差异化，长效机制加速完善 ............................................ 8 1、部分城市房价过快上涨，调控分化趋势加剧 ........................... 8 2、经营性用地跨区域调剂加速，核心城市群与成渝都市圈土地供应将增加 ... 9 3、住房保障制度加速完善，多主体供应缓解大城市供需格局 .............. 10 二、销售篇——量稳价升，结构分化 ................................................................... 11 1、全年商品房销售额突破 17 万亿，增速 8.7%超预期 ........................................ 11 2、住宅量价齐升拉动销售额增长，商办物业继续呈结构性恶化 ......................... 12 3、量价表现区域分化极大，长三角与珠三角表现亮眼 ......................................... 13 4、营销与定位更精准，客户“成单率”提升 .......................................................... 20 三、土地篇——土地成交量价齐涨，长三角与湾区热度再升 ................................ 22 1、土地成交前低后高，量价齐升再超预期 .............................................................. 22 2、土地市场热度冲高回落，核心城市群三线城市楼面价高增 ............................. 23 3、长三角与大湾区仍最受青睐，部分二线城市供需格局将改善 ......................... 25 四、资金篇——行业融资强监管，融资成本仍下行 .............................................. 27 1、行业融资前松后紧，销售持续超预期助力回款高增 ......................................... 27 2、货币宽松导致境内发债大涨，疫情海外扩散致使海外发债二季度受掣 ........ 28 3、境内发债成本先降后升，境外发债成本持续走低 .............................................. 30 4、信托融资规模同比略降，平均收益率持续下行 .................................................. 32 5、港股房企股权融资爆发，头部房企加速拆分物业单独上市 ............................. 33 [2021 年：展望] ................................................................................................ 35 难易相成，长短相形 ........................................................................................... 35 一、 宏观篇——海外宽松短期继续，国内流动性迎拐点 ...................................... 37 1、海外疫情拐点初现，全球经济恢复进度有序 ...................................................... 38 2、海外宽松力度短期仍将持续，多国无风险收益率处历史低位 ......................... 39 3、投资与出口高增带动经济修复，货币政策将向中性温和回归 ......................... 40 2 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 4、中央经济工作会议定调宏观政策，房地产明年以稳为主 ................................. 43 二、需求篇——冰与火继续上演，投机性购房将受抑制 ....................................... 46 1、居民杠杆率快速上行，投机性购房加强抑制 ...................................................... 46 2、房贷利率下行趋缓，对楼市总需求影响渐弱 ...................................................... 47 3、房价涨跌分化，各地购房需求分化将继续 .......................................................... 48 4、房地产贷款集中度管理条例出台，总需求影响有限但行业分化加剧 ............ 49 三、库存篇——供需格局分化，商办去化仍承压 ................................................. 53 1、住宅去化顺畅，商办去化仍承压 ........................................................................... 54 2、城市库存分化巨大，部分城市去化承压 .............................................................. 56 3、竣工将改善，房企资金压力将加剧 ....................................................................... 59 四、债务篇——偿债规模再上台阶，“三道红线”加速行业整合 ......................... 64 1、债券及信托全年偿债规模 2.5 万亿，房企资金链将进一步紧绷 ..................... 64 2、“三道红线”出台，行业或将进入供给侧改革 .................................................. 65 3、行业上半年偿债能力恶化，民营房企短期偿债压力巨大 ................................. 68 五、应对篇——重质、深耕、合作、革新 .....