2020年楼市定位调整及“十四五”房地产再出发专题研究报告

代理 · 咨询 · 金融 · 商业 · 产业 · 公关· 养老Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.让置业体验更美好Professional · Sincere物生谓之化，物极谓之变——2020 年楼市定位调整及“十四五”房地产再出发专题研究报告2前言“物生谓之化，物极谓之变”（摘自《黄帝内经》 ），是说万物生长的规律就是不断变化，发展到极致将迎来改变，这句话很好地诠释了中国楼市二十多年的发展进程。98年房改后，中国楼市经历“黄金十年” 的蓬勃发展、极大地推动了中国经济增长。08年经济危机后，先后经历三轮市场周期，房地产对实体经济的挤出成为社会关注的焦点。十九大定调“房住不炒” ，房地产业迎来前所未有的制度监管，值此“十四五”开局之际，我们再度审视近年来的宏观环境变化及楼市政策脉络，深刻意识到楼市即将进入新的发展阶段。面临不断变化的国内外经济形势，“十四五”明确构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。然而外需难以成为新的增长点、内需中的消费也无法快速提振，未来在双循环发展格局下，将走向“房产”、“基建”双驱动的发展模式，房地产定位将重新塑造、楼市进入新的发展阶段。“物极谓之变” 深刻阐述了当前楼市面临的转折。《十四五规划和2035远景目标的建议》中明确提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”、“促进住房消费健康发展”，“十四五”期间将强化房地产合理的经济地位，相关的政策措施也将围绕房地产合理的经济地位进行安排、确保房地产业“不越位”！新起点、新征程，“十四五”期间房地产业依然大有可为。当住房回归消费属性、房地产同实体经济均衡发展之时，我们建议房企未来主要把握两大核心投资逻辑，一是把握以人为核心的新型城镇化发展机会、二是把握跟随产业发展路径的市场机会。短期依然关注货币周期下的投资窗口，合理分配投资比例、调整货值结构，既要做好长远战略、也要落地实施拿好每一块地。C ONTENTS目录3022020十三五收官年楼市市场特征01十四五新发展格局下的楼市新定位03十四五期间楼市总体趋势及机会04对房企的投资建议十四五新发展格局下的楼市新定位4第一章501十四五确立双循环相互促进的新发展格局02十四五期间强化房地产合理的经济地位中国确立“双循环相互促进”的中长期发展格局6“构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”写入 《十四五规划和2035远景目标的建议》，实际上是明确未来“消费、投资、净出口”三架马车在经济当中的中长期定位2020.5.142020.7.30中共中央政治局常务委员会会议中共中央政治局会议2020.10.29十九届中央委员会第五次全体会议首次提出“双循环”深化供给侧结构性改革，充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，构建国内国际双循环相互促进的新发展格局强调“内循环”为主体遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局写入“国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议”统筹发展和安全，加快建设现代化经济体系，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局内循环外循环内循环以消费和投资为抓手外循环以净出口为抓手“双循环” 格局实际上是明确“消费、投资、净出口”三驾马车的中长期定位注：《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》在本报告中简称《十四五规划和2035远景目标的建议》外循环：进出口短期难以成为经济增长点7-25-20-15-10-505102017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3美国日本韩国德国法国英国2017-2020年3季度主要发达国家实际GDP分季度同比增速%受疫情影响，主要发达国家GDP负增长短期：入世后中国进出口贸易增长与外部环境变化密切相关，每当外需疲软时，中国进出口金额增速放缓乃至金额下降。短期来看，受新冠疫情影响，全球主要经济体GDP负增长，外需疲软势必影响中国进出口贸易金额的增长-20%-10%0%10%20%30%40%50%20012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020年1-11月出口金额同比进口金额同比入世后，中国进出口贸易金额高速增长08年经济危机后，外需疲软，进出口骤降欧债危机蔓延期间，外需疲软，进出口增长受阻中美贸易摩擦叠加疫情影响，进出口增长乏力2001-2020年中国进出口金额同比增速（美元计价）数据来源：统计局，wind外循环：中期面临热钱流入以及货币升值压力8中期：从美元大周期角度看，2021年起美元指数进入周期性弱势阶段，全球资本流入高投资汇报国家，中国将面临新一轮热钱流入。另一方面，811汇改后美元兑人民币汇率与美元指数（代表美元强弱）趋同，未来弱美元阶段热钱流入推动人民币面临升值压力，不利于中国出口增长而提高进口产品性价比，同时打击面向内需外需的生产及制造企业0500010000150002000025000300003500040000450000204060801001202010/12010/82011/32011/102012/52012/122013/72014/22014/92015/42015/112016/62017/12017/82018/32018/102019/52019/122020/7美元指数中国外汇储备2010-2020年美元指数与中国外汇储备亿美元美国退出量化宽松、进入加息周期，中国外汇储备持续流出2019年起美联储连续降息，疫情后大规模量化宽松造成美元走弱，中国面临境外热钱流入数据来源：统计局，wind0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.00204060801001202005/12005/102006/72007/42008/12008/102009/72010/42011/12011/102012/72013/42014/12014/102015/72016/42017/12017/102018/72019/42020/12020/10美元指数美元兑人民币汇率2005-2020年美元指数与汇率美元指数汇率2005年721汇改至2015年811汇改两次汇改期间，人民币汇率持续升值811汇改后结束单边升值汇率与美元指数走势趋同美元走强则人民币贬值美元走弱则人民币升值疫情起人民币持续升值外循环：长期逐渐丧失人口红利及低成本优势9中国及部分东南亚国家城市的月均税后收入长期：中国劳动力人口数量及低成本优势面临长期走弱的趋势，如果不能实现产业升级，仍以出口劳动密集型或低附加值的产品为主，那么将陷入拉美式的“中等收入陷阱”。在《十四五规划和2035远景目标的建议》中明确将 “创新”放在现代化建设全局中的核心地位，把“科技自立自强”作为国家发展的战略支撑国家城市月均税收收入/美元中国上海1,523.22中国北京1,430.