“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断

“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.专业至上 服务至诚Professional · Sincere代理 · 咨询 · 金融 · 商业 · 海外 · 养老 · 大数据· · 产业 · 公关2020.1022020年房地产政策导向上更中性，既不表态加码棚改稳经济，又不提及推进房产税给行业造成压力。近期“三道红线”政策实际上是“楼市防火墙”的进一步表现，目的是短期控制企业投资“防风险”、长期进一步剥离楼市与经济增长的关系观点1：“三道红线” 是楼市防火墙的进一步表现2020年房地产市场定调3“两会”对房地产的定位•坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位•因城施策，促进房地产市场平稳健康发展“两会”坚持“房住不炒”定位，“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间。从另一方面来看，2020年未提及棚改为楼市增添动力，又未提及房产税为楼市降温，在政策表述上更偏中性。客观上政府实施积极财政政策，同时配合可能的“降准降息”手段的背景下，房地产市场具有发展动力建立房企融资防火墙，逐步完成经济与楼市的切割42016年至今，房企融资面逐步收紧，银行贷款、债券融资、境外债、股权融资、非标融资等外部融资渠道均受限。房地产融资防火墙的建立，实际上是逐步完成经济与楼市的切割，避免重新回到依靠楼市推动经济的老路外部融资内部融资金融机构贷款公司债海外发债股权融资（委贷）非标融资资产证券化其他自筹资金定金、预收款个人按揭贷款房地产作为去杠杆目标，大幅收紧2017年收紧海外债审核，2018收紧海外债用途。但2019年海外发债有放松迹象2017年规范股权融资并加强监管2018年资管新规收紧非标融资2018年下半年房企强化资金回流，定金和预收款有小幅增长2020年打击个人贷款、小微经营贷款流入楼市个人消费贷款5“三道红线”进一步完善楼市防火墙8月中旬：市场传言，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。根据触线情况不同，试点房企分为“红（3条）、橙（2条）、黄（1条）、绿（0）”四挡，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加，“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%，以此类推8月20日：住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企成为首批试点9月16日：一份监管部门下发的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》显示，监管部门要求12家试点房企每月15日前提交这一表格，共涉8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债，其中涵盖了“三条红线”指标现金短债比例<1倍净负债率>100%剔除预收账款后的资产负债率>70%红线1红线2红线3房企投资被迫降速“三道红线”高压“三道红线”根据房企负债情况分类管理，避免资金流入高负债房企（一般是高周转企业），短期客观上为房企投资降速，实现防风险目标。长期来看，“三道红线”使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，逐步实现经济与楼市的切割62020年头部房企拿地回归一二线城市的特征明显。“三道红线” 后具有容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。而以“高门槛、慢周转”为特征的一线城市将成为头部房企做利润的来源观点2：土地市场短期特征7土地市场经历快速反弹后开始高位回落土拍市场在上半年经历了短暂低迷和快速反弹后，现阶段逐渐降温；进入下半年以来，中央层面反复强调“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激的手段”，一方面各监管部门和部分地方政府纷纷出台政策抑制市场过热，土地市场供应逐渐收紧，另一方面房企融资“三道红线”公布后，房企未来融资难度加大，参拍热情降低，7月以来土地市场量价波动下滑，各线城市溢价率也出现不同程度下滑2018年-2020年9月全国300城市住宅用地供应成交情况数据来源：dataln、同策研究院051015202530354018-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-09一线城市平均溢价率二线城市平均溢价率三四线城市平均溢价率0100020003000400050006000700002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00018-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-09供应面积成交面积成交楼面均价2018年-2020年9月全国300城市住宅用地成交溢价率（分城市能级）万平米元/平米%华东区域：热度较高，成交规模超越同比城市能级城市1-9月成交建面（万平米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比一线城市上海1207.9723.45%15881.6741.27%11.64%10.95%二线城市苏州679.92-0.63%13792.1-4%9.86%-7.12%宁波940.2829.44%11541.8910.13%24.77%-3.24%合肥511.5620.96%6381.5-35.18%37.07%-30.6%杭州1222.21-3.57%15935.157.51%21.19%3.03%南京1252.3525.78%11351.957.59%12.49%-8.64%三四线城市温州512.927.57%10492.136.27%17.15%-3.29%芜湖218.2164.96%3501.93-12.5%51.5%21.23%盐城424.5582.01%3491.4174.9%41.42%35.24%嘉兴95.08-32.82%8526.5617.07%37.61%15.5%常州551.34-23.42%8381.7831.16%31.55%-0.63%2020年1-9月华东市场不同能级城市住宅用地成交表现华东区域作为疫情过后最先恢复热度的区域之一，各城市土地市场均较活跃，大部分城市宅地成交量价同比增长明显，多个城市1-9月宅地成交溢价率明显提升，土地市场竞争激烈；南京、常州等城市高价地频出，南京由此出台“限房价竞地价”新政数据来源：dataln、同策研究院华东区域（续表）成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.238.24-9.069.07-9.20一线城市上海80.1261%11.12-86%100.38803%31063-27%20