一篇报告看懂一家房企系列（1）：旭辉集团深度报告，重仓一二线，财务杠杆稳定

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■公司总览。1）历史沿革。旭辉控股集团 1992 年起步厦门，2000 年总部迁至上海，2006 年全国化拓展，2012 年上市，2019 年全口径销售金额 2006 亿元，排名前 15。2）公司治理。公司实际控制人为林中、林伟、林峰先生，截至 2019 年末合计控制公司股权 52.86%。管理架构上，推行“总部大平台+区域小集团+项目集群”三级架构，总部负责投资、财务等管控，业务放权到区域。3）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2020H1 物业销售、物业管理及项目管理相关业务、租金收入各占营业收入的 92.5%、6.5%、1.0%。 ■历史报表视角下的信用资质分析。1）资产可持续性较强。①存货方面，公司重仓二线城市，聚焦长三角城市圈，且城市分布较分散。2017年以前公司拿地较激进，2018 年以来拿地节奏放缓，2020H1 拿地强度为 45%。②固定资产和投资性房地产方面，公司商业地产主要布局于上海、成都等核心一二线城市，租金收入持续增长。2）公司广义负债可持续性相对较强，但部分指标仍需优化。①债务结构方面，公司融资以银行贷款为主，有息负债抵质押率相对适中，短债占比较低，短期偿债压力较小。②偿债能力方面，公司 2020H1 现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为 2.35 倍、63%、76%，其中剔预资产负债率高于 70%监管要求，但后续压降难度不大。③表外不确定性方面，公司合作开发项目较多，少数股东权益、其他应收/应付款、对外担保规模相对较大，存在一定的表外不确定性，需对公司主要项目合作方和非并表项目进行密切关注。 ■未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续性较强。①拿地方面，公司今年明显加强了一二线高能级城市和核心城市圈的布局力度，拿地集中度相比 2019 年小幅上升，1-8 月拿地强度 47%，略高于监管 40%观察指标。②资产出售方面，合计出售 18 亿港元香港物业。③销售方面，8 月份累计销售金额增速首度转正，前 8 月完成全年销售目标的 55.8%。④回款率方面，今年上半年超过 95%，处于历史较高水平。2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-8 月美元债、供应链ABS 和公司债累计获得净融资 76.9 亿元，比去年同期多增 5.3 亿元，同时发行利率回落、久期拉长；3）公司治理可持续：公司多元化业务包括物业管理、长租公寓和自持商业等，其中物业管理版块发展较好，旗下永升生活服务（01995HK）于 2018 年上市。 ■风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2020 年 09 月 15 日 旭辉集团深度报告：重仓一二线，财务杠杆稳定 一篇报告看懂一家房企系列（1） Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC 执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn Tabl e_Report 相关报告 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 公司总览............................................................................................................................ 4 1.1. 历史沿革 ................................................................................................................... 4 1.2. 公司治理 ................................................................................................................... 4 1.2.1. 实际控制人 ...................................................................................................... 4 1.2.2. 管理架构 .......................................................................................................... 5 1.3. 业务概览 ................................................................................................................... 6 2. 分析方法介绍：从“可持续性”看旭辉.................................................................................. 7 3. 公司可持续性和信用资质分析 ............................................................................................ 8 3.1. 历史报表视角下的信用资质分析 ................................................................................ 8 3.1.1. 资产可持续 ...................................................................................................... 8 3.1.1.1. 存货：重仓二线、布局分散 ........................................................................... 8 3.1.1.2. 固定资产和投资性房地产：商业地产重仓上海、成都 .................................. 10 3.1.2. 广义负债可持续 ..............................................................................................11 3.1.2.1. 债务结构：融资以银行贷款为主，短期偿债压力较小 ...................................11 3.1.2.2. 偿债能力：长、短期偿债能力均较强 ............................................................11 3.1.2.3.