房地产行业专题报告：发挥好房地产的实体经济属性

请务必阅读正文之后免责条款部分 [Table_Summary] 发挥好房地产的实体经济属性 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2020/8/17 首席经济学家：任泽平 首席房地产研究员：夏磊 研究员：俞涛 鞠辰 相关研究： 1.本次疫情对住房需求有何影响 2020-02-22 2.长效机制新思路，市场分化新格局——2020 年房地产政策和市场展望 2019-12-31 3.2020 年房地产投资是否还能高位运行？ 2019-12-24 4.什么是房企资产负债率的合理水平？——行业对比和国际视角 2019-11-14 5.激荡二十年：我国房地产的历史功过、当前难题及制度变革 2019-10-18 6 未来中国房地产市场空间有多大 2019-10-11 7.如何识别房企风险？—透析房企财务指标背后的秘密 2019-09-12 8.告别短期刺激，房地产融资向何处去？ 2019-07-31 9.中国房地产市场：运行情况、政策周期与风险评估 2019-07-18 10.全面回顾中国住房制度：成就、反思和改革 2019-07-11 11.房地产投资拐点已现 2019-06-14 12.钱流进房地产了吗？ 2019-05-06 13.当前房地产市场是否实现平稳健康发展？ 2010-02-19 14.传统周期延续，还是长效机制破局？—2019 年房地产市场展望 2018-12-26 15.当前房地产融资渠道和形势 2018-08-10 16.棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产 2018-07-19 导读： 2016 年 12 月，习总书记在中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。21 日，习总书记在中央财经领导小组第十四次会议上强调，要准确把握住房的居住属性。三年多来，在中央“房住不炒”坚定引导下，住房回归居住属性，房地产回归实体经济属性。 根据国际经验，房地产兼具实体和金融两种属性，究竟哪种属性强，取决于政策导向和行业定位。我们在专著《全球房地产》中研究发现，新加坡、德国等的房地产市场实体和居住属性更强，而美国、中国香港的房地产市场金融和投资属性更强，这背后取决于金融、土地、税收、保障、租赁等深层次住房制度设计。 中国自 1998 年商品房改革以来，总体来讲，房地产兼具实体和金融双重属性，整体上实体属性更强，部分区域金融属性较强。过去 20 多年，房地产对于实体经济平稳健康运行意义重大，发挥了稳投资、稳就业、稳增长的压舱石作用，主要满足人民的自住需求。但由于城镇化快速发展、供求矛盾突出，加之在经济下行压力较大时为了快速启动房地产市场采取了一些金融杠杆政策工具，部分区域房地产市场的金融和投机属性较强。 新时代新阶段，未来应如何更好地发挥房地产的实体经济和居住属性，更好地服务于加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局？ 摘要： ·房地产是实体经济的重要组成部分 1、房地产对实体经济贡献大。（1）行业体量大，产业链长，拉动上下游50 多个行业，对经济增长、投资消费贡献大。2019 年，房地产业增加值占 GDP 比重 7.0%，拉动上下游行业增加值占比达 17.2%；固定资产投资中房地产业占比 23.4%；限额以上企业商品零售中住房相关消费占比9.5%。（2）解决实体经济的大量就业。2018 年，全国第二产业和第三产业从业人员中，房地产业和房屋建筑业占比达 10.4%。2019 年全国 2.9亿农民工中，房屋建筑业人数占比约 11.5%。（3）房地产相关收入是地方政府的重要财源。2018 年，通过土地和房地产相关税收、行业税收、土地出让收入等多种渠道，房地产直接为地方财政贡献收入 9.1 万亿元，占地方政府本级收入的 53%、可支配财力的 38%。（4）国际经验看，房地产业对经济贡献均较高。2018 年，欧盟、英国、美国的房地产业增加值占 GDP 的比重分别为 10.8%、13.5%、13.3%。 2、住房回归居住属性，投资属性显著弱化，居民购房杠杆降低。2017 年 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略 以来，中央坚持“房住不炒”定位，地价、房价运行显著趋稳，2020 年1-7 月，全国土地招拍挂平均成交溢价率 13.8%，较 2016 年全年大幅回落 20.9 个百分点；7 月，70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.8%，较 2016 年 12 月大幅收窄 6.0 个百分点。居民普遍预期房价平稳，根据央行调查，2020 年第 2 季度，51.2%的居民对下季度房价的预期是“基本不变”，较 2017 年第 4 季度提高 3.2 个百分点；预期“上涨”的居民比例为 22.8%，降低 9.2 个百分点；预期“下降”的比例为 13.2%，提高 3.9 个百分点。居民新增房贷占比明显下降。2020 年上半年，新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为 18.9%，较 2016 年全年的 38.7%大幅回落，也低于 2015 年 21.3%的水平。 3、降低金融属性的房地产行业在支撑经济发展上起到关键作用。2020 年1-7 月，房地产投资累计同比增长 3.4%，在消费不振、出口前景不明朗、制造业投资低迷的情况下，对固定资产投资形成了有力支撑。房地产稳杠杆、降杠杆成效显著。截至 2020 年上半年末，房地产贷款占人民币贷款余额的比重为 28.7%，较 2019 年末降低 0.3 个百分点；上半年，信用债、ABS、海外债、集合信托等主要非银渠道合计融资同比减少 11.5%。 ·未来如何发挥好房地产的实体经济属性 1、稳地价、稳房价、稳预期，发挥房地产长效管理调控机制的逆周期调节作用。长效管理调控机制的目标是实现“三稳”，在国际环境日趋复杂、中美贸易摩擦不断升级、国内增速换挡转型调整处于关键期、经济下行压力较大、房地产市场已经充分调整的背景下，金融风险和社会不稳定因素增多。应充分实施逆周期调节和跨周期调节，保持市场平稳，发挥好房地产的压舱石作用和实体经济功能。 2、保持房地产金融平稳，支持自住和改善型需求。保持房地产融资占社会融资比例的平稳，不可过度收缩，支持和满足好居民的三大自住房需求。一是城镇人口增长需求，受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。 二是城市更新改造需求，受益于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求，受益于置业人口中改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。我们在《未来中国房地产市场空间有多大》研究中测算，2019-2030 年全国年均新增自住房需求 11.7 亿平。 风险提示：政策调整过急过快风险、国内外行业分类差异 oPpMqOwPoPoOtMmPsNtPmNbRcMaQpNnNsQmMjMpPzRjMoPzQ8OqRoRvPrMtNuOpPwP 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略 目录 1 房地产是实体经济的重要组成部分 ....................................