房地产行业：局部调控不改城市圈轮动复苏

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业专题报告 2020 年 08 月 11 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] 2730.413285.773841.134396.494951.855507.212019/82019/112020/22020/5房 地 产海 通 综 指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《行业加速恢复，市场热度持续提升》2020.07.17 《景气逐步恢复，蓝筹确定性不断增强》2020.06.16 《投资和土地强势复苏，竣工回暖态势受阻》2020.05.16 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:杨凡 Tel:(010)58067828 Email:yf11127@htsec.com 证书:S0850518070003 局部调控不改城市圈轮动复苏 [Table_Summary] 投资要点：  7 月 24 日中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在北京主持召开房地产工作座谈会，我们认为本次会议对行业的影响有以下几点： 1）过热城市或将进入因城施策的调控期。本次会议再次提及“房住不炒”，我们认为部分前期房价上涨过快城市在 2020H2 可能会进入调控收紧状态。2020年 7 月部分热点城市（东莞、杭州、宁波、深圳）调控政策已开始边际收紧。 2）企业购房或为后续监管重点方向。本次座谈会明确提出实施房地产金融审慎管理制度（提法与 6 月 24 日银保监会文件类似），我们预计在重点城市企业购房、企业违规贷款购房行为均会成为后续监管重点方向。 3）棚改再次提及，可关注后续推进。2017 年 5 月国常会提出 2018-2020 年棚改 1500 万套的总目标，我们测算 2020 需要完成 558 万套才能达到三年目标。2019 年 12 月住建部会议以及 2020 年两会均未提及棚改。本次座谈会重申棚改值得关注，如果棚改在 2020 年下半年推进，我们认为这会对城市圈中低能级城市复苏构成明显利好。  总量环境叠加供需情况决定景气度延续： 1）短期总量环境仍将延续。受新冠疫情影响，2020H1 国内经济呈现 V 形走势，实际 GDP 在 2020Q1 跌至-6.8%，随后二季度经济“量升价跌”，呈现出典型的“复苏”格局。从产业结构恢复情况来看，二季度第二产业增速大幅回升转正至 4.7%，但三产依然偏弱。此外，二季度以来城镇就业依然承压。我们认为，在就业尚未出现明显改善的背景下，2020H1 财政和货币政策有望在 H2 延续。 2）新开工、土地、库存均下降，H2 行业景气度或将维持 H1 复苏趋势。2020H1受疫情影响，库存、土地购臵、新开工面积同比增速 2 月达到历史最低水平，4-6 月逐步恢复。从历史数据来看，低供应量过程中行业景气度会出现上行趋势。由于土地库存转化为未来可销售库存需要约 6-12 个月，我们认为 2020H2 市场受到上半年库存、土地购臵和新开工三低影响，行业新增供应有限，行业景气度有望延续 2020H1 恢复趋势。  局部调控不改城市圈轮动复苏。参考历史数据，我们认为核心城市房价恢复后，对周边地区会有拉动作用，影响周期在 6-12 月左右。有人口净流入的城市，新增人口为当地市场带来了增量刚需和改善性需求。我们认为，在行业总量稳定的环境下，城市圈内不同能级的城市逐级复苏。  投资建议：本轮地产逻辑基于基本面，而非政策博弈。我们认为，房地产行业属于早周期行业，率先受益于经济复苏，行业 2020H1 景气度上升趋势有望在2020H2 持续。目前 AH 板块 PE 估值均处历史较低水平。蓝筹房企基本面扎实，销售和业绩增长相对稳定。继续看好板块龙头。风险提示：2020H2 行业调控政策边际趋严程度快且力度大，导致城市逐级复苏不明显。 行业相关股票 [Table_StockInfo] 股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2019 2020E 2021E 上期 本期 000002 万科 A 3.35 3.89 4.63 优于大市 优于大市 600048 保利地产 2.34 2.82 3.24 优于大市 优于大市 资料来源：Wind，海通证券研究所 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 住建部例行会议，重申相关指导思想 ........................................................................ 5 2. 本次会议相关内容 ..................................................................................................... 5 3. 对后期影响判断 ......................................................................................................... 6 3.1 过热城市将进入因城施策的调控期 .................................................................. 6 3.2 棚改提法再次出现，值得后续关注 .................................................................. 6 4. 看好城市圈内轮动复苏，供需决定景气度 ................................................................. 7 4.1 新开工、土地、库存均下降，预期市场景气度延续 ......................................... 7 4.2 短期经济总量稳定 ........................................................................................... 7 4.3 城市圈不同类型城市将轮动复苏 ...................................................................... 8 5. 本次地产逻辑基于基本面，而非政策博弈 ............................................................... 10 mNoNrPxOrQqQrOoNpQsOqR9P8QaQoMrRsQrR