广州房地产月报（2020年7月）

FORFUTURE2020年7月广州房地产市场报告POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2020年8月FORFUTURE⚫ 宏观和行业环境⚫ 一级土地市场1.供求：供应年内新高，成交环比↓21%，且以底价成交为主，增城流拍明显增加2.房企：阳光城、金科首进增城“抄底”；8月可重点关注横沥岛、白云湖等地块⚫ 二级商品房市场1.供应：环比微增5%，同比↑61.6%（ 中心区和近郊去年同期供应少，同比去年同期翻倍）2.成交：“淡季不淡”，7月新房成交93万㎡，同比↑ 23%，环比持平 ；增城、黄埔、花都成交强势，南沙受深莞外溢辐射拉动明显。7月二手房成交127万㎡，同比↑ 33%， 环比↑ 10%，创2018年下半年来新高，“卖一买一”链条持续激活。7月整体热度维持6月水平，一是经济修复向好、货币环境宽松；二是供应放量带动。1.经济：广州二季度GDP增速转正，上半年同比-2.7%，低于全国；基建表现突出，制造业生产和投资弱势，生物医药、网购等新动能增势好2.行业：中央首提“及时科学精准调控”，紧盯过热城市；年中政治局会议措辞中性，调控中性基调持续；广州花都人才绿卡申办重提6个月社保，南沙有收紧风声；全市预售证全流程网办市场概览“淡季不淡”，交投氛围较活跃FORFUTURE保利投顾研究院业务联系：赵先生15521229620邮箱：research@polyic.cn咨询服务领域投资策略研究• 城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判• 城市进入研究• 城市/区域/板块深耕投资策略研究• 地块投资可研市场监测研究• 宏观及行业政策及影响分析• 土地市场监测• 新房及二手房监测• 典型项目剖析• 房地产市场趋势研判项目前期研究• 项目前策定位• 商业定位及运营研究• 产业规划及运营研究• TOD/文旅/产业等特色项目前期研究FORFUTURE宏观和政策环境01.土地市场特征及趋势研判商品房市场特征及趋势研判02.03.FORFUTUREFORFUTUREPART ONE宏观政策环境FORFUTURE1.50 -10.40 -1.70 -30-20-10010203040502017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-05GDP增速固定资产投资累计同比社会消费品零售总额累计同比出口累计同比-6.8%全国广州-6.8%+3.2%+0.9%广州二季度GDP增速转正（+0.9%，全国3.2%），上半年GDP同比-2.7%（全国-1.6%），回升动能弱于全国水平。上半年数据分细项看，二产弱势（工业增加值增速-7.7%，明显低于全国水平），三产较稳：①固投转正，其中基建表现亮眼，明显高于全国水平，房地产和制造业投资表现弱于全国。②出口下降1.7%，社零降10.4%，其中批发零售业回升动能较疲乏（-7.5%）。③新动能加快成长，生物医药、人工智能等新兴产业逆势增长，占GDP比重26%；高技术制造业、网购消费发展提速。图：广州累计GDP增速水平上半年GDP同比一季度GDP同比数据来源：广州市统计局，保利投顾研究院整理01 宏观经济环境二季度GDP增速转正，上半年同比-2.7%，低于全国；基建表现突出，新动能增势好分项广州全国按基础产业结构类别第一产业4.4%0.9%第二产业-7.0%-1.9%#规模以上工业增加值-7.7%-1.3%第三产业-0.8%-1.6%投资端基建4.7%-2.7%房地产开发投资-7.9%1.9%工业投资-0.6%-1.8%#制造业投资-9.3%-2.5%生产端（产值）汽车制造电子产品制造石油化工制造-13%-6.2%-3.2%/新动能高技术制造业增加值1.5%4.5%（规上）实物商品网上零售额31.6%（限额以上批发零售业）14.3%图：广州上半年GDP分项增速水平比较分项广州全国固投1.5%-3.1%出口-1.7%-7.7%社零-10.4% -13.4%FORFUTURE基建方面，发改委批复大湾区城轨规划，2022年前广州将有197亿元的工程启动建设。产业方面：①广东省出台80条金融举措支持粤港澳大湾区发展。②广州优化营商环境草案：推进长/珠三角等城市户籍准入年限在广累计认可。③荔湾大坦沙国际健康岛2020-2030年产业规划公示：打造医、疗、研、养、游全产业链，以广州呼吸中心、国际医疗服务为核心打造“一心一轴一环两核”格局，到2030年医疗健康产业营收500亿元，目前已完成路网扩建，区政府、新加坡凯德集团正加速推进整岛建设。资料来源：保利投顾研究院整理图：大坦沙健康医疗生态岛规划格局图02 基建及产业发展环境国家、省、市、区级多主体出台政策促广州基建完善、产业发展落地《广州市优化营商环境条例》征求意见稿：1.完善人才积分落户政策，推动长三角、珠三角城市户籍准入年限在我市累计认可；2.建立健全粤港澳大湾区人才引进平台，支持粤港澳人才合作示范区先行先试。点评：长三角、珠三角户籍准入年限在广州累计认可，相当于降低在广州的落户年限要求（目前要求4年社保方可积分入户）。如政策获通过，能加速人才和人口集聚，客观上，对房地产市场也形成更多的需求支撑。图：广州征求优化营商环境条例 （草案）要点广东省出台80条金融举措支持粤港澳大湾区发展，包括扩大金融业对外开放、支持各类跨境业务等。5月，央行发布30条金融政策支持大湾区建设，四次提及广州，期交所和保险业开放逐步落地，或利好南沙明珠湾起步区；绿色金融试验区加快发展，涉及花都迎宾大道沿线的绿色金融街。图：涉及广州的基建和产业相关动态国家发改委批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划：2022年前启动广清城际广州北至广州段、广州东站改造工程、广州至广州南联络线、广州东至新塘五六线工程建设，预计投资197亿元。FORFUTURE类型城市政策内容购房政策类杭州①高层次人才家庭优先购房，限售5年；②加大“无房家庭”倾斜力度宁波扩大限购范围，新增镇海区、北仑区部分区域；加大土地供应力度深圳限购2套，户籍家庭3年社保或非户籍家庭5年社保，限贷最高需8成首付东莞二手房限购，首套1年、二套2年社保，个税不作为审核材料；限售2年变为3年南京针对人才优先选房及支持刚性购房需求，发布摇号与选房细则公积金类临安公积金贷款比例上调，有房或有过按揭记录者，首付由3成变为6成长春住房公积金第二次申请贷款利率上浮10%内蒙古同户籍家庭成员不可使用公积金贷款市场整治类海南深圳①海口、三亚等查处7家违规销售的房企和中介、4名骗购住房的个人；②深圳要求各中介机构、从业人员不主动散播转发不实信息土拍类绍兴推行“限地价，竞配建”，限制宅地年涨幅上限（三个区不超过4.5%，其中镜湖新区不超10%），并提高最小增价幅度。落户类福建对福州市辖区、厦门市取消连续居住年限要求人才类江门对A-G类紧缺适用人才提供3-200万元一次性购房补贴和其他补贴保障房类宁波六区无住房家庭可优先认购1套商品住房，政策适用所购房屋限售5年；房企需提供不少于50%的可