大湾区房地产行业月报（7月刊）

1 / 18 目录 7 月看点 ....................................... 2 1、楼市动态 ................................... 2 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................2 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................3 2、土地动态 ................................... 7 2.1 大湾区成交..................................................................................................................................7 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................8 2.3 土拍排行 ................................................................................................................................... 10 3、后市研判 .................................. 11 区域动态附录 ................................. 13 2 / 18 7 月看点 1. “715”深圳调控加码，阶梯式辐射湾区市场 7 月深圳月内呈现“前高后低”走势，调控加码后市场呈现回落，单月商品住宅成交环比持平。湾区市场联动特征明显，深圳调控升级对周边城市形成梯级影响：第一梯队，莞惠环深市场承接政策外溢需求，莞惠成交同比增幅分别为 61%、30%，延续年中高位水平；第二梯队，广州南沙受青睐，叠加供应增加影响，整体来访、成交环比上升约 20%，中山临深片区客户入市迫切性提升；第三梯队，肇庆以渠道牵引客户来访。 2. 大湾区土拍持续高位运转，广佛中成交达年内峰值 大湾区 7 月土地持续放量，同比上升 92%，广佛中达到今年以来最高位，同比翻番：佛山土拍规模居湾区 9 城榜首，高总价、高溢价“双高”特征明显；广州以底价成交 9 宗宅地，揽金超百亿；中山马鞍岛地块为历史成交总价最高的地块。 1、楼市动态 1.1 全国视角 7 月全国监测重点 40 城商品住宅成交 3363 万㎡，环比下降 4%，同比上升 10%，好于去年同期，年中节点冲刺后市场呈现“淡季不淡”特点，成交势能表现佳。 分区来看，7 月华南区域核心城市及周边城市表现较好，成交同 3 / 18 比增长幅度最高，达 26%；华东区域热度不减，带动全国市场持续回暖，成交同比增长近 20%；华中区域成交仍处于修复通道，整体热度有待回升。 图：全国监测 40 城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 成交量迎来近 3 年最高值，同比上升 16%。 7 月大湾区 9 城商品住宅成交面积 636 万㎡，环比回落 2%，同比上升 16%，成交处于近 3 年来同期最高位，其中广州、东莞、惠州和中山成交表现好于去年同期。 4 / 18 成交量环比方面，深莞惠成交增幅最大，为 13%，主要受深圳政策收紧影响，需求外溢至周边城市；广佛肇环比下降 11%；珠中江环比下降 9%。 成交量同比方面，深莞惠同比上升 32%；广佛肇同比上升 5%；珠中江同比上升 12%，增速再回正。 图： 9 城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 备注：珠海为商品房数据 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区 9 城表现 深莞广供应量同环比双涨，临深区域成交量同比飘红。 供应端：经过 5-6 月供应紧缩后，深圳 7 月放量明显，而东莞、广州同比涨幅均超 60%。其余城市 7 月供应量同比为负，肇庆供应同比下降 42%，珠海供应仍有待恢复。 5 / 18 成交端：莞惠广同比表现亮眼，涨幅超 30%。深圳受政策收紧影响，市场表现“前高后低”，7 月成交量环比持平，同比降幅约 3%，市场回归平静。佛山、江门、肇庆年中节点热度褪去，成交热度有一定降温。 图：大湾区 9 城 7 月商品住宅供求情况 备注：深圳供应、中山成交较去年同期基数小，导致同比增幅偏大。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 表：大湾区 9 城 7 月市场表现特征 广州 ⚫ 供应“淡季不淡”，7 月供应达年内高峰，新增商品住宅供应超 100 万㎡，同环比分别增长 62%和 5%，黄埔、番禺、南沙明显放量。成交受供应带动同比增长 30%，比 6 月高位微降 5%，库存继续抬升，但去化周期缩短至约 15 个月。 ⚫ 区域分化明显，中心区持续走强，中心区部分项目加推小幅涨价，外围黄埔、增城多以特价房、一口价等促销走量。深莞新政利好南沙，叠加供应放量，南沙整体来访、成交环比上升约 20%。 佛山 ⚫ 7 月整体市场以平稳出货为主，供求同环比表现均有回落，其中供应同比下降 7%，成交同比下降 6%。 ⚫ 区域持续分化，核心区南海供应仍未跟上，限制成交；禅 6 / 18 顺供应充足带动成交同比增长超 30%，顺德容桂大盘月成交超 600 套；外围三水供应有限，但 6-7 月成交同比增速超 10%，高明供过于求、市场承压。 肇庆 ⚫ 7 月市场供求遇冷，供求同比分别下降 42%和 18%，环比均下降约 20%，价格战与渠道战持续。 ⚫ 肇庆新区典型项目在深莞限购政策后，东莞客成交比例提升 10%；大旺整体市场较冷、渠道为王；四会促销力度不减，但成交回落。 深圳 ⚫ “715”政策升级下，7 月成交呈现前高后低，过热的市场有所平抑，旺盛的需求外溢到临深区域。 ⚫ 整体市场数据亮眼，供应近 60 万㎡，环比翻倍；成交 34万㎡，持平 6 月。 东莞 ⚫ “725”调控加码对新房影响尚未显现，7 月市场热度仍高企，供应同环比分别增长 81%、45%，成交同比增长 61%，环比基本持平。 ⚫ 整体去化情况良好，临深、城区板块热度高，新政影响暂未体现，但对客户入市热情有一定打击。 ⚫ 东莞“725”新政前二手房市场长期不限购，“715”深