北京产业园区市场概述及展望：日趋成熟, 方兴未艾

高力雷达产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年5月28日日趋成熟, 方兴未艾北京产业园区市场概述及展望高心悦高级分析师| 研究 | 华北区+86 10 8541 1184Cassie.Gao@colliers.com陆明董事| 研究 | 华北区+86 10 8518 1633Ming.Lu@colliers.com2高力雷达产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年5月28日经历了近20年的发展，北京产业园区市场格局已基本成型。截至2019年，北京成熟产业园市场总存量录得1,438万平方米（15,472万平方英尺）。上地和望京-酒仙桥作为北京两个重要的产业园子市场，区域内聚集了大量高科技企业。同时，一些产业更加多元化的子市场，如北清路、丰台、亦庄和通惠河传媒走廊，在过去几年内也经历了迅速的发展。> 对于租户：北京甲级写字楼平均租金比北京产业园区平均租金高出约三倍。在产业园区物业交通可达性进一步提升及配套设施不断完善的情况下，我们建议对租金较为敏感的租户，特别是属于政策鼓励行业的租户，应更多考虑北京产业园区物业。> 对于业主：由于新冠肺炎疫情的突然出现，政府推出新基建投资来拉动经济增长，整个新基建相关的上下游公司都将受益。同时，疫情加速在线服务类公司的快速发展，比如在线教育和在线医疗等。我们预计这类公司也将面临行业扩张的机遇，其人员和办公需求将会进一步增加。> 对于投资人：我们建议投资人更多关注具有较强的产业聚集效应，租户租户合理，收入稳定且较简单运营模式的产业园类资产。总结与建议研发费用：1,871亿元截至2018年末，北京内部研发费用开支占本市GDP的比重达6.2%1，达到1871亿元，同比增长18.4%，研发占比在全国位居首位。我们预计较高的研发费用支出将有助于提升本市高科技企业及其在职人员的数量和规模，进而支持市场对产业园区物业的需求。人民币130.5元每月每平方米截至2019年末，北京产业园区平均租金录得人民币130.5元（18.6美元）每月每平方米。由于近两年的持续高供应，租金出现了逐步下滑的趋势。1,438万平方米截至2019年末，北京产业园区市场总存量达到1,438万平方米（15,472万平方英尺）。主要形成了六大主要子市场：位于海淀五环外的上地及北清路、位于朝阳区的望京酒仙桥和通惠河传媒走廊、位于南四环的丰台和位于东南五环外的亦庄。.206万平方米在2020至2024年间，预计将会有206万平方米（2,217万平方英尺）的产业园区新增供应入市。其中，2021年会成为供应高峰年，有接近114万平方米（1,227万平方英尺）的新增供应。由于疫情的影响，部分2020年计划入市的项目可能会推迟到2021年入市。在北京核心区可交易项目的稀缺和开发商意图使其收入来源更为多元化的背景下，北京产业园区物业逐渐吸引了越来越多投资者及开发商的关注。北京产业园区投资市场具有收益率较高，且运营模式相对简单及租金回报稳定的特点。特别是在疫情发生之后，主要子市场的优质产业园区项目具有较强的抗风险性。由于产业以互联网，信息科技，生物医药等为主，整体租户受疫情影响相对较小，且部分企业在整个疫情环境下受益，进一步体现出这些优质产业园区具备相对稳定的租户组合和健康的现金流，使产业园区资产成为当前一大投资热点。同时，近三年来北京产业园区投资市场的投资交易日益频繁。随着众多建筑规格较高的产业园区项目将在未来两年入市，我们预计未来北京将会有出现更多优质产业园资产交易。截至2020年一季度末，1美元=人民币7.09元；1平方米=10.76平方英尺租金取净有效租金（不含物业费、免租期）数据来源：北京市统计局，高力国际3高力雷达产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年5月28日机遇挑战北京产业园区市场的机遇、挑战及相关建议>新入市项目具有较高的建筑规格及楼宇品质>更多存量物业进行升级改造>交通可达性的提升：（地铁）–截至2019年：699公里、23条线路–截至2020年：1,000公里、28条线路>相关鼓励政策>产业聚集效应>子市场发展不均衡–部分子市场空置率较高且面临较大体量的未来供应，如亦庄经济开发区和丰台子市场；但部分子市场需求旺盛，未来供应有限，如上地>政策因素–相关政策的不确定性可能会对大宗交易等带来一定的影响建议企业层面>北京甲级写字楼平均租金比北京产业园区平均租金高出约三倍。在产业园区物业交通可达性进一步提升及配套设施不断完善的情况下，我们建议对租金较为敏感的写字楼租户，特别是属于政策鼓励行业的租户，可以更多考虑北京产业园区物业。>由于众多科技行业的龙头企业已在上地子市场承租，考虑到行业聚集相应，我们认为上地子市场对科技行业的租户而言为最优选择。考虑到上地子市场可供租赁面积较少且租金相对较高，因此有大面积需求且租金预算相对有限的租户可以考虑其他子市场，如毗邻上地市场的北清路子市场。得益于相关鼓励政策的支持，亦庄子市场已吸引了部分人工智能企业的入驻。得益于地理位置优势及完善的配套设施，望京-酒仙桥子市场的产业园区项目受到了一些更注重办公环境，周边配套和交通便利性租户的青睐。>建议租户密切关注各个产业园区子市场的最新产业政策及区域规划，以便依照具体情况作出最优租赁选择 。业主层面>由于越来越多的租户开始关注工作环境，我们建议产业园区业主针对其项目进行特定的升级改造，如提供员工食堂及休闲区域等，以更好的满足租户对于工作环境与日俱增的多样化需求。另外，在疫情后期，我们建议业主调整和提升租户结构，及时锁定主力租户，以期吸引更多潜在租户入驻。>我们建议投资者密切关注最新的区域规划及相关政策，及时调整其投资策略，寻求最优的投资机会。对于寻求资产增值及稳定租金回报的投资者而言，可以更多关注目前投资交易较为活跃的产业园区子市场，如上地和望京-酒仙桥。4高力雷达产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年5月28日产业园区界定根据北京产业园区的特点，高力国际通过四个维度进行了诠释：数据来源：北京市政府，高力国际表1: 北京产业园区定义：主导发展北京产业园区相关政策数据来源：高力国际北京“十三五”规划北京城市总体规划北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见建设项目规划使用性质正面和负面清单北京市新增产业的禁止和限制目录> 提升北京产业园区项目的管理水平> 将北京定位为全国科技创新中心> 明确了产业园区准入标准、租赁期限及土地使用期限等；对于不符合出售条件的产业园区物业，禁止整售及散售交易> 鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为科技创新用房、高新技术和战略新兴产业用房> 部分区域禁止新设立创业空间服务中的集中办公区、数据中心、呼叫中心等从2016年北京的十三五规划开始，北京市正在通过一步步的政策导向引导北京产业规划的合理健康发展。2017年，北京更是重新定义了发展重点，力求将北京打造成全国科技创新中心。从2017年开始，北京市开始进一步细化产业园区发展的相关政策，引导产业园区的发展向高精尖行业进一步倾斜，同时鼓励低端产业园区进行产业升级，并通过负面清单的形式向园区管理者和企业释放了更为清晰的产业范围界定。因此，这些政策的颁布为北京未来打造以高精尖科技研发类产业为核心的经济