粤港澳大湾区：前行之路：以全新视角审视下一个超级城市群

粤港澳大湾区：前行之路 研究部中国 | 2020年6月以全新视角审视下一个超级城市群2 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群目录经济联系紧密 4交通连接性的增强造就真正意义的超级城市群 5深圳：大湾区的首要增长极 6高端服务带：从香港延伸至深广 9探索大湾区发展新维度：多边城际合作 11办公楼市场：蒸蒸日上 16未来已来：物流地产前景光明 21结语：未来增长新模式 22仲量联行 3肇庆佛山广州东莞惠州江门珠海中山澳门香港深圳1. https://www.worldbank.org/content/dam/Worldbank/Publications/Urban%20Development/EAP_Urban_Expansion_full_report_web.pdf （第24页） 世界银行, 2015, East Asia’s Changing Urban Landscape: Measuring a Decade of Spatial Growth，城市发展系列。 华盛顿特区：世界银行。doi：10.1596/978-1-4648-0363-5.许可编号：知识产权共享署名许可 CC BY 3.0 IGO粤港澳大湾区（大湾区）是世界上城市化速度最快的区域之一。根据世界银行对亚洲土地使用模式的分析，珠江三角洲的城市化面积从2000年的4500平方公里扩展至2010年的近7000平方公里1，是亚洲城市化进程最快的区域。这意味着，珠三角城市化面积在2010年已超过东京都市圈（5500平方公里）。尽管2020年的数据并未公布，但珠三角城市化进程的脚步从未停止。近   年来，超级城市群的概念备受关注。当城市间的集聚效应在区域一体化层面得到体现时，即产生了超级城市群。超级城市群不仅是金融与商务服务的指挥中心，还是旅游业以及文化创意产业的中心。实际上，大湾区中的不少城市在数十年甚至百年前便已具备区域一体化的雏形。众所周知：香港历来作为这一区域连接全球资本市场的门户，而澳门又素有东方蒙特卡罗之称，同时，这里还拥有高效且高度专业化的制造业劳动力，以及全球最繁忙的港口群。而大湾区概念的提出，意味着该区域的经济地位将进一步提高，其对国内生产总值（GDP）的贡献率也将从2018年的12%提升至更高水平。何谓超级城市群？Source: JLL4 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群经济联系紧密城市群发展是中国未来经济发展蓝图的重要组成部分，目前全国已规划了19个城市群。虽然各城市群所处的发展阶段差异巨大，但所有城市群规划的目的并无二致，即利用群内各城市在自然资源、人力资源、基础设施和治理能力等方面的比较优势，推动整个城市群的发展。而大湾区正是全国三大城市群之一，是国家打造世界级城市群的重要载体。超级城市群是区域一体化程度更高的城市群，其功能更接近于单一经济体。随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，珠三角正逐渐成为中国超级城市群的典范。而超级城市群最重要的特征，正是城市之间紧密的经济联系。城际商务往来以及要素、商品和服务交易的频率与密度决定了城市之间经济联系的紧密程度。在过去几年里，大湾区核心城市间的经济联系日益紧密，同时，外围城市与核心城市间的经济联系也在逐步提升。我们从空间地理信息的视角入手，应用引力模型的一种变体，对大湾区城市间的经济联系进行分析。依据模型，城市间的经济联系与每个城市的经济产出成正比，与城际交通时间成反比。因此，两个城市的规模越大，城际交通时间越短，相互之间的影响程度便越高。大湾区内交通基础设施的改善，尤其是高速铁路网的扩张，大幅缩短了城际交通时间，使城市之间的经济联系变得更为紧密。可以看到，广州、深圳和香港这三个核心城市是推动大湾区发展的引擎，它们的驱动作用将继续增强。同时，外围城市也开始越来越多地参与大湾区的主要经济活动。资料来源：仲量联行；公开数据仲量联行 52015-2019年大湾区各城中央商务区之间的通勤时间改善程度深圳 福田中心区东莞 莞城区珠海 香洲区 拱北江门 蓬江区 北新佛山 南海区 千灯湖惠州 惠城区肇庆 端州区中山 石岐区香港 中环8580105957012010585110广州体育西路-珠江新城70100125909012312030深圳 福田中心区130120959516012090东莞 莞城区901102101555090珠海 香洲区 拱北10018010070150江门 蓬江区北新19012090115佛山 南海区 千灯湖205145140惠州 惠城区140160肇庆 端州区130中山 石岐区改善时间在1小时 — 1小时 30分钟改善时间在30分钟 — 1小时改善时间少于 30分钟没有改善数字代表2019年两地间的通勤时间交通连接性的增强造就真正意义的超级城市群由于区域一体化产生了更强的集聚效应，大湾区开始表现出单一城市的很多特征。企业选址时将客户和供应商的位置纳入考虑范围，采用就近原则，实现交通与沟通成本最小化。随着城市之间的连通性更为紧密，每家企业对劳动力、设施和供应商的独特需求也能更好地得到满足，因为技术劳动者在大湾区内出差或调任至任一城市极为方便；同时，物资在大湾区内的流转效率也大幅提高。更为重要的是，快捷而丰富的信息思想交流促进了更多的学习与创新，大湾区内的专家通过高频交流所产生的合作与创新，是分散的城市群难以企及的。而且，相关行业企业在地理位置的邻近将产生“网络效应”，即当创新者之间存在紧密联系且交流频繁时，创新理念的传播速度便会加快。这一“网络效应”正是硅谷今日辉煌的基石。区域内通勤效率的提升大大缩短了城际交通时间。例如，大湾区内的直达路线变得更多，特别是来往非核心城市的路线。由于交通系统可以用更短的时间将更多的人送往更远的城市，整个大湾区的潜在劳动力市场就扩大了，区域内的生产力也不断提高，创新能力更上层楼。由于30分钟至一小时的通勤圈得到扩大，企业因此更容易招揽到一流的人才2。基于类似逻辑，大湾区外围城市的发展也将因通勤效率的提升而加速。2 一个有趣的观察是，历史上很多城市的扩张路径与“30分钟生活圈”的扩大路径高度重合，无论是以步行作为主要出行方式的古城，还是如今各种交通运输方式快速发展的都市，似乎都显现出此规律。肇庆江门中山珠海澳门香港深圳惠州东莞广州佛山强中等弱非常弱经济联系地区生产总值（十亿 人民币） 非常强1,500-2,000 500-1,000 少于500深圳：大湾区的首要增长极资料来源：香港特别行政区政府统计处； 广州统计局； 深圳统计局资料来源：仲量联行；CEIC6 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群2015城市网络： 交通连接性及经济联系我们的空间地理信息分析指出，自2015年以来，广州与深圳之间的经济联系已从“一般”升级为“紧密”，而深圳与香港之间已升级为“非常紧密”。这不仅归功于基础设施的加速发展，还在于深圳近几年出色的经济表现。在2018年，深圳已经超越香港，成为大湾区最大的经济体。名义地区生产总值 （人民币， 十亿，2019）名义地区生产总值 （美元 ，十亿，2