房地产行业土地市场系列报告(一)：集中供地缩量提质、热度低位、利润率保持较高水平

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 中性 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ＃relatedReport＃ 相关报告 《土地月报：9 月土地成交同比下行，12 城集中供地，城市间冷热分化》2022-10-08 《土地月报：8 月土地成交同比下行，5 城集中供地，城市间冷热分化》2022-09-06 《土地月报：7 月土地成交同比降幅收窄，9 城集中供地国央企拿地积极》2022-08-03 ＃emailAuthor＃ 分析师： 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 ＃assAuthor＃ 研究助理： 宋词 songci@xyzq.com.cn 洪波 hongbo@xyzq.com.cn 王沁雯 wangqinwen@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 集中土地供应：22 年土地供应减少、品质提升、批次增加。1）供应量：22 年总体土地供应量减少。22 年第 1-3 批次推出面积总量占 21 年全年34.8%。供地批次增加，已有 16 城发布公告增加集中供地批次，房企参与拿地机会增加。2）供应结构：22 年主城区增加供地。22 年 1-3 批次主城区供地宗数占比为 49.6%，同比增加 8.6 个百分点。3）供应价格：挂牌均价提升，地块品质增加。 ⚫ 集中供地成交情况：拿地热度低位，第三批次成交金额、建面边际上升。1）22 年三个批次溢价率、流拍率逐批次下降。22 年 1-3 批次溢价率逐批次下降，分别为：4.7%、4.1%、2.6%。流拍率自 21 年第二批次（40.9%）以来逐批次下降，22 年 1-3 次流拍率分别为 15.4%、7.9%、6.5%。2）22年三个批次溢价成交率逐次下降，房企拿地趋于理性。22 年 1-3 批次溢价成交率分别为 38.5%、33.4%、26.7%，逐次下降。其中一线城市溢价成交率环比-30.6pct 降幅明显，其他二线城市溢价成交率环比基本持平。3）22 年第三批次目前已成交 12 城中，成交建面、金额均边际上升。成交建面环比增加 12.6%，成交总价环比增加 4.9%。其中一线、核心二线城市成交建面环比大幅增加 49.2%、37.6%，其他二线城市成交建面环比减少24.7%。 ⚫ 拿地利润空间：毛利率高位保持，政策边际放松。1）拿地利润空间依然保持，房企在近期拿地可以获得更高的利润率期望。22 年 1-3 批次测算毛利率中枢值分别为 28.2%、28.6%和 29.2%，21 年 1-3 批次分别为 21.7%、24.9%、27.0%。22 年测算毛利率中枢值处于高位。22 年第三批次 12 城地货比中枢值为 49.9%，环比持平。2）22 年各城市土拍政策放松，利润空间持续保持。包括：下调保证金比例、取消竞政府产权、取消竞保障房政策、一次性报价转为摇号、取消竞取得预售证的工程进度等政策。 ⚫ 土地市场格局改变，优质房企份额提升。1）央国企+地方国资受益供给侧改革，拿地高占比或逐步形成新格局，城投托底现象依然存在，民企拿地低占比趋势或短期持续。2）优质房企相对积极。摘取优质地块，市场占有率提升可期，未来销售利润率上升可期。 投资建议：作为目前国内关注度较高的土地市场，集中土拍市场格局在 22 年发生改变，供应减少叠加出险房企逐步出清，带来行业拿地格局的变化，进而影响销售格局。优质房企供给侧改革受益不变，拿地份额提升，销售集中度提升，利润率改善，中长期看好保利发展、招商蛇口、华发股份、万科 A、金地集团、滨江集团、南山控股、招商积余等。 风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。 ＃title＃ 土地市场系列报告（一）：集中供地缩量提质、热度低位、利润率保持较高水平 ＃createTime1＃ 2022 年 11 月 8 日 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业跟踪报告 目 录 1、集中土地供应：22 年供应减少、批次增加、品质提升 .................................. - 3 - 2、土地成交：拿地热度低位，第三批次成交金额、建面边际上升 ................... - 6 - 3、拿地利润空间：毛利率高位保持，政策边际放松 ........................................... - 9 - 4、土地市场格局改变，优质房企份额提升 ........................................................ - 12 - 图目录 图 1、22 年 1-3 批次推出建面为 21 年全年 34.8% ............................................... - 3 - 图 2、22 年 1-3 批次各能级城市推出建面汇总 .................................................... - 3 - 图 3、22 年 1-3 批次主城区供地宗数占比 49.6% ................................................. - 5 - 图 4、22 年第三批次挂牌均价 16294 元/㎡ .......................................................... - 6 - 图 5、22 年第三批次 12 城溢价率为 2.6% ............................................................ - 7 - 图 6、22 年第三批次各城市能级溢价率情况........................................................ - 7 - 图 7、22 年第三批次 12 城流拍率为 6.5% ............................................................ - 7 - 图 8、22 年第三批次各城市能级流拍率情况........................................................ - 7 - 图 9、22 年第三批次 12 城溢价成交率为 26.7% .................................................. - 8 - 图 10、22 年第三批次 12 城溢价成交率环比-6.7pct ............................................ - 8 - 图 11年第三批次成交总建面环比+