房地产行业-支持民企融资第二支箭政策点评：加强融资支持第二支箭，料房企保主体有力推进

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 11 月 09 日 加强融资支持第二支箭，料房企保主体有力推进 看好 ——支持民企融资第二支箭政策点评 相关研究 "中债增支持再扩容，新房成交弱二手房改 善 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2022/10/29-2022/11/4）" 2022 年11 月 6 日 "板块报表持续走弱，企业分化再度加剧-2022Q3 房地产板块财报综述" 2022 年 11 月 1 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 事件：  11 月 8 日，交易商协会网站公布为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约 2,500 亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 点评：  加强民企融资支持第二支箭，强调支持民营房企发债融资，保主体政策进一步推进。本次文中提到：“在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”。根据我们不完全统计，目前房地产行业出险房企数量已达 52 家，占比 21 年行业销售额达 28%，房企出险规模创历史新高。叠加过去半年中政府通过信用保护工具和中债信用增信担保工具支持部分示范性房企融资，本次进一步强调支持民营房企发债融资，预计后续政策在支持房企数量和融资额度上都将进一步扩围扩容，将对供给端实质性修复。  不同于此前市场化资金支持，央行直接再贷款提供资金支持，预计其增信效果更强。本次文中提到：“ 第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持“。不同于此前的 6,000 亿元的银行对于房地产行业的市场化资金支持，由于受限于房企拿地少、抵押物缺乏导致开发贷难以有力支持，同时市场销售弱而按揭贷款也难以有力支持，本次央行直接再贷款提供资金支持，资金来源本身就比银行的市场化资金更有增信效果，并且预计也将可以克服银行市场化资金支持过程中的一些障碍，从而可以起到更好的增信支持效果。  强调三个融资支持工具，其中新增直接购买债券，预计直接买债将具更强增信效果。本次文中提到：“委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资“。三大融资支持工具中，担保增信和创设信用风险缓释凭证仍需要房企出具抵押物，并且对抵押物要求较高，因而增信效果仍然受限，而预计本次政府直接买债将克服抵押物的障碍，并且后续无论是对于一级债或是二级债的购买，都将推动民营房企信用显著修复，并助力恢复民营房企正常发债。  支持 2,500 亿元债券融资，强调包括房地产，并规模可以扩容，支持规模显著扩大。本次文中提到：“预计可支持约 2,500 亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容”。5 月信用保护工具支持民营房企部分担保发债（已发行 45 亿元），8 月中债增全额担保民营房企发债（已发行 64 亿元，规模预计 200 亿元），两次合计发行 109 亿元，参考并对比本次可支持约 2,500 亿元民营企业债券融资，并且强调了包括房地产行业，预计这将推动支持民营房企债券融资规模得到显著提升，并且其支持规模还可以进一步扩容。  提及 2018 年融资支持三支箭，后续其他信贷和股权两支箭的融资支持也值得期待。本次文中提到：“2018 年，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资”。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，将有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，此外，后续其他信贷和股权两支箭的融资支持也值得期待。  投资分析意见：加强融资支持第二支箭，料房企保主体有力推进，维持“看好”评级。本次央行及交易商协会发文加强融资支持第二支箭，将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复，或也标志着保主体政策的实质性推进。我们维持“总量趋弱+格局优化”的观点，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、中国建筑、万科 A、新城控股；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正，并建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 3 页 简单金融 成就梦想 表 1：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率 PB 归母净利润（百万元） 归母净利润增速 11 月 8 日 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 2021A 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 000002.SZ 万科 A 14.26 1.94 2.10 2.27 7.4 6.8 6.3 0.7 22,524 24,388 26,357 -45.7% 8.3% 8.1% 600048.SH 保利发展 14.00 2.29 2.35 2.51 6.1 5.9 5.6 0.9 27,388 28,187 30,089 -5.4% 2.9% 6.8% 001979.SZ 招商蛇口 14.02 1.16 1.24 1.39 12.1 11.3 10.1 1.3 10,372 9,577 10,728 -15.3% -7.7% 12.0% 601155.SH 新城控股 14.75 5.58 4.46 4.64 2.6 3.3 3.2 0.5 12,598 10,085 10,480 -17.4% -20.0% 3.9% 600383.SH 金地集团 8.06 2.08 2.12 2.26 3.9 3.8 3.6 0.6 9,410 9,580 10,225 -9.5% 1.8% 6.7% 002244.SZ 滨江集团 9.64 0.97 1.19 1.41 9.9 8.1 6.8 1.3 3,027 3,709 4,389 30.1% 22.5% 18.3% 60032