房地产行业2022三季报总结：地产板块业绩持续承压，房企之间分化明显

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业投资策略报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 中性 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ＃relatedReport＃ 相关报告 《房地产行业 2022 年投资策略：时移世易，大浪淘沙》2021-11-16 《房地产行业 2021 年报&2022一季报总结：业绩下滑，表现分化》2022-05-06 《房地产行业 2022 年中期策略：黎明渐进，吹沙见金》2022-07-01 ＃emailAuthor＃ 分析师： 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 ＃assAuthor＃ 研究助理： 王沁雯 wangqinwen@xyzq.com.cn 洪波 hongbo@xyzq.com.cn 宋词 songci@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ 地产板块业绩下滑。2022 年前三季度房地产板块营收同比-13%，归母净利润同比-81%。其中，主要开发企业营收同比-15%，归母净利润同比-54%。房企业绩下滑主因：1）利润率下滑。2022 年前三季度主要开发企业毛利率为 17.7%，同比-2pct；归母净利率 2.9%，同比下滑 2.5pct。 2）三项费用率、少数股东损益提升。主要开发企业三项费用率 7.6%，同比+0.5pct；少数股东损益占净利润比重 43%，同比+14pct。3）减值损失增加。2022年前三季度，主要开发企业资产减值+信用减值损失 67 亿元，去年同期 58 亿元。 优质房企业绩表现较好。2022 年前三季度地产板块整体业绩下滑，但优质企业受益良好项目布局与信用优势，业绩表现相对较好。 1） 业绩方面，一/二/三/四梯队房企 2022 年前三季度营收增速分别为 15%/-23%/-34%/9%；归母净利润增速分别为-6%/-91%/-165%/-550%。部分房企业绩保持正增，前三季度滨江集团业绩同比+55%、华发股份+3%、万科 A+2%、金地集团+1%。 2） 利 润 率 方 面 ， 一 / 二 / 三 / 四 梯 队2022年 前 三 季 度 毛 利 率 分 别 为20.6%/21.1%/12.7%/20.8%；归母净利润分别为 5.9%/0.7%/-3.4%/-4.7%，头部企业利润率相对保持稳定，其三项费用率、少数股东损益、减值损失也少于其他企业。 地产板块三道红线现金指标恶化。2022 年前三季度末，地产板块剔除预收账款资产负债率 71%，净负债率 78%，负债率维持在较高水平。前三季度地产板块销售回款同比-32%（2021 年+8%），使得房企现金指标明显降低，三季度末现金短债比 0.95 倍（2021年末 1.25 倍）。各梯队三道红线指标均有所下滑，但头部房企表现相对稳健。22 年前三季度，一/二/三/四梯队剔除预收账款资产负债率分别为 67%/71%/78%/71%、净负债率分别为 57%/107%/100%/74%，现金短债比分别为 1.75/1.31/0.43/0.6，一梯队房企三道红线仍达标。 优质房企保持较强现金流管控能力。优质房企虽然也受到行业下行冲击，但其财务结构相对稳健，经营性现金流和融资现金流都更为健康。2022 年前三季度，一/二/三/四梯队销售回款分别同比-19%/-31%/-46%/-30%，一梯队降幅较小。优质房企融资渠道相对畅通，22 年前三季度，地产企业新发债 4244 亿元，其中华润置地、万科、首开股份、招商蛇口、保利发展、中海地产等发行规模排名前十。优质企业融资成本也明显较低，2022 年上半年末，保利发展、招商蛇口、万科 A、金地集团、滨江集团的综合 融资成本分别为 4.32%、4.10%、4.08%、4.54%、4.70%。 行业供给侧改革持续，优质企业销售、融资、拿地等显著受益。 1优质房企销售表现优于行业，排名快速提升。10月单月百强房企中，国央企金额同比-14％，其他-42％。1-10 月销售金额累计同比，招商蛇口-12%、华润置地-8%、建发房产-14%、中海地产-23%、华发股份-8%、越秀集团+12%，国央企表现远优于百强累计销售同比-45%的水平。优质企业销售份额和排名也快速提升，2022 年 1-10 月 Top30国央企市占率（占百强销售金额比重）为 42%，20 年、21 年该比例为 27%、32%。 2）国央企托底效应明显，国央企拿地力度较高。1-10 月，TOP30 房企中国央企拿地力度 30%，民企拿地力度约 7%。3）优质企业拿地份额提升且利润率改善。22 年来国央企拿地金额占比超 80%， 21 年 1 批次仅 54%。且房企拿地利润率改善，从 21 年一批次的 22%上升至 22 年来的 28%以上。 投资建议：地产板块业绩持续下滑，房企之间分化明显，优质房企业绩、销售、融资、拿地表现均较好，持续看好地产供给侧改革受益标的，保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科 A、金地集团、招商积余、南山控股。 风险提示：行业基本面持续下行，政策调控不及预期 ＃title＃ 房地产行业 2022 三季报总结： 地产板块业绩持续承压，房企之间分化明显 ＃createTime1＃ 2022 年 11 月 8 日 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业投资策略报告 目 录 1、地产板块业绩持续下滑，房企分化明显 .......................................................... - 3 - 1.1 地产板块业绩持续下滑 ..................................................................................... - 3 - 1.2 优质房企表现较好 ............................................................................................. - 4 - 2、板块财务指标恶化，优势房企财务稳健 .......................................................... - 6 - 3、优质企业受益行业供给侧改革 .......................................................................... - 9 - 3.1、销售：优质房企销售表现优于行业，排名快速提升 .................................... - 9 - 3.2、拿地：国央企拿地份额