房地产行业2021年4月行业月报：市场热度边际下行，集中供地竞争激烈

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 40 [Table_Page] 投资策略月报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2021 年 4 月行业月报 市场热度边际下行，集中供地竞争激烈 [Table_Summary] 核心观点：  政策环境综述：两集中第一批进程过半，热点城市开展精细化调控。截至目前，长春、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、深圳、厦门、福州、天津、青岛已完成两集中首批供地，不同城市竞争程度冷热不均，同一城市不同区域亦有所差别，至此 22 个城市均已披露首批供地明细，6月底将完成全部首批供应。自年初至今，部分热度较高的一二线城市频繁开展调控，调控重点侧重二手房、价格管控，调控内容趋于精细化。  成交市场综述：市场热度边际下降，批售比低于荣枯线。根据国家统计局数据，4 月全国商品房销售金额同比 20 年增长 32.5%，增速环比下降 26pct，1-4 月累计销售金额 5.36 万亿，同比增长 68.2%。推盘方面，4 月 26 城推盘面积同比 20 年下降 0.9%，批售比为 0.84，连续 3个月低于荣枯线。整体来看，4 月份成交市场依然维持在较高的景气度水平，但增速仍在进一步收窄，市场已经出现了一定走弱的迹象，房地产税传闻及按揭利率水平的提升，行业销售端压力也会进一步加大。  土地市场综述：集中供地影响下单月推出成交下行，溢价率上行。根据中指院数据，21 年 4 月全国 300 城全类型用地供给面积同比则下降11%，受 22 城两集中供地影响，近期市场供地量出现一定波动并影响最终成交。4 月 300 城全类型用地成交面积同比下降 22.3%，出让金同比下降 13.2%。景气度方面，4 月 300 城全类型用地成交溢价率为24.5%，环比大幅上行 7.3pct，溢价率上升一方面由于两集中供地热度超预期，另一方面两集中供地导致的热度外溢使得核心城市周边城市，尤其是华东区域三四线城市热度上行。  开发投资市场综述：开工持续走弱，投资增速稳定。根据统计局数据，4 月全国商品房新开工面积同比 20 年下降 9.3%，以 19 年为基数来看已连续 4 个月负增长，新开工走弱明显，主要受供给端政策的限制，叠加销售面积已经连续多年维持低个位数增长，行业进入去杠杆阶段，企业新增投资的态度是相对保守。投资方面，4 月全国房地产开发投资同比 20 年增长 13.7%，增速环比收窄 1pct，维持较稳定的增长水平。  融资市场综述：到位资金维持较高增速，按揭利率连续上行。根据统计局数据， 21 年 4 月房地产企业到位资金同比增长 20%，主要由销售相关的资金来源带动，国内贷款、自筹资金增速均持续下降，银行系统对于地产行业的资金压力开始逐步显现，当前回款的主要支撑仅为居民首付资金。然而值得注意的是，未来居民贷款的增速也可能面临一定压力，4 月全国首套房、二套房贷款平均利率分别为 5.31%、5.59%，环比分别上升 3bp、2bp，自 2 月以来按揭利率持续上行。  风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2021-05-30 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 21 年第20 周周报:按揭利率上行，企业资金链限制持续收紧 2021-05-23 房地产供给侧改革系列报告之四:房地产供给侧改革的三个阶段 2021-02-21 [Table_Contacts] 联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn -8%3%14%25%35%46%06/2008/2010/2012/2002/2104/21房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 40 [Table_PageText] 投资策略月报|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2021E 2022E 2021E 2022E 2021E 2022E 2021E 2022E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.95 2021/05/10 买入 40.42 3.87 4.18 6.96 6.45 4.50 4.10 16.6% 15.2% 保利地产 600048.SH 人民币 13.58 2021/05/13 买入 20.90 2.55 2.76 5.32 4.92 2.84 1.51 16.3% 15.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 11.68 2021/03/28 买入 17.41 1.66 1.77 7.04 6.59 5.70 6.00 10.8% 10.3% 新城控股 601155.SH 人民币 48.80 2021/05/11 买入 59.13 8.49 9.29 5.74 5.26 4.87 3.97 27.8% 23.3% 金地集团 600383.SH 人民币 10.88 2021/05/06 买入 16.83 2.40 2.66 4.53 4.09 8.80 8.00 16.0% 15.0% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 6.33 2020/10/28 买入 13.93 2.34 2.42 2.70 2.62 1.62 0.64 16.8% 14.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 6.06 2021/04/06 买入 11.38 1.52 1.70 3.99 3.56 6.80 5.30 19.0% 17.6% 中南建设 000961.SZ 人民币 6.90 2021/05/13 买入 10.15 2.03 2.20 3.40 3.14 6.80 5.90 22.0% 19.3% 阳光城 000671.SZ 人民币 5.58 2021/04/20 买入 9.79 1.40 1.52 3.99 3.67 7.60 8.20 16.1% 14.9% 蓝光发展 600466.SH 人民币 3.89 2021/02/26 买入 6.94 1.25 1.47 3.11 2