房地产行业月报：5月销售增幅收窄，50强企业分化明显

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业月报 2021 年 06 月 01 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -9.23%0.31%9.86%19.41%28.95%38.50%2020/62020/92020/122021/3房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《住房成交量趋于平缓，土地溢价率平稳向下》2021.05.30 《住房成交环比下降，土地成交量触底回升》2021.05.24 《房地产行业 4 月报：行业多数指标与板块估值回落》2021.05.22 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec.com 证书:S0850518120002 5 月销售增幅收窄，50 强企业分化明显 [Table_Summary] 投资要点：  5 月销售同比增长 51%，增速收窄 14.0 个百分点。  1）根据克尔瑞和亿翰公布的 2021 年 1-5 月销售业绩排行榜数据，前 100 强房企操盘口径销售金额达到 48669.6 亿元，较 2020 年同期上涨 51.3%，增幅较1-4 月缩小 14.0 个百分点，较 2019 年同期上涨 39.4%，增幅较 1-4 月缩小 2.8个百分点。  2）从 5 月单月情况来看，TOP100 房企实现操盘口径销售金额 11192.5 亿元，环比上涨 8.0%，同比增长 17.8%，涨幅收窄 14.2 个百分点，同比 2019 年 5月增长 30.8%。4 月 TOP100 房企实现权益销售金额为 8985.1 亿元，环比上涨6.3%，涨幅放大 9.4 个百分点；同比增长 14.6%，涨幅收窄 13.7 个百分点，同比 2019 年 5 月增长 24.2%，增幅较 4 月收窄 2.7 个百分点。  3）我们认为 5 月房企销售依然表现良好，同比保持高增，但增幅有所收窄。高增原因是三道红线的融资管控压力下房企的资金回流主要依赖销售回款，需要通过加速去化来改善现金流状况。考虑到 6 月开始销售金额的基数显著提升，我们预计同比增速进一步收窄。另一方面，我们预计热门城市调控力度加大需求层面受影响，而部分三四线城市市场遇冷，以上原因也会使得增速进一步收窄。22 城首批集中土拍相继落幕，我们认为后续土地供给量相对充裕，房企拿地热度会略有下降，热点城市土地价格大幅上涨推动力将会趋弱，或带领市场从高热状态下趋于理性。  所有梯队房企门槛值保持增长。对比 20 年和 21 年 1-5 月操盘口径销售门槛来看，所有梯队房企门槛值均保持增长。10 强的门槛从 640.0 亿元上升至 1080.5亿元，同比增长 68.8%；20 强门槛从 394.9 亿元上升至 709.8 亿元，同比上升79.7%；30 强门槛从 287.0 亿元上升至 493.5 亿元，同比增长 72.0%；50 强门槛从 175.0 亿元增长至 239.2 亿元，同比增长 36.7%；100 强门槛从 52.7 亿元增长至 93.5 亿元，同比增长 77.4%。  前 50 强企业 37 家实现正增长。从 2021 年 5 月单月操盘金额增速来看，前 50强房企中 37 家实现同比正增长。其中华发股份增速最高，同比上涨 139.2%，中国铁建同比增速为 126.7%，卓越集团、招商蛇口、建发国际集团、合景泰富、绿城中国、融创中国、路劲、中国奥园单月同比超过 50%。越秀地产与雅居乐单月同比下滑超过 20%，首创臵业降幅最大，同比下降 59.1%。  投资建议：维持“优于大市”评级  政策收紧，监管范围扩容，头部集中度仍加剧。我们认为，各地政策持续收紧，三道红线和土地供应“两集中”政策加强对土地供给侧监管，未来监管范围将稳步扩容。监管层通过控制开发商债务水平，从而有效控制行业总供给水平，房地产行业去杠杆成为长效机制。展望下半年，我们认为投资和新开工将趋稳，头部企业今年持续增长空间受限。当前所有调整政策结果均有利行业集中度进一步提升。  继续看好行业蓝筹企业，维持“优于大市”评级。A 股重点推荐万科 A、保利地产、金地集团，H 股推荐龙湖集团、中国海外发展、融创中国、旭辉控股集团、龙光集团等。物业板块继续关注 A 股招商积余、新大正；H 股碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、永升生活服务、新城悦服务、宝龙商业、合景悠活、卓越商企服务等。  风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 五月销售同比增长 51% ............................................................................................. 5 2. 50 强企业 37 家同比正增长，增速差异明显 ............................................................. 7 3. 投资建议 .................................................................................................................. 10 4. 风险提示 .................................................................................................................. 10 qRnOpRzQpOnNoRtQsNrNrQbRdN8OnPmMtRqRiNqQoQjMrRmO8OnNqQwMqRpPwMqNvM 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录 图 1 TOP100 房企操盘口径单月销售额及同比 .......................................................... 5 图 2 TOP100 房企操盘口径单月权益销售额及同比 ................................................... 5 图 3 房企销售门槛 .................................................