2020年广州商品住宅市场展望

2020年广州商品住宅市场展望01 宏观环境 政策“底部特征”显现，各城政策“向松”。 预计房地产流动性环境相比2019年下半年将会有所改善。 粤港澳大湾区发展机遇下，目前执行的“限外”政策将会适时作出调整优化； 广州全面放开限购的可能性不大。2020年展望02 土地市场 广州政府财政收入对土地出让金依赖程度短期内难以减轻，需要通过更“多元”的供应手段支撑成交规模； 预计【交通场站】用地未来对广州土地市场影响持续加大；此类用地基本为“定向出让”； 城市更新提速，旧改推进加速，其融资区地块进入公开招拍挂出让的数量将会逐步上升；此类用地基本为已确定的村合作企业； 其他房企，未来在广州获取住宅用地的难度仍将持续；行业集中程度提高。2020年展望地方对土地财政依赖不减，土地供应更趋“多元”稳定成交规模展望 > 土地市场广州市规划“交通场站”列表交通场站潜在经营用地供应规模庞大，对土地市场影响持续提升据不完全统计广州市规划“交通场站”项目超过37个，涉及用地面积超过458公顷；近年来，地铁车辆段，停车场站等大型综合地块相继出让，对广州土地市场影响力持续提高，平稳土地市场成交热度，为住宅市场补充供应。展望 > 土地市场城市更新加速，村企合作快速落实，其融资区通过公开招拍挂出规模预计将不断上升2019年广州旧村改造市场热度迅速提升，多条旧村改造得到实质性发展；2019年1-11月超过22条旧村选定改造合作房企，涉及改造土地面积超过2700万㎡，预计未来对广州市土地市场的影响力持续加大。2019年选定改造合作房企的旧村梳理（部分）展望 > 土地市场03 商品住宅市场走势 市场逐渐走出“四季度”的低迷，成交低位回升；但[整体宏观环境]以及[国内流动性]仍然制约市场购买力释放，叠加新增供应总价上升的影响，供需矛盾难有实际性的改善，预计2020年广州市商品住宅市场全年成交规模持平2019年，难有明显上升；一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明显，地价成本高，价格下调空间有限（局部区域除外）； 大型房企得益于自身雄厚的资本实力及土地储备，往往掌握区域的定价权，行业集中度预计将进一步提高。 在市场逐步走稳的同时，由于不同区域[经济发展水平]、[供求关系]、[规划实施力度]以及[政策]的差异，分化依然存在；2020年展望一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明显，地价成本高，价格下调空间收窄土地成本，是衡量项目价格下调空间的因素之一。2016年以来，广州居住用地起拍楼面地价持续走高，一定程度上抑制价格下调空间。尤其外围的南沙及增城、中心区的荔湾及白云，在2020年新货中，2016年及之后获取土地项目占比在60%~75%，价格难降/降幅收窄。展望新货总价提高，即使“限外”政策放松，供需矛盾难有实际性改善【中心】荔湾：2019年总价500万以上的成交占42%，2020年预计该总价段供应将明显提升；海珠：豪宅化凸显，2020年新货供应基本700万起步；【远郊】南沙、花都：总价200万以上供应明显增加，2020供应占比将超七成；增城150万以下供应不足1成。展望供应端看，合富研究院2020年新货预测统计数据显示：保利、越秀、碧桂园、万科、时代前五家房企新货占比超三成 大型房企资金雄厚的优势在一级土地市场尤为明显：保利、越秀、碧桂园、万科、时代五家房企供应位列前五席位，占全市供应32%，他们在各个区域均有布局，其中保利在中心区的市场份额高达三成；本土两大国企越秀、珠实均分别与广州地铁合作，在白云、番禺、黄埔、增城均获取到较优质地块。展望2019年品牌房企新增供应面积占比已经达72%，2020年预计这一趋势保持或进一步增加 资金实力雄厚的大型房企拿地更具优势，一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明显；合富研究院新增供应统计数据显示：品牌房企的新增供应占比逐年增加，由2018年的66%提升至2019年的72%，预计2020年品牌房企持有的货量仍保持绝对优势。展望行业聚集度或进一步提高深耕广州的知名房企，得益于自身雄厚的资本实力、资源优势，往往掌握区域的定价权，行业集中度预计保持或进一步提高。展望深耕广州的知名房企，得益于自身雄厚的资本实力、资源优势，往往掌握区域的定价权，行业集中度预计保持或进一步提高。2020年新增供应研判 据合富研究院统计数据显示：2020年广州新增供应总体充裕；外围的南沙/增城/花都/从化仍占主导（近六成）； 中心五区占比不足15%，且集中度明显（保利地产、珠江实业广州地铁三大发展商的新货占中心五区比例接近五成）； 黄埔、番禺预计新货增加，空间分布均衡性提高；黄埔-中新知识城、番禺-广州新城仍为区域的主力板块，占比超过50%。展望 > 新增供应【中心区】天河：客群及产品存同质化，稳价走货，拉升区域成交海珠：新增供应维持低位，且豪宅化特征明显；成交放缓，价格上涨白云：总价500万以下货量获补给，预计价格平稳，带动成交上升荔湾：价格底部已形成，5万以上高货值供应显著增加，预计成交缩量【近郊】黄埔：新增供应明显增加，预计价格平稳，带动成交上升番禺：新货供应总量增加，且均衡性提高；价格稳中有升，受供应增加影响，预计区域成交持续上升2020年 量价研判展望 > 量价研判2020年 量价研判（续上页）【远郊】南沙：受“便利人才及港澳居民购房”政策利好，预计市场成交量将逐渐低位回升；新增供应价格明显提高，将制约市场成交量的明显上升增城：大型房企加快进驻，逐渐掌握市场主导份额；加上远郊南沙新货供应价格明显上升，增城楼市迎来新机遇；新货土地成本高，价格下行空间收窄花都：可供价格下调的空间较大，预计市场调整仍将延续，成交规模有望低位回升从化：可供价格下调的空间较大，若房企积极调整营销策略，对接市场需求，成交规模有望低位回升展望 >量价研判2020年量价研判各区域因城市价值、产业发展、及供应关系现分化预计2020年量价同比变化展望 >量价研判版权声明：本报告仅作提供资料之用，并不构成合富研究院提供任何专业建议或服务。合富研究院不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任。本报告版权归合富研究院所有，如需引用或转载，需征得合富研究院的书面同意。如需引用报告中的信息，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。任何人使用本报告，视为同意以上声明。本报告数据来源：(a) 宏观数据：国家统计局、广东省统计局、广州市统计局(b) 房地产数据：广州市住房和城乡建设委员会、阳光家缘、合富大数据(c) 土地市场数据：广州市国土资源和规划委员会、广州市公共资源交易网、合富大数据信息 互动 分享打造房地产服务、交易与投资生态圈T H A N K S F O R Y O U R T I M E供稿：合富研究院市场研究中心业务联系：冯佩云020-83161136windy.feng@hopechina.com