房地产行业研究周报：2025上半年土地市场总结

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2025 年 06 月 30 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 师亮 分析师 SAC 执业证书编号：S1110525020001 shiliang@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:5 月统计局地产指标怎么看？》 2025-06-22 2 《房地产-行业研究周报:国常会定调“更大力度推动房地产止跌 回稳”》 2025-06-16 3 《房地产-行业研究周报:城更支持再扩 围 ， 关注 中央 预 算内 投 资增 量 》 2025-06-08 行业走势图 2025 上半年土地市场总结 行业追踪（2025.6.21-2025.6.27） 从全国表现看，2025 年前 5 月，国有土地使用权出让收入 11281 亿元，同比下降 11.9%。根据中指院统计，2025 年上半年（截至 6 月 25 日），300 城住宅用地供应面积-18.6%，成交面积-6.8%，土地出让金同比+24.5%，均溢价率 10.3%，较去年同期提升 6.2pct。分能级看，一/二/三线城市推出面积分别同比+14.4%/-2.1%/-24.6%，成交面积分别同比+17.6%/+15.7%/-14.5%，土地出让金分别同比+47.3%/+36.5%/-1.1%，平均溢价率分别为 11.9%/14.3%/3.6%。从城市表现看，2025 上半年 TOP20 城市出让金占全国比重为 66%（2024 年全年：51%），集中度继续提升。上半年土地出让金领先的城市分别为杭州/北京/上海/成都，分别为 1010/1006/638/366 亿元，溢价率同样明显优于其他城市。其他如武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数底价出让，主要受库存规模较高影响。从房企表现看， 22 城累计拿地金额中，央国企占比为 58%；地方国资占比 14%，较 2024年全年降低 18pct；民企占比 21%，较 2024 年全年提升 4pct。截至 25 年 5 月末，拿地领先 的 房 企 分 别 为 绿 城 / 保 利 / 中 海 / 滨 江 / 建 发 / 华 润 / 金 茂 / 招 蛇 ， 拿 地 金 额分 别 为341/329/283/270/266/246/215/206 亿元；北京/杭州/上海/成都等是上述房企主要布局城市，其中北京、杭州为企业热点聚焦城市，上述头部房企于该 2 城拿地金额占比超 4 成。整体来看，2025 上半年土地市场呈现“缩量提质、分化延续”的特征。总量去库存趋势下，能级间土地供需分化明显，核心城市受益于供给“提质”、土拍热度回升，低能级市场则延续量价双淡。从时间维度看，Q1 土拍热度逐月走高、Q2 逐月下滑，同销售基本面具备协同性，由房企以销定投、追求利润确定性的谨慎性策略决定。从市场特征看，土拍重回“价高者得”后，优质地块因稀缺属性实现高溢价，改善性需求主导新房市场趋势愈发明显。展望后市，我们预计年内全国土地供需规模受三四线城市影响或延续下行趋势，一二线土拍热度仍受销售及二手房价格走势高频影响，下半年表现有望优于去年同期，主要因“止跌回稳”带来的预期改善仍在延续，且短去化周期城市土拍热度具备支撑，好房子政策也将继续激发改善性需求释放，需要注意的是，上半年高热城市不排除下半年供应节奏放缓、上半年遇冷城市不排除下半年供给“提质”的可能。我们继续看好资产、资金、品牌均好型房企的投资、销售优势扩大。 6 月新房、二手房同比增速转弱 新房市场本周成交 399 万平，月度同比-16.99%，相较上月下降 3.66pct；累计库存 10649万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交 200 万平，月度同比-0.79%，相较上月下降 2.04pct。6 月 16 日-6 月 22 日，土地市场成交建面 2318 万平，滚动 12 周同比 0.16%；成交总额 482 亿元，滚动 12 周同比 8.89%；全国平均溢价率 7.29%，滚动 12 周同比+1.79pct。 本周申万房地产指数+3.07%，较上周提升 4.76pct，涨幅排名 17/31，领先沪深 300 指数1.12pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+3.71%，较上周提升 5.17pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数 0.50pct；克而瑞内房股领先指数为 3.13%，较上周提升 6.07pct。 投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -11%-3%5%13%21%29%37%45%2024-072024-112025-03房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：2025 上半年土地市场总结 .......................................................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 4 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 4 2.1. 新房市场 ......................................................