房地产行业月报：高基数逐步到来，投资增速如期回落

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业月报 2019 年 12 月 17 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《本周住房成交量小幅回调，土地溢价率持续下探》2019.11.09 《房地产行业 2020 年策略深度报告：不悲观—供给收缩，需求维稳！》2019.11.06 《一二手房十月成交复苏，土地成交持续下探》2019.11.03 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec.com 证书:S0850518120002 高基数逐步到来，投资增速如期回落 [Table_Summary] 投资要点：  1-11 月数据关注点：从全国商品房销售来看，11 月销售面积同比增长 1.08%，较 10 月有所缩小，累计同比扩大至 0.2%；11 月销售金额同比增幅缩小至7.31%，累计同比与上月持平。从分线商品住宅销售情况来看，一线销售面积及金额 11 月累计同比增速均较 10 月有所上升；二线销售面积 11 月累计跌幅扩大，且销售金额的涨幅缩小；三四线销售面积及金额 11 月累计涨幅扩大。全国层面来看，1-11 月各线在低基数效应下相对平稳。我们认为，考虑基数和前期增速，行业全年销售再创历史新高已基本确定。  1-11 月投资增速及新开工增速均有所回落。单月投资同比增速相较 10 月小幅下降至 8.40%。新开工方面，受 10 月高基数影响，11 月新开工单月同比增速回落至-2.88%。土地购臵方面，购臵面积单月同比由正转负，累计同比跌幅收窄。我们认为，随着前期土地市场走冷、地价回归理性，房企的土地购臵意愿岁末会小幅回暖。由于当前房企融资政策仍然偏紧，我们仍预计房企持续加杠杆能力不足。伴随 4 季度后半段开始，行业基数将逐步上行，投资、新开工累计同比增速会放缓节奏，增速有所回落。目前趋势与我们在《房地产行业 2019 年1-10 月数据点评：销售面积累计同比由负转正，投资保持韧性》中的判断一致。在政策没有更大转向的情况下，数据还将逐步下行。  11 月房屋竣工面积同比增长 1.81%，竣工面积连续四月正增长，但涨幅相较 10月有所缩小。我们认为，竣工数据于 8 月出现明显拐点，后续单月同比增幅有望进一步扩大，累计同比跌幅有望持续收窄。  2019 年 1-11 月全国房地产累计开发投资为 121265 亿元，同比增长 10.2%，增速较 2019 年 1-10 月有小幅下降。1-11 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 20.52 亿平方米，同比增长 8.6%，增速较 2019 年 1-10 月份降低 1.4 个百分点。1-11 月，商品房销售面积 14.89 亿平方米，同比增加 0.2%，累计同比持续增长。其中，住宅销售面积同比增长 1.6%，办公楼销售面积同比下降 11.9%，商业营业用房销售面积同比下降 14.1%。  一线销售增速上升，二线销售面积累计同比小幅下降，三四线销售受低基数影响继续小幅反弹。2019 年 1-11 月一线城市商品住宅销售面积 3205 万平方米，累计同比增长 16.0%，增速较 2019 年 1-10 月上升 1.7 个百分点；二线城市商品住宅销售面积 24803 万平方米，累计同比减少 2.0%，跌幅较 2019 年 1-10月扩大 1.4 个百分点；三四线城市商品住宅销售面积 102797 万平米，累计同比增长 2.1%，增速较 2019 年 1-10 月上升 0.5 个百分点。  土地购臵保持低位，房企拿地意愿略有回暖。1-11 月，全国房地产开发企业土地购臵面积 21720 万平方米，累计同比减少 14.2%，跌幅相较 2019 年 1-10 月的-16.3%缩小 2.1 个百分点。  房企融资到位，资金增速小幅回落。1-11 月，房地产资金来源总量达到 16.1 万亿元，累计同比增长 6.97%，增速比 2019 年 1-10 月份下降 0.05 个百分点。  投资建议：维持“优大于市”评级。继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口、大悦城】、成长【华夏幸福、中南建设、阳光城】、地方国资【华发股份、北京城建】、主题长三角一体化（上实发展）。此外，利率下行预期带来商业资产重估潜力，建议关注中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等。风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 地产投资累计同比增速有所回落，销售同比相对平稳 ................................................... 4 2. 行业 2019 年 1-11 月投资情况 ...................................................................................... 4 2.1 房地产投资累计同比增长 10.2% ......................................................................... 4 2.2 房地产新开工累计同比增长 8.6% ........................................................................ 5 3. 房地产累计销售面积同比增加 0.2% .............................................................................. 6 4. 1-11 月房地产资金来源总量累计同比增加 6.97% .......................................................... 8 5. 投资建议 ..................................................................................................................... 10 6. 风险提示 ..................................................................................................................... 10 信