地产行业2018年雄安专场投资策略报告会：分类监管常态化；企业多维谋发展

1 分类监管常态化；企业多维谋发展 涂力磊（地产行业首席分析师） SAC执业证书编号：S0850510120001 2018年5月29日 证券研究报告 （增持，维持） 2 限购限贷 限售 限价 公积金调整 北上广深 北京、广州 北上广深 广州 南京、杭州、苏州、武汉、厦门、济南、郑州、合肥、成都、南昌、长沙、西安、天津、石家庄、青岛、福州、海口、宁波 东莞、珠海、三亚、佛山、嘉兴、赣州、保定、涞水、涿州、怀来、无锡、廊坊、连江、张家口、滁州、句容、沧州、中山、镇江等 福州、杭州、厦门、青岛、珠海、成都、海南省、西安、济南、郑州、海口、南京、长沙、沈阳、南昌、重庆、三亚、昆明 闽侯、启动、保定、常州、惠州、东莞、承德、扬州、芜湖、五指山、开封、无锡、嘉兴、张家口、福清、张家港、石家庄、贵阳、北海、宁波、昆明、绍兴 南京、苏州、合肥、武汉、杭州、郑州、福州、长沙、南昌、西安、成都、天津、南宁、厦门、沈阳 佛山、珠海、东莞、南通、惠州、无锡 长春、海南、青岛、西安 连云港、沧州、镇江、贵阳、南通、成都、徐州、天水、湛江、太原、平潭、泉州、常州、佛山、兰州 部分城市 继续去库存 哈尔滨新区放宽落户标准，昆山公布人才安居办法变相松绑限购，湖州出台人才购房奖励暂行办法等 分类监管常态化 我们认为，从15年开始采取的“因城施策、分类监管”将替代“统一调控”模式。政策模式改变将对中国房地产行业中长期发展产生深远影响。 资料来源：界面网、海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图 分线城市销售面积同比情况 图 分线城市销售金额同比情况 因城施策、分类监管收到良好政策效果: 1）不同类型城市差异明显，我们认为，中长期看行业总量高位，增速低位，结构性机会大于整体性机会。 分类监管常态化 资料来源：Wind、海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 因城施策、分类监管收到良好政策效果: 2）经济整体保持平稳。 图 房地产投资保持稳定 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%2017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/03房屋新开工面积累计同比 （%） 房屋施工面积累计同比 （%） 房屋竣工面积累计同比 （%） 图 开竣工处于合理增速水平 资料来源：Wind、海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 分类监管常态化 5 因城施策、分类监管收到良好政策效果: 3）城市群价值开始明显体现。 京津冀城市群 长三角城市群 中部城市群 西部城市群 大湾区城市群 整个大北京区域仍受政策影响，相比而言青岛等成交较好 除成都、重庆、西安外，其他城市结构性回落 属目前成交最好的城市群，区域杭州、湖州、无锡等城市表现较好，苏州、宁波、南京等回落 长沙、郑州等表现较好。其他城市价量较之前回落。 珠海、惠州、中山等受大湾区发展预期刺激表现较好。清远、南宁等辐射外城市价量较之前回落。 图 因城施策下城市群轮动复苏 分类监管常态化 资料来源：海通证券研究所整理 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 6 因城施策、分类监管收到良好政策效果: 4）开发商土地端投资踊跃。 -30-20-10010203040506070010000200003000040000500006000070000800009000020142015201620171-4M2018二线城市土地成交建面累计值(万平米，左轴) 二线城市土地成交建面累计同比(％，右轴) -40-30-20-10010203040506002000040000600008000010000012000020142015201620171-4M2018三四线城市土地成交建面累计值(万平米，左轴) 三四线城市土地成交建面累计同比(％，右轴) 图 开发商土地投资踊跃 图 三四线城市补库明显 分类监管常态化 资料来源：Wind、海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 7 政策趋势：1）继续坚持因城施策，但适时选择适度调节：A、人才引进 政策表达：两会提出1300万人进城，中小城市和建制镇要放开落户限制。 海通地产观点：二线城市人才引进和具备较强落户能力的中小城市和建制镇是今年亮点 对下半年趋势展望 1亿非户籍 人口城市落户 潜在35亿平 新增商品住房需求 有能力在城镇稳定就业生活的新生代农民工 在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口 农村学生升学和参军进入城镇人口在城市举家落户 高校和职业院校毕业生 留学归国人员及技术工人 18年推进 1300万人进城 二线城市 人才引进 中小城市和建制镇 城区扩大 大约占 人口引进的20% 大约占 人口引进的80% 图 人口争夺才刚刚开始 资料来源：新华网发布的《（两会受权发布）政府工作报告》、海通证券研究所整理 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 8 对下半年趋势展望 政策趋势： 1）继续坚持因城施策，但适时选择适度调节：A、人才引进 图 人才引进持续升级 资料来源：各城市人才引进计划、海通证券研究所整理 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9 对下半年趋势展望 政策趋势： 1）继续坚持因城施策，但适时选择适度调节：A、人才引进 图 各省2017年人口导入情况 资料来源：Wind、海通证券研究所 省份 广东 浙江 安徽 山东 河北 广西 新疆 四川 湖南 福建 江苏 江西 重庆 河南 贵州 常住人口（万人） 11169 5657 6255 10006 7520 4885 2445 8302 6860 3911 8029 4622 3075 9559 3580 增量 （万人） 170 67 59.3 58.96 49.47 47 46.59 40 38.2 37 30.7 29.8 26.73 26.71 25 增量人口占比 1.52% 1.18% 0.95% 0.59% 0.66% 0.96% 1.91% 0.48% 0.56% 0.95% 0.38% 0.64% 0.87% 0.28% 0.70% 省份 陕西 山西 湖北 甘肃 海南 内蒙古 宁夏 西藏 青海 上海 北京 天津 辽宁 黑龙江 吉林 常住人口（万人） 3835 3702 5902 2626 926 2529 682 337 598 2418 2171 1557 4369 3789 2717 增量 （万人） 22.82 20.71 17 15.76 8.63 8.5 6.89 6.61 4.92 -1.37 -2.2 -5.25 -8.8 -10.5 -15.6 增量人口占比 0.60% 0.56% 0.29% 0.60% 0.93% 0.34% 1.01% 1.96% 0.82% -0.06% -0.10% -0.34% -0.20% -0.28% -0.57% 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 10 政策趋势：1）继续坚持因城施策，但适时选择适度调节：A、人才引进 总体上，吸引力强的城市人才政策相对偏严（10个城市中有7个采取较严的人才政策），而吸引力弱的城市人才政策相对偏弱（8个城市中有6个采取较松的人才政策）